业绩快速上行，运营齐头并进--2023年年报点评

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 [Table_Header] 公司点评●房地产开发 2024 年 03 月 19 日 [Table_Title] 业绩快速上行，运营齐头并进 --2023 年年报点评 核心观点： [Table_Summary] ⚫ 事件：公司发布 2023 年年报，公司 2023 年实现收入 1750.08 亿元，同比下降4.37%；归母净利润 63.19 亿元，同比增长 48.20%；每股收益 0.65 元/股，每10 股派 3.2 元现金。 ⚫ 业绩快速增长：2023 年公司实现营业收入 1750.08 亿元，同比下降 4.37%；归母净利润 63.19 亿元，同比增长 48.20%。公司业绩实现快速增长主要受到公司权益比例提升明显，少数股东损益占净利润比例由 2022 年的 53.13%下降至 30.61%，由于公司近年来拿地趋向高权益拿地，少数股东损益占比因而下降。2023 年公司资产减值损失 22.76 亿元，较 2022 年降低 54.89%。盈利能力上， 1）毛利率下降，2023 年开发业务毛利率 17.08%，较 2022 年下降 3.98pct。主要受到结转产品的类型、体量、地区结构等因素影响；2）2023 年销售费用率和管理费用率分别为 2.47%、1.36%，分别较 2022 年增加 0.24pct、0.09pct，主要是广告费增加等因素所致。 ⚫ 销售逆势微增：公司 2023 年实现销售面积 1223.41 万方，同比增长 2.49%，销售金额 2936.3 亿元，同比微增 0.35%，对应销售均价 24001.36 元/平米，同比下降 2.09%。销售规模跻身行业前五。上海、苏州、合肥、长沙、南通排名第一，在深圳、南京、温州、徐州等城市销售排名进入前三。公司坚持“区域聚焦”，“强心 30 城”签约销售额占比 91%，其中核心“6+10 城”占比 77%，聚焦成效显著。 ⚫ 拿地聚焦核心：2023 年公司累计新增 55 宗地块，总计容建面 590 万方，地价 1134 亿元，对应楼面价 19220 元/平米；公司需支付地价 867 亿元，对应的权益比例为 76.46%。按照权益地价/销售金额（全口径）计算得来的拿地力度为 29.53%。公司投资聚焦核心，在“强心 30 城”、“核心 6+10 城”的投资金额占比分别达到 99%、88%，其中四个一线城市占公司全部投资额的 51%。 ⚫ 财务严控杠杆：截至 2023 年末，公司剔除预收账款的资产负债率为 62.41%、净负债率 54.58%，严控杠杆；现金短债比 1.28，维持充裕现金。全年综合资金成本 3.47%，较年初降低 42bp。债务结构合理，1 年到期债务占全部融资规模的 20.10%。 ⚫ 资产运营齐头并进：资产运营业务实现收入 66.91 亿元（全口径），EBITDA33亿元，报告期内，成熟项目的 EBITDA 回报率 6.24%，较 2022 年提高 0.45pct，1）商业业态实现收入 14.48 亿元，在营项目 38 个，总经营建面 216 万方；在建及筹开项目 44 个，总经营建面 309 万方。公司的“海上世界”系、“招商花园城”系等产品以打造成为具有差异化竞争力的产品。运营上轻重结合，投资上 坚 持 聚 焦 核 心 城 市 布 局 。 2 ） 写 字 楼 业 态 实 现 运 营 收 入 12.60 亿 元 ，EBITDA8.55 亿元，在营项目 32 个，总经营建面 128 万方；在建及筹开项目 10个，总经营建面 81 万方。3）产业园业态实现运营收入 12.77 亿元，EBITDA6.7亿元，在营主要项目 30 个，总经营建面 226 万方，在建及筹建项目 5 个，规划经营建面 40 万方，布局国内核心一、二线城市 15 个。4）长租公寓业态实现收入 10.88 亿元，EBITDA6.89 亿元，已开业项目 45 个，经营建面 115 万方，总房源数 2.95 万间，布局 19 个城市；期内在北京、上海、深圳、厦门等城市 [Table_StockCode] 招商蛇口(001979) [Table_InvestRank] 推荐 (维持) 分析师 [Table_Authors] 胡孝宇 ：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130523070001 [Table_Market] 市场数据 2024-03-18 股票代码 001979 A 股收盘价(元) 9.52 上证指数 3,084.93 总股本(万股) 906,084 实际流通A股(万股) 773,793 流通 A 股市值(亿元) 737 相对沪深 300 表现图 [Table_Chart] 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 [Table_Research] 【银河地产】招商蛇口点评_业绩双位数增长，销售面积稳步提高_2023 年三季报点评 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%招商蛇口沪深300 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 2 [Table_ReportTypeIndex] 公司点评/房地产 的 7 个新项目开业。5）酒店业态实现运营收入 10.62 亿元，布局 17 个城市和2 个海外国家，已开业项目 18 个，经营建面 55 万方；期内在深圳、西安、琼海等城市共有 4 个国际品牌酒店开业。 ⚫ 投资建议：公司财务严控杠杆维持充裕现金；业绩快速增长，权益比例提升明显；销售逆势微增，排名进入行业前 5，央企优势继续显现，拿地聚焦核心。考虑到公司 2023 年毛利率下降，我们下调公司 2024-2025 年归母净利润至81.05 亿元、94.48 亿元，预测 2026 年归母净利润为 107.43 亿元，对应 EPS 分别为 0.89 元/股、1.04 元/股、1.19 元/股，对应 PE 为 10.64X、9.13X、8.03X，维持“推荐”评级。 ⚫ 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、政策实施不及预期的风险、公司销售结算不及预期的风险。 表1：主要财务指标预测 [Table_MainFinance] 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 175007.56 189883.20 204314.32 218412.01 收入增长率% -4.37 8.50 7.60 6.90 归母净利润（百万元） 6319.42 8105.39 9448.19 10743.49 利润增速% 48.20 28.26 16.57 13.71 毛利率% 15.89 16.35 16.66 17.09 摊薄 EPS(元) 0.70 0.89 1.04 1.19 PE 13.65 10.64 9.13 8.03 PB 0.72 0.67 0.63 0.58 PS 0.49 0.45 0.42 0.39 资料来源：公司公告，中国银河证券研究院 请务必阅读正文