安居客独家发布：3月全国重点城市二手房分流压力

云洞察-市场前瞻 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 1 市场前瞻| 安居客独家发布： 3 月全国重点城市二手房分流压力 核心内容  市场份额：2025 年 3 月，二手房找房人数占比达 71%，维持在高位，各能级城市均超 70%，市场上关注二手房的购房者占大多数。  分流压力：二手房对新房市场的分流压力有显著上升趋势，1 季度均值为30%；能级越低，分流压力越大。三四线城市最大，是一线的 1.6 倍。  市场重合度：新房与二手房市场的客群重合度维持在 14%左右，城市能级越低，市场重合度越高，低能级城市新二客户“争夺”更为激烈。 一、二手房对新房市场影响的核心指标 1.二手房市场找房人数占比（市场份额） 从全国层面数据来看，二手房找房人数占比呈显著上升趋势，且维持在高位，目前已经达70%左右，显示出当前市场关注二手房的购房者还是占大多数。全国均值从2024年初的 64%小幅下降至年中（4-7 月）的 60%，随后持续攀升，2024 年 11 月起增速加快，年末至 2025 年初突破 70%，3 月达到 71%，基本与上月持平，维持在高位。 从各能级城市情况看，二手房找房人数占比均显著提升，3 月份均超 70%。当月，四个能级城市在二手房找房人数占比上的差异不大。 云洞察-市场前瞻 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 2 说明：二手房市场找房热度占比计算公式为：二手房找房人数÷市场总找房人数，该指标用于衡量购房者对新房与二手房的关注差异，反应了二手房对新房的形式上的挤压，占比越高表明二手房受关注程度越大，若超过 50%则意味着二手房在市场中占据绝对关注优势。 资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库 2.二手房市场分流压力 从全国层面数据来看，二手房对新房市场的分流压力有显著上升趋势，短期内略有回落。2025 年 1 季度，二手房市场分流压力平均为 32%，比 2024 年同期 28%，上升4 个百分点。2 月份，分流压力达近 1 年来最高值，3 月份压力略有回落，较 2 月下降2 个百分点，不过仍然维持在高位。二手房分流压力变化，反映了市场上同时关注新房和二手房的客户增加，对新房产生实际性的分流压力。 从各能级城市情况看，各能级城市同步承压，但不同能级城市之间存在显著差异。城市能级越低，承受的二手房市场分流压力越大。数据显示，3 月份，一线、新一线、二线及三四线城市的分流压力依次为 24%、30%、33%、38%，其中三四线城市的压力近乎达到一线城市的 1.6 倍。此外，与 2024 年同期相比，2025 年第一季度各能级城市的压力值均有所上升，一线、新一线、二线及三四线城市的平均压力增幅在 3 至 5 个百分点之间。 云洞察-市场前瞻 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 3 说明：二手房市场分流压力计算公式为：同时关注新房和二手房的找房人数÷新房找房人数，即新房找房人群中有多少人在关注二手房，这些摇摆客户形成对新房的实际分流压力，占比越高表明新房被二手房潜在分流压力越大。 资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库 3.二手房与新房市场重合度 从整体趋势来看，二手房与新房市场重合度波动较小，整体维持在 14%左右。分城市能级来看，同样呈现“城市能级越低，市场重合度越高”的特征。一线城市客户重合度最为稳定，始终在 8%-10%之间，波动极小；新一线城市从 11%升至 14%后回落；二线城市最高达 15%，随后回落；三四线城市波动相对较为剧烈，从 2024 年 1 月的18%升至 2025 年 2 月的 20%后降至 17%。从长期趋势来看，三四线城市重合度虽略有下降，但期间振幅达 5%；一线城市则基本持平。 不同城市能级的市场特征差异显著，一线城市客户群体高度分化，新房多为高端改善型，二手房则多为刚需，客户重叠度相对较低；而三四线城市存在严重同质化竞争，客户决策周期长且反复对比，重合度较高。 云洞察-市场前瞻 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 4 说明：二手房市场与新房市场重合度计算公式为：同时关注新房和二手房的找房人数÷市场总找房人数，反映新房市场与二手房市场的客群同质化程度，值越大，两者同质化程度越高，如重合度为 100%，则意味着两个市场客户完全重合，而重合度为 0 ，则意味着两个市场不相干。 资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库 二、全国重点 46 城分流压力变化情况 安居客研究院最新监测数据显示，当前分流压力值超过 0.4 的城市共 4 个，较上月减少 2 个，具体为哈尔滨、秦皇岛、宜昌、咸阳。除哈尔滨属二线城市外，其余均为三四线城市，其中哈尔滨分流压力最高，达 0.46。这四座城市的新房与二手房市场客户重叠度均超 17%，高于全国平均水平（14%）。分流压力最小的 6 个城市依次为上海、杭州、呼和浩特、北京、深圳、广州，其中上海分流压力最低，为 0.2。 从变化情况来看，2025 年 3 月全国 46 个重点城市二手房分流压力均值降至 0.32，环比减少 0.02。数据显示，46 城中 44 城（占比 96%）出现分流压力下降，降幅普遍集中于 1-5 个百分点区间，仅重庆、呼和浩特两城降幅超过 5 个百分点，且当前分流压力均低于 30%水平。与之形成对比的是，上海、厦门两市分流压力环比上升，分别增加3 个和 2 个百分点，但当前压力值并不高，均低于 30%。尽管两地二手房找房人数更多（找房人数占比超 70%），实际分流压力却相对有限，且新房与二手房市场的客户重叠云洞察-市场前瞻 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 5 度较低（上海 7%、厦门为 11%）。 表 2025 年 3 月全国重点 46 城二手房市场分流压力 资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库 三、市场反应 1.找房热度变化 3 月份，二手房找房热度较新房的领先优势进一步扩大，热度值比新房高出 2.6，且较上月差距拉大 0.9。自去年 11 月起，二手房找房热度已连续 5 个月超过新房，表明市场对二手房的关注度显著高于新房。3 月，新房和二手房找房热度环比、同比均有所下降，其中新房热度为 64.4，环比下降 4%；二手房热度为 67，环比下降 3%。同比方面，新房热度下降 10.4%，二手房热度下降 2.4%。二手房热度降幅较小，显示出其在当前市场环境下更具韧性。 城市等级城市3月环比差值近6月变化城市等级城市3月环比差值近6月变化一线城市0.26 二线城市0.36 0.25 0.35 0.24 0.34 0.20 0.03 0.34 新一线城市0.34 0.33 0.34 0.33 0.34 0.33 0.33 0.33 0.31 0.32 0.30 0.32 0.29 0.31 0.29 0.31 0.29 0.31 0.28 0.31 0.28 0.30 0.28 0.30 0.28 0.27 0.02 0.27 三四线