策略深度报告：房地产投资何时见顶

[Table_ReportDate] 2021 年 07 月 15 日 [Table_ReportName] 证券研究报告 —策略深度报告 相关研究 [Table_ReportList] 降准的深意 2021.07.09 理解中国宏观经济系列 2 2021.07.06 大消费行业周报 2021.07.06 7 月策略定期报告 2021.07.02 2021 年下半年投资策略 2021.07.02 独立性声明 作者保证报告所采用的数据均来自正规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 风险提示 房地产政策变动。 [Table_ReportAuthors] 宏观组 分析师：李奇霖（分析师） 联系方式：021-61634272 邮箱地址：liql@hongtastock.com 资格证书：S0300517030002 分析师：孙永乐（研究助理） 邮箱地址：sunyongle@hongtastock.com 资格证书：S1200121030005 [Table_Title] 房地产投资何时见顶 报告摘要 [Table_Summary] 自去年以来，房地产投资一直是推动国内经济复苏的主要动力。但是随着监管政策的不断收紧，房地产投资下半年面临较大的压力。一方面是随着融资端的收紧，房企开始减缓拿地，加快竣工，以求回笼资金并满足监管的要求；另一方面，随着政策调控力度加强以及房贷利率上行，下半年房地产销售的不确定性也在增强。 那么，我们应该如何看待下半年的房地产投资？预期中的竣工周期能否支撑房地产投资呢？ 104871 请务必阅读末页的重要说明 2 [Table_PageHeader] 2021.07.15 正文目录 未找到目录项。 rMnRpNxPyQ9P9R9PmOmMnPoPjMqQrOjMqRqOaQmMqQuOtRsPvPnNsO请务必阅读末页的重要说明 3 [Table_PageHeader] 2021.07.15 图目录 图 1. 房企对销售回款的依赖程度提高 .................................................................................................................. 5 图 2. 资产规模靠前的房企三条红线达标情况 ....................................................................................................... 6 图 3. 2020 年末以来净复工面积明显增加 ............................................................................................................ 7 图 4. 广义库存和狭义库存背离 ............................................................................................................................. 8 图 5. 从土地供应情况来看，下半年新开工面临下行压力 .................................................................................... 8 图 6. 2021 年是一个竣工大年 ............................................................................................................................... 9 图 7. 施工累计同比增速与房地产开发投资累计同比增速高度相关 .................................................................... 10 图 8. 四季度房地产投资压力更大 ....................................................................................................................... 10 表目录 未找到目录项。 请务必阅读末页的重要说明 4 [Table_PageHeader] 2021.07.15 去年以来，拉动中国经济增长的主要有两架马车，一是旺盛的出口；二是坚挺的房地产投资。因此，分析房地产投资后续的走势对于理解中国下半年的经济运行情况有着重要意义。 在本篇文章中，我们先来讨论为什么去年以来房地产投资能够一直维持韧性？而这种韧性又能够持续多久？ 去年房地产投资之所以能够同比增长 7%，很重要的一个原因就是房地产需求旺盛。 因为疫情，去年以来国内的信用环境一直偏宽松，社融同比与 GDP 同比的缺口明显走阔。在这一背景下，很多资金就会流向房地产市场，特别是具有稀缺性的核心城市的房地产市场。 随着大量资金涌入，核心城市的房价就会进一步上涨，并强化升值预期，从而形成一个正向循环。所以我们能够看到，去年以来北上广深等一线或者新一线城市的房地产市场表现得最好，而三四线城市房地产市场的表现其实比较一般。 但是，政策是想让资金流向制造业的。所以在确认去年经济下行压力不大，同时又有很多资金流入房地产领域之后，政策层就在不断加大对房地产市场的调控力度。 从“三条红线”到“房地产贷款集中度管理制度政策”，再到 22 个城市“两集中”的住宅土地供应政策，房地产调控力度是在不断升级的。 其中既有对需求端的调控，比如调高购房门槛，进行学区房制度改革；也有直接对房企融资端的调控，比如“三条红线”、贷款集中度管理等。 但是现在回过头去看，对房企融资端的控制，其实推动了房企加快竣工的步伐。而且预计这股竣工的动力会对下半年的房地产市场形成支撑。 房企完整的施工流程是拿地—开工—预售—施工—竣工，但在传统的快周转战略下，房企往往将资金用于拿地—开工—预售这三个环节，以此来扩大规模，而施工和竣工流程则明显被拖慢了。这也是自 2017 年开始新开工面积和竣工面积出现明显背离的一个重要原因。 但是由于监管要求，房企开始加快了竣工的步伐。“三条红线”也好、房地产贷款集中度管理也好，它们直接对房企的融资端进行了限制。 在外部融资受限的时候，房企对销售回款的依赖度明显上升。在 2021年前五个月里，房地产开发资金各项来源中，其他资金（主要是定金及预收款以及个人按揭贷款）的占比达到了 58.7%，比 2020 年末提高了 5.5 个百分点，与之对应的自筹资金以及国内贷款则出现了明显下滑。 请务