房地产行业2月行业动态报告：供需两端政策持续发力，关注板块两会行情

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 [table_main] 公司深度报告模板 供需两端政策持续发力，关注板块两会行情 ——2 月行业动态报告 房地产行业 推荐 (维持评级) 核心观点： ⚫ 2 月销售延续低迷走势，市场压力依然严峻。2022 年 2 月，30 城新房销售面积同比增速-27.30%，环比增速-42.10%，成交套数同比增速为-28.36%，环比增速为-40.13%，本月成交面积和套数同环比均有一定幅度下滑，目前销售正处于筑底的过程中。分线来看，一、二、三线成交面积同比增速分别为-6.51% / -23.14% / -51.65%，环比增速分别为-34.12%/ -42.38% / -51.12%，一、二、三线城市成交同环比均有所恶化，销售修复还有需时日，三线城市销售压力依旧最大，未来区域间的分化将继续拉开。 ⚫ 扩内需、稳增长，供需两端政策持续发力。近期，中央及各省市从供需两端持续发力，郑州“认购不认贷”更是打响主要城市政策托底楼市的第一枪。具体来看，供给端政策主要包括：预售资金监管纠偏、并购贷款、保障房贷款不再计入‘三条红线’相关指标等；需求端主要包括：下调商贷首付比例和房贷利率、加大住房公积金贷款力度等。3 月份是行业政策密集期，预计两会之后会有更加有力度的“稳增长”举措出台。 ⚫ 板块处于业绩压力期，但不应为目前关注重点。从房企公布的业绩预告或快报来看，多数企业的表现不及市场预期，部分甚至出现归母净利润同比大幅减少 90%以上的情况。各企业业绩下降的主要原因有：1）基本面下行趋势下，计提跌价准备；2）受前期限价和高地价的影响，结算毛利率持续下滑；3）受资金紧张及疫情等因素影响，交付项目数量减少等。我们认为房企当前的业绩是过去 3 年左右经营情况的体现，市场对房企业绩下修早有预期，目前的关注点不应放在房企的当期业绩上，行业政策环境和房企融资环境的改善是行情主要催化剂。 ⚫ 住宅板块估值修复在途，向上空间较大。截至 2022 年 2 月 28 日，房地产板块市盈率为 7.60X，目前板块估值高于 1 年移动均值 7.35X，低于 3 年移动均值 8.51X，房地产板块市净率为 0.96X，稍低于 1 年移动均值 1.00X，低于 3 年移动均值 1.23X，住宅板块估值修复拐点初现，但相对来说仍处于历史底部水平，向上修复空间较大。 ⚫ 投资建议：目前基本面仍处于下行途中，景气度处于历史最差，在“稳增长”主线下，政策博弈预期不断增强，行情演绎路径逐渐清晰，从国企住宅向民企住宅和物管公司过渡。目前行业政策支持从供给侧向需求侧逐步过渡，3 月份行业进入政策密集期，后续关注两会前后的政策落地、首批集中供地及房企收并购情况。建议关注住宅开发龙头股：保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、万科 A（000002）、新城控股（601155）、金科股份（000656）；建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）、碧桂园服务（6098.HK）、华润万象生活（1209.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、金科服务（9666.HK）、新大正（002968）。 风险提示：风险事件发酵超预期、政策环境改善不及预期的风险。 分析师 王秋蘅 ：（8610）8092 7618 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 特别鸣谢:实习生 张曦 相对沪深 300 表现图 -10.00%-8.00%-6.00%-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%沪深300房地产(中信) 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】行业动态报告_稳增长主线下，行情演绎路径逐渐清晰-1 月行业动态报告 银河地产】12 月行业动态报告_销售环比连续两月为正，一季度为配置佳期 【银河地产】行业动态报告_销售同、环比均改善，一行两会释放积极信号—11 月行业动态报告 【银河地产】行业动态报告_二批集中供地基本完成，年末销售压力较大-10 月行业动态报告 【银河地产】行业动态报告_“金九”销售旺季转淡，央行释放维稳信号-9 月行业动态报告 【银河地产】行业动态报告_8 月销售同、环比均大幅下降，二次集中供地将迎来高峰-8 月行业动态报告 【银河地产】行业动态报告_7 月销售市场降温，物管板块回调带来布局机会-7 月行业动态报告 【银河地产】行业动态报告_6 月销售降温符合预期，第二批土地集中供应拉开帷幕-6 月行业动态报告 行业动态报告●房地产 2022 年 3 月 4 日 行业动态报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 目 录 一、行业基本面情况跟踪 ..................................................................................................................................... 1 （一）2 月销售延续低迷走势，市场压力依然严峻 ......................................................................................................... 1 1、2 月销售延续低迷走势，三线城市销售压力最大 ........................................................................................... 1 2．去化周期略升，销售修复速度放缓 .................................................................................................................. 2 （二）全年集中供地落幕，地方国企托底现象显著 ........................................................................................................ 2 （三）多数房企业绩快报低于市场预期，行业整体压力较大 ........................................................................................ 4 1、盈利不及市场预期，行业发展不容乐观 .......................................................................................................... 4 2、2022 年上半年偿债压力较大，房企信用分层 .......