房地产-内地房地产周度观察：深圳产业转移与人口溢出效应简析

行业研究 | 内地房地产 内地房地产周度观察 深圳产业转移与人口溢出效应简析 深圳产业与人口的溢出效应在三次产业结构、企业迁移、科创板公司数量及就业人口数量等方面有所体现。1）产业结构：深圳二产 GDP 占比有所下降。深圳为制造业强市，但近十年来，深圳二产 GDP 占比由 2010 年的 47.2%降至2020 年的 37.8%。2）企业迁移：深圳产能外迁并非罕见。根据《证券时报》引述的天眼查数据，2015 年来深圳注销/吊销企业数量快速增长，由 2015 年的1.5 万家提升至 2019 年的 22.9 万家，深圳产能外迁为重要原因。3）科创板上市公司数量：深圳数量小于北上，广东省内分布分散。截至 11 月 8 日，深圳科创板上市公司合计 27家，仅为上海、北京的 56%、52%；科创板上市公司在广东省内的分布相对分散，位于深圳、广州、东莞的公司数量占比分别达50.0%、18.5%、13.0%。4）就业人口数量：深圳 2014 年后增速有所放缓。尽管深圳并未如北京、上海般限制常住人口增长，但 2014 年后深圳就业人员数量同比增速持续放缓、2019 年出现小幅下降（同比下降 7.9 万人）。 产业调整、资源限制、要素成本等因素驱动了深圳的外溢现象。1）产业调整：深化产业转型升级。近十年来，深圳市在制造业发展方面更注重转型升级，在此过程中外迁企业多为低端制造型企业；值得注意的是，近年深圳外迁企业不乏中兴、比亚迪、华为等先进制造业大中型企业。2）资源限制：政府引导制造环节转移。深圳市行政区域土地面积远小于其他一线城市（北上广深分别约 1.6 万、0.6 万、0.7 万和 0.2 万平方公里），因而深圳率先面临了空间资源偏紧的问题，近十年来深圳市政府积极引导了部分制造环节的转移。3）要素成本：企业土地及人工等成本、人才生活成本持续提升。工业用地方面，深圳成交工业用地的平均楼面价由2010年的约453.7元/平提升至2019年的3360.7元/平，厂房租金亦明显提升，增大了深圳制造业企业的成本压力。住宅用地方面，过去十年深圳偏少的宅地供给和快速增长的人口使深圳市住房价格及租金大幅上涨，提升了部分制造业企业承担的员工居住成本和薪酬压力；另一方面，较高的居住成本在一定程度上对冲了引才政策对人才的吸引力，贝壳研究院调查显示 2021 年毕业季深圳就业期望指数排名下降 2 位至第 6 位。 深圳改善政策持续出台，产业与人口转移并非单向溢出。目前，深圳市政府已注意到部分企业在土地需求、成本压力等方面的情况，并从多方面提出了改善政策。1）鼓励总部企业发展，为重大项目提供服务保障：如从落户奖励、贡献奖、办公用房等方面对总部企业提供支持，从审批、办理、明确责任单位等方面对引入重大项目提供服务保障。2）加强工业用地保障，稳定企业土地成本：提出将在市级重点产业项目遴选中优先解决工业用地需求、支持将较大面积的连片土地出让给链主企业等。3）多渠道增大宅地供给，加速建设住房保障体系：通过增加建设用地、盘活存量用地等方式增加住宅用地供给，同时加速建设各类保障性住房，缓解企业成本压力、提升深圳人才吸引力。在多方面政策的作用下，近年来深圳也成功引入了一系列优秀企业，如字节跳动大湾区总部、小米集团国际总部等。随着各项政策的改善，深圳的产业或将继续呈现双向移动，产业结构有望进一步优化、城市吸引力也有望有所提升。 风险提示：调控政策及疫情防控政策存不确定性；公司销售结算或出现波动。 10-Nov-21 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4660 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚 联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@cwghl.com 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 15 目录 1. 深圳溢出效应表现几何？ ............................................................................................................................................ 3 2. 深圳外溢现象的驱动因素简析 .................................................................................................................................... 6 2.1 产业调整：深化产业转型升级，淘汰低端落后产业 ....................................................................................... 6 2.2 资源限制：优化空间资源配置，政府引导制造环节转移 ............................................................................... 7 2.3 要素成本：企业利润有所承压，劳动者生活成本提升 ................................................................................... 8 3. 深圳改善政策持续出台，产业转移并非单向溢出 ................................................................................................... 10 图表目录 图 1：深圳二产 GDP 占比高于其他一线城市 ................................................................................................................ 3 图 2：深圳二产就业人员占比高于其他一线城市 .......................................................................................................... 3 图 3：深圳第二产业占 GDP 占比持续下行，部分制造业企业外溢或为原因之一 .................................................... 3 图 4：2015 年来深圳注销/吊销企业数量快速增长 .......................................................................................................