房地产行业7月统计局数据点评及房地产月报：销售投资继续探底，行业政策更趋积极

行业研究 | 内地房地产 销售投资继续探底，行业政策更趋积极 ——7 月统计局数据点评及房地产月报 住宅销售弱势延续，商品房销售金额累计同比增速转负。1-7 月，全国商品房销售金额累计同比下降 1.5%（前 6 月：+1.1%），销售面积累计同比下降 6.5%（前 6 月：-5.3%）；其中，受需求偏弱及去年高基数等因素影响，住宅销售弱势延续，销售金额累计同比增长 0.7%（前 6 月：+3.7%），销售面积累计同比下降 4.3%（前 6 月：+2.8%）。本月，顶层及多地会议表态满足刚需及刚改住房需求，同时明确了后续需求端政策的改善方向，随着更多地方政策的加速落地，或有望激发新一轮住房需求，进一步为商品房销售回升提供相应支撑。 全国开发投资降幅较上月扩大 0.6pct，竣工同比增速继续提升。房地产开发投资方面，1-7月，房地产开发投资完成额累计同比下降8.5%（前6月：-7.9%）；其中，住宅开发投资完成额累计同比下降 7.6%（前 6 月：-7.3%）。房屋新开工及竣工方面，1-7月，房屋新开工面积同比下降 24.5%（6月：-24.3%），竣工面积同比上升 20.5%（前 6月：+19.0%）。在销售及流动性偏弱的影响下，新开工降幅小幅扩大 0.2pct，竣工同比增速则在地方保交楼的推动下持续提升。我们预计开发投资将随着销售的恢复而有所修复。 开发资金来源降幅扩大 1.4pct，个人按揭贷款累计同比增速转负。1-7月房地产开发资金来源累计同比下降 11.2%（1-6 月：-9.8%）。拆分来看，由于商品房销售同比有所下滑，1-7 月定金及预收款项降幅明显扩大、累计同比下降 3.8%（前 6 月：-0.9%），个人按揭贷款增速转负、累计同比下降 1.0%（前 6 月：+2.7%）；另外，国内贷款累计同比下滑 11.5%（前 6 月：-11.1%），自筹资金降幅则小幅收窄、累计同比 23.0%（前 6 月：-23.4%）。 新房及二手房延续近期下滑趋势，去化周期环比继续提升。7 月，45 城新房成交面积环比下降 30%，同比下降 34%；当年累计成交面积同比增速与上月持平，一、二、三线城市分别上升 14%及下降 3%、1%。东莞、茂名、厦门累计增幅较大，绍兴、柳州、盐城累计降幅较大。截至 7 月末，14 城新房去化周期为 25.0 个月，平均环比上升 68%，同比上升 52%。二手房方面，7 月，15 城二手房成交面积环比下降 13%，同比下降 11%；截至 7 月末，15 城累计成交面积同增 48%（6 月：+62%）。东莞、扬州、青岛二手房成交面积累计增幅居前。挂牌量价方面，一线城市挂牌价较为稳定，三线城市二手房挂牌量维持高位。 百城宅地累计同比下滑，溢价率稳中微降。1-7 月，百城住宅用地累计成交建面同比下降约 29.3%；分线来看，一线城市下降 32.0%，二线城市下降 40.5%，三线城市下降 20.1%，一线累计降幅略微收窄，二三线城市累计降幅扩大。成交楼面均价方面，各线城市成交楼面均价同步下跌，带动百城环比有所回落。溢价率方面，一二线溢价率环比明显下滑、三线溢价率连续回升，共同作用百城宅地成交溢价率稳中有降。 投资建议：行业需求侧政策更趋积极，维持“强于大市”评级。7 月，在需求偏弱及去年同期高基数的共同作用下，行业销售及开发投资继续探底。近期部分城市放宽落户条件或有助于带动需求增加，随着公积金及商贷等政策逐步优化，行业销售端预计将迎来一定边际改善。维持“强于大市”评级。 15-Aug-23 微信公众号 强于大市 (维持) 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 29 目录 1. 板块表现：头部房企股价表现较好 ................................................................................................. 5 1.1 地产开发行业表现....................................................................................................................................................... 5 1.2 物业管理行业表现....................................................................................................................................................... 6 2. 行业：销量增速转负，投资降幅扩大 ............................................................................................. 7 3. 城市：一线涨幅居前，推盘环比下降 ............................................................................................. 9 3.1 新房数据：二三线销量增速转负，推盘环比降幅扩大 ........................................................................................... 9 3.2 二手房数据：成交环比持续下滑，挂牌价稳中有降 ............................................................................................. 13 4. 土地市场：一二线成交增速回落，溢价率维持平稳 ................................................................... 15 4.1 住宅类用地成交建面：一二线增速回落，三线降幅收窄 ..................................................................................... 15 4.2 住宅用地成交总价：整体降幅继续扩大................................................................................................................. 17 4.3 成交楼面均价有所回落，整体溢价率稳