行业地位持续稳固，打好提质增效“组合拳”

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 [table_research] 公司点评报告 ●房地产行业 2022 年 10 月 27 日 [table_main] 公司点评报告模板 行业地位持续稳固，打好提质增效“组合拳” 招商积余（001914.SZ） 推荐 维持评级 核心观点：  事件：近日，公司公布 2022 年三季报。2022 年前三季度，公司实现营业收入 91.78 亿元，同比增长 20.89%；实现归母净利润 4.72亿元，同比增长 23.6%；实现基本每股收益 0.45 元/股，同比增长23.61%。  剔除租金减免影响，营收业绩协同增长。2022 年前三季度，公司实现营业收入 91.78 亿元，同比增长 20.89%；其中物业管理业务实现 88.56 亿元，同比增长 25.02%，资产管理业务实现营业收入3.25 亿元，同比下降 19.94%。公司实现归母净利润 4.72 亿元，同比增长 23.6%；实现扣非归母净利润 3.84 亿元，同比增长 10.84%；扣非业绩增速不理想主要系，公司响应国家政策要求，减免房产租金 0.7 亿元，减少归母净利润 0.68 亿元，若剔除减免租金影响，前三季度公司实现扣非归母净利润 4.52 亿元，同比增速 30.31%，仍保持了较高的业绩增速。  物管业务基础稳定、质量优化。公司 2022 年前三季度实现新签约合同金额额 24.3 亿元，同比增长 17%，客户基础保持稳定，除稳固传统招投标市场领先优势外，在“总对总”及“合资合作”业务拓展方面实现快速发展，相关业务新签年度合同额同比增速分别达到 41%和 94%。新拓展项目结构进一步向“高质量”优化，年合同额超 1000 万以上的新项目新签年度合同额占比 55%。业务拓展数量质量齐头并进，创新业务开发机制，打造特色服务模式，稳固非住业态领先地位。  增值业务全国化、平台化，推动核心业务锦上添花。公司多措并举，赋能业务运营，打好提质增效“组合拳”。截至 2022 年 9 月30 日，公司在管项目数量达到 1837 个，管理面积达到 3.04 亿㎡。公司业务全国化布局提速，重点城市布局成效显现，广东省、山东省、江苏省和四川省前三季度营业收入位居前列，合计实现收入为 50.40 亿元。平台增值服务保持快速增长势头，用户数、活跃度等平台数据稳步提升，私域效能不断。专业增值业务平稳发展，公司积极推动专业公司与各城市公司条块结合，协同共享资源，促进专业增值业务全国化、平台化发展。  资管业务稳健，业绩受减租及资产剥离影响。公司商业运营业务规模稳步扩大，在管项目主要来源控股股东招商蛇口委托。截至2022 年 9 月末，公司在管商业项目 50 个（含筹备项目），管理面积 261.8 万㎡，其中管理公司自持项目 3 个，受托管理控股股东招商蛇口持有项目 43 个，第三方品牌输出项目 4 个。持有物业出租及经营业务稳健，总可出租面积为 48.55 万㎡，2022 年 9 月末总体出租率为 97%，受减租及资产剥离影响，相关业务收入利润有所下降。 分析师 王秋蘅 ：（8610）8092 7618 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 相对上证指数表现图 -30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%上证指数招商积余 资料来源：wind [table_marketdata] 市场数据 时间 2022. 10. 26 A 股收盘价 14.23 A 股一年内最高价(元) 20.92 A 股一年内最低价(元) 12.62 上证指数 2999.50 市盈率 25.02 总股本 1060.35 实际流通 A 股（百万股） 666.86 限售的流通 A 股（百万股） 393.49 流通 A 股市值(亿元) 94.89 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 2 [table_page1] 公司点评报告/房地产行业 投资建议：公司作为央企物管公司在行业始终占据龙头位置，受益于股东资源以及外拓机制创新，在物业管理领域的市场占有率有希望进一步提升，业绩稳健提高有所保障。我们预计公司 2022-2023 年每股收益分别为 0.63 元/股、0.79 元/股，以 10 月 26 日的收盘价 14.2 元计算，对应的市盈率分别为 22.5 倍、18.0 倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。 风险提示：项目拓展不及预期、资产分离不及预期、租金减免影响、行业竞争加剧等风险。 图 1：招商积余营业收入（亿元）及同比增速 -20%-10%0%10%20%30%40%50%60%0.010.020.030.040.050.060.070.080.090.0100.02017-092018-092019-092020-092021-092022-09营业收入同比 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图 2：归属于上市公司股东净利润（亿元）及同比增速 -1400%-1200%-1000%-800%-600%-400%-200%0%200%400%(2.00)(1.00)0.001.002.003.004.005.006.007.008.009.002017-09 2018-09 2019-09 2020-09 2021-09 2022-09归母净利润同比 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图 3：招商积余基本每股收益（元）及同比增速 -1400%-1200%-1000%-800%-600%-400%-200%0%200%400%(0.20)0.000.200.400.600.801.001.201.402017-092018-092019-092020-092021-092022-09基本每股收益同比 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图 4：招商积余毛利率（%） 0%500%1000%1500%2000%2500%2017-092018-092019-092020-092021-092022-09毛利率(%) 资料来源：wind，中国银河证券研究院 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 3 [table_page1] 公司点评报告/房地产行业 图 5：招商积余 ROE 和 ROA -1.7818.212.884.044.545.34(0.20)4.46 0.98 1.81 2.06 2.66 -5.000.005.0010.0015.0020.002017-092018-092019-092020-092021-092022-09ROE/%ROA/% 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图 6： 招商积余资产负债率及总资产周转率 76.0471.0560.5849.2249.2950.220.180.220.310.370.460.520.000.100.