房地产：3月杭州、成都两度刷新地价纪录，“银四”行情能否延续

中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 2025 年开年以来，北上深以及杭州、成都等热点城市土地市场热度较高，多宗地块拍出高溢价率，3 月北京、杭州、成都宅地成交楼面价均创新高。同时，一线及核心二线城市房地产交易量延续修复态势，尤其是二手房成交量同比保持较高增速。 从趋势来看，“银四”是楼市重要节点，其成色将直接影响年中市场预期及量价修复节奏。3 月两会《政府工作报告》把“全方位扩大国内需求”作为首要任务，同时把“稳住楼市”写进总体要求，强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，政策方向明确。同时近期受美国加征关税影响，在外需承压情况下，扩内需政策有望进一步发力，房地产作为内需重中之重，二季度政策有望加快落实。叠加去年四季度以来多地优质地块供应增加，有望带动核心城市成交量继续修复，但不同城市及城市内部板块之间分化行情或将延续，市场全面“止跌回稳”仍需政策加快落地见效。此外，4 月市场还将迎来北京、杭州、南京等核心城市多场土拍活动，土地市场热度能否延续取决于项目实际去化表现以及市场回稳的持续性，当下房企投资仍需保持理性。 ｜正文｜ 一、房企拿地持续聚焦核心城市，3 月杭州、成都两度刷新地价纪录 今年以来，核心城市优质地块竞拍热度较高，带动一季度 300 城住宅用地出让金同比增长超两成。根据中指数据，一季度，300 城住宅用地成交规划建面为 8007 万平方米，同比下降 4.5%，降幅较去年全年收窄 17.7 个百分点。核心城市加快优质地块供应节奏，叠加房企拿地进一步聚焦，带动一季度 300城宅地出让金同比增长 26.5%，平均溢价率达 13.6%（较去年同期提升 8.1 个百分点）。但也需注意到，土拍热度分化仍在延续，一线及强二线城市溢价率较高，而三四线城市仍以底价成交为主，一季度平均溢价率仅为 3.6%。 在房企拿地进一步聚焦核心一二线城市背景下，土地出让金集中度继续提升，根据中指数据，2025年一季度，TOP20 城市住宅用地出让金占全国比重提升至 69%（2024 年全年为 51%）。 表：2025 年一季度 300 城各线城市住宅用地推出和成交同比变化 指标 300 城 一线 二线 三四线 推出面积同比 -14.7%-13.9%-2.3%-18.7%成交面积同比 -4.5%-5.7%16.2% -11.0%土地出让金同比 26.5% 47.1% 33.5% 5.4% 平均溢价率 13.6% 16.9% 19.1% 3.6% 数据来源：中指数据 CREIS一季度，杭州、上海、成都住宅用地平均溢价率分别达 43.2%、29.0%、28.3%，苏州、宁波平均溢价率也在 20%左右，核心城市土地市场热度较高。 3 月杭州、成都两度刷新地价纪录，“银四”行情能否延续 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 杭州：3 月两度刷新地价纪录。3 月 25 日，滨江西兴单元 BJ030102-25 地块成交楼面价 72915 元/㎡，由滨江获取，刷新杭州地价单价最高纪录。3 月 28 日，地价纪录再次被刷新，西湖蒋村文新单元XH030203-01（3）地块成交楼面价达 88029 元/㎡，由建发获取。 成都：3 月同样两度刷新地价纪录。3 月 11 日，高新区桂溪街道铜牌村 9 组、10 组地块成交楼面价 31700 元/㎡，由招商获取，刷新之前成都地价单价最高纪录。3 月 27 日，地价纪录再次被刷新，金融城三期 H10 地块经 213 轮竞价，成交楼面价达 41200 元/㎡，由建发获取。 北京：地价首超 10 万元/平米。3 月 18 日，海淀树村地块成交楼面价 102347 元/㎡，由中海获取，刷新北京地价单价最高纪录。 表：2025 年 3 月重点城市高溢价成交地块 城市地块名称规划建面(万㎡) 拿地企业成交价(亿元)成交楼面价(元/㎡) 溢价率杭州蒋村文新单元 XH030203-01(3)地块3.9建发34.388029(单价新高)115%西兴单元 BJ030102-25 地块7.1滨江52.07291570%三墩单元 XH010401-17（1）地块4.6保利置业10.42289063%城东新城单元 SC080201-03 地块5.3绿城21.54024743%望江单元 SC0402-07、09、17 地块18.6中海80.84335336%四堡七堡单元 JG1404-29 地块6.1滨江25.44182834%成都金融城三期 H10 地块8.1建发33.541200(单价新高)106%高新区桂溪街道铜牌村 9 组、10 组8.5招商27.03170070%成华区跳蹬河南路 9 号1.9中昕壹号3.71950039%锦江区三圣街道驸马村地块7.9华发&兴锦19.92510036%青羊区西御河街道鼓楼北街以西1.7华添4.22470030%上海浦东新区北蔡地块4.1绿城29.27141240%静安区大宁地块2.7大华24.99265932%嘉定区嘉定新城 F03A-4 地块8.4招商26.63185030%静安寺 C050101 单元 095-7 地块0.3静投置新城更(协议出让)4.9162338(单价新高)0%北京北京市海淀区树村地块7.3中海75.0102347(单价新高)28% 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 苏州东板桥河西、金鸡湖大道南13.1绿城&恒泰53.24068445%注：高溢价率地块统计口径为按成交溢价率高于 25%统计数据来源：中指数据 CREIS核心城市土拍升温的原因主要有两点：一是随着房地产销售端在去年四季度以来出现阶段性回稳，房企对核心城市新房销售一致看好，补仓意愿较高，同时年初拿地能够在当年进入销售阶段，有助于回笼资金，提升周转效率；二是各地政府加大优质地块的供应力度，推出了不少位于城市核心区、配套成熟、低容积率（容积率≤1.5）的地块，引导房企聚焦高价值区域开发。同时去年以来多地加快优化地块规划设计条件，包括放宽阳台/公共空间计容规则、支持建设立体生态住宅等，带动企业对新项目规划条件和去化速度预期提升。 表：部分重点城市 2025 年 4 月涉宅用地待拍情况（4.7~4.30） 城市4 月待拍地块情况北京（4 宗） 4 月 7 日 1 宗，28 日 2 宗，30 日 1 宗，起始价合计 196.3 亿元 南京（29 宗） 4 月 9 日 2 宗，23 日 8 宗，30 日 19 宗，起始价合计 188.2 亿元 杭州（8 宗） 4 月 22 日 2 宗，28 日 6 宗，起始价合计 130.1 亿元 广州（4 宗） 4 月 30 日 4 宗，起始价合计 87.3 亿元 成都（3 宗） 4 月 22