中指 _ 2021上半年房地产市场总结-下半年趋势展望

2021 年上半年，全国房地产市场整体延续了去年底的运行态势，商品房销售规模大幅增加，重点城市市场热度不减，中央和地方密集出台调控政策以稳定市场预期，中央调控逻辑进一步向供给端侧重，房地产金融监管持续强化，地方加快建立房地联动机制、针对二手房市场调控的力度亦在不断加强，部分城市调控效果已现。下半年，房地产调控政策环境仍偏紧，高基数下，全国商品房销售规模预计将同比高位回落，但全年仍有望创新高。高规模的市场需求，企业仍需聚集各项有力资源做大规模，把握“两集中”下的投资机会以及营销节奏。 一、2021 年上半年房地产市场形势总结 (一) 价格水平：上半年百城新房价格累计上涨 1.70%，涨幅较去年同期扩大 图：2015 年 6 月至 2021 年 6 月百城新建住宅均价及环比变化 数据来源：CREIS 中指数据 百城新建住宅市场整体较为平稳，价格累计涨幅较去年同期有所扩大，但涨幅仍处近年同期较低水平。根据中房指数系统百城价格指数，2021 年 6 月，百城新建住宅均价 16063元/平方米，同比上涨 3.89%，涨幅较上月收窄 0.19 个百分点；环比上涨 0.36%，涨幅连续 48 个月在 0.6%以内，整体维持在低位区间。累计来看，2021 上半年百城新建住宅价格累计涨幅较去年同期扩大 0.43 个百分点至 1.70%。 -1%0%1%2%3%80009000100001100012000130001400015000160001700015-0615-0915-1216-0316-0616-0916-1217-0317-0617-0917-1218-0318-0618-0918-1219-0319-0619-0919-1220-0320-0620-0920-1221-0321-06元\平方米百城新建住宅均价（左）环比（右）中指研究院 中房指数系统 电话：010-56319253 邮箱：caojingjing@fang.com 2021 上半年房地产市场总结&下半年趋势展望 2021 年 7 月 1 日 2021 上半年房地产市场总结&下半年趋势展望 1 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。 图：2020 年至 2021 年 6 月各城市群新建住宅均价环比涨跌幅 数据来源：CREIS 中指数据 分梯队来看，一线城市价格累计上涨 1.76%，较去年同期收窄，但涨幅仍居各梯队城市首位；二线城市价格累计上涨 1.63%，部分热点城市表现活跃；三四线代表城市上半年累计涨幅同比扩大，超八成城市新房价格累计上涨，市场有所升温。分城市群来看，长三角区域政策效果不断显现，宁波、常州等城市市场有所降温；珠三角房价领涨各城市群，上半年累计上涨 3.16%，较去年同期扩大 2.70 个百分点，广州、东莞、佛山等城市累计涨幅居百城前列；京津冀与山东半岛累计均由跌转涨，部分城市新房市场有所好转。 百城二手住宅价格方面，根据中房指数系统百城价格指数，2021 年上半年百城二手住宅价格累计上涨 2.56%，涨幅较去年同期扩大 0.84 个百分点。6 月，百城二手住宅均价为 15888 元/平方米，同比上涨 3.84%，涨幅较上月扩大 0.2 个百分点；环比上涨 0.49%，涨幅较上月收窄 0.01 个百分点，二手住宅市场热度较高，房价整体呈平稳趋升态势。 (二) 成交规模：重点城市商品住宅成交面积达近五年最高水平，长三角地区贡献度高 2021 年 1-5 月，全国商品房销售面积为 6.6 亿平方米，为历史同期最高水平，同比增长 36.3%；商品房销售额为 7.1 万亿元，亦为历史同期最高水平，同比增长 52.4%。 图：2018-2021 年 6 月 50 个代表城市商品住宅月度成交面积走势 数据来源：CREIS 中指数据 上半年重点城市商品住宅成交保持一定活跃度，整体规模达近五年同期最高水平，居-1%0%1%2%20-0120-0220-0320-0420-0520-0620-0720-0820-0920-1020-1120-1221-0121-0221-0321-0421-0521-06长三角珠三角京津冀山东半岛0100020003000400050001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月万平方米2018201920202018-2020均值2021 2 中指研究院 中房指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。 历史同期次高位。据中指数据初步统计，2021 年上半年，50 个代表城市商品住宅月均成交面积约 3580 万平方米，达近五年最高，在历史同期中仅低于 2016 年上半年，在去年同期低基数影响下，同比增长 40.8%，与 2019 年同期相比，增幅在两成以上。 表：50 城整体及长三角、珠三角地区代表城市12021 年上半年商品住宅成交面积增幅对比 指标 长三角 珠三角 50 城 较 2020 年上半年增长 57% 32% 41% 较 2019 年上半年增长 54% 26% 23% 数据来源：CREIS 中指数据 分区域来看，长三角地区整体热度较高，市场规模维持高位。据中指数据监测，2021年上半年，长三角地区代表城市延续去年下半年市场趋势，商品住宅成交面积同比增长57%，较 2019 年上半年增长 54%，均明显高于 50 城整体水平，拉动 50 城整体成交规模上行；从绝对规模来看，长三角地区代表城市成交规模突出，整体略低于 2016 年同期最高位。珠三角地区商品住宅成交面积同比增幅低于 50 城平均水平，上半年广州、深圳等城市市场活跃度较高，商品住宅成交面积分别同比增长 89%和 55%。 二手住宅方面，2020 年 1-5 月，重点城市二手房住宅成交活跃。据统计，2021 年 1-5 月，30 个代表城市二手住宅月均成交面积约 1768 万平方米，同比增长 74%，与 2019年同期相比，增幅近四成。今年受“就地过年”政策影响，重点城市楼市淡季效应明显弱化，需求延续春节前热度，短期市场情绪较高，热点城市二手房置业需求积极释放，1-5 月30 城二手住宅整体成交规模居历史同期相对高位。 (三) 需求结构：多数城市套总价均值和中位数继续上涨，90-120 平米占比普遍提升，90平米以下占比有所回落 基于套总价、结合成交量，我们将 30 个城市不同层次的楼盘分为三类：中低价位、中高价位、高价位，具体划分方式为：首先根据套总价对所有新房楼盘进行降序排列，成交量占前 10%的属于高价位楼盘，10%~40%属于中高价位楼盘，后 60%属于中低价位楼盘。 1 长三角地区代表城市共 15 个，包括上海、杭州、南京、苏州、无锡、温州、合肥、南通、扬州、芜