房地产行业国家统计局8月份行业数据跟踪：销售回正，土地降温，投资仍具有强韧性

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业研究报告 ● 房地产行业 2020 年 09 月 17 日 销售回正，土地降温，投资仍具有强韧性 ——国家统计局 8 月份行业数据跟踪 房地产行业 推荐 维持评级 投资要点： 1、1-8 月销售金额累计同比首次回正，单月增速创年内新高。8 月商品房销售面积同比+14%，商品房销售金额同比+27%，单月增速均创年内新高。8 月房企销售热度持续，我们认为主要原因为：1）房企推盘节奏延后，供给量持续放大；2）全国首套平均房贷利率已连续 9 个月下降，从需求端对房企的去化形成支撑。我们认为在目前的融资监管环境下，年内房企有较强的动力积极推盘促回款，加速竣工结算，来降低杠杆水平，并且随着销售旺季的到来，预计销售热度仍会持续。 2、8 月土地市场热度回落，一、二线城市溢价率均下降。2020 年 1-8 月土地购置面积累计同比下降 2.4%，降幅相比 1-7 月份扩大 1.4 个百分点。单月增速为-8%，较上月降幅扩大 6 个百分点。百城成交土地溢价率为 15.09%，较上月下降 0.68 个百分点，分城市能级来看，与 7 月相比，一、二线城市土地市场热度下降，三线城市土地热度回升。土地市场降温，在融资监管的环境下房企的拿地趋于谨慎，未来土地市场或趋于理性。 3、新开工增速回落，竣工降幅收窄。新开工 8 月单月增速为 2.4%，较上月下降 8.9 个百分点，单月竣工增速为-9.84%，降幅较上月收窄 4.15 个百分点。我们认为在前期高销售、房企土储充裕的推动下，以及在去杠杆的大方针下，短期内新开工或存在反弹的可能，但持续性不高。竣工周期的到来毋庸置疑，并且伴随着房企加快结算的压力，我们认为四季度竣工逐步提速。 4、开发投资依旧具有强韧性。2020 年 1-8 月份，全国房地产开发投资完成额 88454 亿元，同比增长 4.6%，较 1-7 月提高 1.2 个百分点。8 月单月房地产开发投资增速为 11.8%，较上月+0.1pct。前期较高的新开工以及年末提速的竣工，将会对施工形成支撑，从而进一步支撑房地产开发投资，我们认为四季度房地产开发投资的韧性仍会持续，但在中期维度上，房地产开发投资的单月增速或逐步下降。 5、融资监管环境下，到位资金难以维持高增速。2020 年 1-8 月份，房地产开发企业到位资金 117092 亿元，同比增长 3.0%，增速比 1-7 月份提高 2.2个百分点。我们认为中期层面，在监管机构对房企进行融资监管的大环境下，房企的融资将较上半年收缩，并且未来随着销售放缓，整体到位资金将难以维持高增速。 6、投资建议：基本面，我们预计销售热度仍会持续，土地市场将趋于理性，年内新开工或反弹，四季度竣工提速比较确定，开发投资依旧具有强韧性。资金面，在融资监管的环境下，房企的到位资金难以维持高增速。政策面还是保持一贯，在“因城施策”方针下个别城市的政策收紧并不代表全局，总体政策稳定。在融资监管的环境下，依靠内生性增长、杠杆水平较低、运营能力强的房企将迎来发展机会，我们建议把握三条主线精选公司。1）低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股：万科 A、保利地产、金地集团、招商蛇口；2）销售提速、弹性较大的优质成长型个股：阳光城、金科股份、中南建设；3）物业管理行业标的：招商积余。 7、风险提示：市场销售超预期下行，调控政策及信贷政策超出预期。 分析师 潘玮 ：（8610）6656 8212 ：panwei@chinastock.com.cn 分析师登记编号：S0130511070002 王秋蘅 ：（8610）8635 9285 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编号：S0130520050006 相对沪深 300 表现图 -18.00%-13.00%-8.00%-3.00%2.00%7.00%19-12-3120-01-3120-02-2920-03-3120-04-30沪深300房地产(中信) 资料来源：wind,中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产潘玮团队】行业点评_房地产行业_ 开发投资增速如期转正，凸显强韧性——国家统计局 6 月份行业数据跟踪 【银河地产潘玮团队】行业点评_房地产行业_ 5 月销售增速回正，开发投资温和修复 ——国家统计局 5 月份行业数据跟踪 【银河地产潘玮团队】行业点评_房地产行业_ 基本面修复途中，政策对冲效果值得期待——国家统计局 3 月份行业数据跟踪 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 1 目 录 一、商品房销售市场 .......................................................................................................................................................... 2 （一）1-8 月销售金额累计同比首次回正，单月增速创年内新高 .................................................................................. 2 二、投资、新开工与土地市场 .......................................................................................................................................... 4 （一）8 月土地市场热度回落，一、二线城市溢价率均下降 ......................................................................................... 4 （二）新开工增速回落，竣工降幅收窄 ............................................................................................................................ 5 （三）开发投资依旧具有强韧性 ........................................................................................................................................ 5 三、房地产资金面 ...................................................................................................................