中国房地产行业：内房2021年上半年销售总结

光银国际研究 中国房地产 2 业展望 ─ 中国房地产 内房 2021 年上半年销售总结  2021 年上半年房地产投资保守稳定增长  内房上半年销售创新高惟六月份销售速度减慢  内房今年上半年约完成全年销售目标的五成  内房未来两年面对较大的毛利率下滑压力 2021 年上半年房地产投资保守稳定增长：按国家统计局公布的数据, 2021 年上半年全国房地产开发投资同比增长 15%, 增速较 2020 年上半年高 13.1 个百分点，但增速较今年 1-5 个月回落 3.3 个百分点。2021年上半年房屋新开工面积同比增长 3.8%。房屋施工面积同比增长 25.7%。房屋竣工面积同比增长 27%。2021 年上半年全国商品房销售面积同比增长 27.7%，增幅较今年首五个月回落 13.5 个百分点，而 2020 年上半年全国商品房销售面积则下跌 8.4%。至于商品房销售额同比增长 38.9%，增幅较今年首五个月回落 8.6 个百分点，而 2020 年上半年全国商品房销售额则下跌 5.4%。 内房上半年销售创新高惟六月份销售速度减慢：内地调控政策不断，虽然内房今年上半年销售创新高，但增长速度放缓，部份内房今年六月份销售增速更同比下跌。根据各上市内房企业，受去年上半年基数较低影响，今年上半年香港上市的内房板块销售额同比增长 39.6%，但增长率大幅放缓。而单计 6 月份，内房板块销售额速度同比下降 3.8%。当中，今年上半年销售额首五名仍然分别为万科、中国恒大、融创中国、碧桂园及中国海外，其中中国恒大仍然以 3567.8 亿元人民币，为销售额第一，但销售额增速仅为 2.3%。增速方面，今年上半年增长最快为绿城中国销售额同比增长 101.5%，其次为佳兆业集团，同比增长 77.2%。今年六月份销售增幅最高为融创中国，同比增长 44%，其次绿城中国，同比增长 31.5%。六月份增速放缓最大为中国金茂，同比下跌 46%，其次为越秀地产，同比下跌 44.2%。 内房今年上半年约完成全年销售目标的五成：今年上半年，内房销售进度理想，大部份内房销售目标完成率达 50%，当中，完成率较高为华润置地，2021 年销售目标完成率为 52%，相对较低为龙湖地产，但 2021 年目标完成率亦有 46%。 内房未来两年面对较大的毛利率下滑压力：即使内房企业今年上半年销售理想，但面对内地持续推行楼市调控政策，加上土地价格成本上升等，内房毛利率料逐年下降，根据彭博综合预测，市场预期 2021/2022 年毛利率分别同比下降 0.1 个百分点。 内房板块上半年表现分化：虽然今年上半年内房整体表现欠佳，但个别公司仍有较佳表现，包括 SOHO 中国、合生创展及首创置业。表现最差为恒大地产，今年以来股价跌 38.2%。现价内房板块相当于 2021 年预测市盈率 4.16 倍。 行业报告 ─ 中国房地产 主要数据 2021E 平均市盈率 (x) 4.16 2021E 平均市净率(x) 0.64 2021E 平均股息收益率(%) 9.4 资料来源：彭博、光银国际 板块表现 (%) 1 个月 -1.6 3 个月 -2.8 今年以来 3.1 资料来源：彭博 Sector Performance Absolute Relative 1-mth 陈惠杰 高级分析师 Dominic.chan@cebi.com.hk (852)2916-9631 2021 年 7 月 16 日 oPtQtNzQmNnNsNtQsNrNnM7NdN8OmOmMsQmNlOnNrOlOmNqP7NnNnNuOnOsRuOrRtN 3 内房上半年销售创新高惟升幅收窄 内地调控政策不断，虽然内房今年上半年销售创新高，但增长速度放缓，部份内房今年六月份销售增速更同比下跌。 图表 1：2021 年上半年香港上市内房企业销售情况 销售金额(亿元人民币) 2021 年 1-6 月 2020 年 1-6 月 YOY (%) 2021 年 6 月 2020 年 6 月 YOY (%) 碧桂园 3030.9 2669.5 13.5% 533.3 609.6 -12.5% 万科 3544.3 3204.8 10.6% 676.3 733.7 -7.8% 中国恒大 3567.8 3488.4 2.3% 716.3 760.5 -5.8% 融创中国 3207.6 1952.8 64.3% 789.4 545.7 44.7% 中国海外 2072.1 1720.1 20.5% 517.9 575.6 -10.0% 华润置地 1637.9 1035.4 58.2% 387.1 317.9 21.8% 龙湖集团 1426.3 1111.0 28.4% 308.0 287.8 7.0% 世茂房地产 1527.9 1104.7 38.3% 310.0 302.0 2.6% 新城发展 1176.6 975.2 20.7% 230.3 260.7 -11.7% 时代中国 453.8 325.7 39.3% 81.0 79.6 1.7% 龙光地产 736.2 463.5 58.8% 100.3 91.0 10.2% 旭辉控股 1361.5 807.3 68.6% 260.9 251.3 3.8% 中国奥园 675.9 508.7 32.9% 150.1 175.9 -14.7% 越秀地产 473.8 375.6 26.1% 65.4 117.3 -44.2% 正荣地产 823.0 559.9 47.0% 130.9 151.1 -13.4% 雅居乐集团 753.3 551.0 36.7% 144.2 148.9 -3.2% 首创置业 402.7 337.1 19.5% 96.8 140.5 -31.1% 中骏集团控股 590.5 400.8 47.3% 124.4 119.3 4.3% 绿城中国 1358.0 674.0 101.5% 313.0 238.0 31.5% 中梁控股 950.0 677.0 40.3% 192.0 247.0 -22.3% 佳兆业集团 638.5 360.3 77.2% 98.8 89.7 10.1% 禹州集团 527.1 428.5 23.0% 110.2 121.1 -9.0% 建业地产 390.0 429.5 -9.2% 95.2 135.8 -29.9% 富力地产 650.6 510.5 27.4% 126.1 145.1 -13.1% 德信中国 430.3 257.1 67.4% 93.2 83.8 11.2% 合景泰富集团 561.8 367.6 52.8% 103.0 80.6 27.8% 宝龙地产 530.4 315.3 68.2% 105.4 103.2 2.1% 融信中国 829.7 603.6 37.5% 148.4 196.3 -2