房地产行业2021年报综述：业绩承压销售放缓，政策触底暖风频吹

行业研究 | 内地房地产 业绩承压销售放缓，政策触底暖风频吹 ——房地产行业 2021 年报综述 结算项目毛利偏低、减值准备等驱动房企业绩持续承压。2021 年龙头房企整体营收增速小幅提升 0.2pct 至 16.6%、整体归母净利润增速下滑 24.4pct 至-22.8%，低毛利项目结算、计提存货减值准备等共同带动 2021 年龙头房企盈利能力下滑为业绩承压主因。房企间业绩分化较大，部分国有房企及优质民企施工交付稳步推进、营收表现更佳，深控、绿城、旭辉营收增速居前；盈利能力相对平稳等进一步带动金茂、绿城、远洋核心净利增速领先。 销售增速大幅放缓，土储规模增速下行。2021 年下半年来，信用风险暴露使部分房企信用及购房者信心受损、行业销售承压，全年龙头房企平均销售增速较 2020 年放缓 15.1pct 至 5.0%；信用良好的国有房企销售表现更佳，建发、深控、绿城 2021 年销售额增速最快。2021 年，上市房企土储建面平均增速较2020 年下滑 6.5pct 点至 4.5%，土储建面同比下滑的房企由 4 家增至 21 家，规模扩张意愿、金融及土地优势等驱动深控、建发、远洋等土储建面增速较快。 短债占比有所下降，流动性分化加剧。2021 年，内外部环境变化使融资渠道明显收紧，多家房企债务总量下降、尤其短债新增较少，同时部分房企积极回购债券或提前偿还部分短期借款，共同带动短债占比均值同比下降约 0.8pct 至30.2%，建业、招商蛇口、远洋短债占比降幅较大。流动性方面，销售及融资端压力使房企现金管理压力增大，部分较激进民企到期债务覆盖能力有所下降，平均现金短债比由 2020 年的 1.94 倍降至 2021 年的 1.77 倍，房企内部分化明显加剧、部分公司现金短债比出现明显下降。另一方面，部分国企央企与优质民企 2021 年受到的影响相对较小，同时由于在融资端或股东支持方面具备明显优势，2021 年融资渠道保持顺畅，现金总额逆势提升，建发、美的、合生创展在手现金增速最快；部分公司在资金管控方面有所加强，龙湖、绿城、深控现金短债比提升幅度较大。近期行业融资环境明显改善，部分优质民企已成功通过债券及贷款等方式获取资金、有望对其流动性提供进一步支持，同时成功渡过危机房企风险偏好普遍更低，未来房企抵御风险能力将有所提升。 红线指标优化、融资成本下行，政策改善推动复苏。2021 年下半年起市场波动明显加大，销售和融资端的变化使得房企现金及债务管理的压力明显增大，上市房企净负债率中位数同比上升 0.6pct 至 63.0%。融资成本方面，由于融资活动主要在环境相对宽松的上半年开展，上市房企新增债务成本整体有所下降，带动 2021 年平均融资成本同比下降 0.3pct 至 5.1%。“三道红线”方面，房企指标达标情况普遍较好，有完整数据的 34 家房企有 22 家已完全达标，黄档及红档分别有 9 家及 3 家，达标情况较 2020年末明显改善，控制拿地强度、少数股东投入和加强销售回款等方式助力旭辉、万科、新城等 7 家房企成功进入“绿档”。但必须强调的是，由于有相当数量房企延迟刊发业绩，目前数据只能从一个方面反映行业现状，延发房企的报表情况也值得重点关注。目前，在金融委和副总理定调底线思维后，已有越来越多地方开始对首付比例、限购限售等核心需求端政策进行调整，同时通过改善预售资金监管政策、优化供地结构及规则等方式支持房企资金需求；随着供需两端的支持政策逐步推广和落地，行业基本面有望稳步复苏。 风险提示：调控政策存在一定不确定性；公司销售结算或出现一定波动。 2-Apr-22 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4660 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 33 目录 核心观点 ............................................................................................................................................................................ 4 1. 营收增速小幅回升，盈利能力持续承压 .................................................................................................................... 5 1.1 偏低基数支撑营收增速，盈利承压带动业绩下滑 ........................................................................................... 5 1.2 地价偏高叠加降价促销，项目盈利空间持续承压 ........................................................................................... 9 2. 销售增速大幅放缓，土储规模增速下行 .................................................................................................................. 12 2.1 全年销售增速放缓，目标设定较为审慎 ......................................................................................................... 12 2.2 资金偏紧、地价高企，土储建面增速继续放缓 ............................................................................................. 15 3. 短债占比下降，流动性分化加剧 .............................................................................................................................. 17 4. 红线指标整体优化，融资成本有所下行 .................................................................................................................. 21 5. 如何看待近期行业政策环境的变化？ ..........