房地产行业第44周周报：部分城市调整预售资金监管保交付；生活性服务业政策利好物管行业

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2021 年 11 月 10 日 [Table_Industr yRank] 中性 相关研究报告 《房地产行业 10 月月报：一线新房成交降幅显著收窄；房企三季报业绩现金短期承压》20211104 《房地产行业第 43 周周报（10 月 23 日-10 月29 日）：房地产合理资金需求被正视，10 月百强房企销售降幅收窄》20211102 《房地产行业第 42 周周报（10 月 16 日-10 月22 日）：楼市成交同环比持续下行；房地产税试点扩容中长期利于行业良性发展》20211029 《从路径、估算总额、预期影响、海外经验来理解我国房地产税改革试点》20211027 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 联系人：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 一般证券业务证书编号：S1300121070048 房地产行业第 44 周周报（10月 30 日-11 月 5 日） 部分城市调整预售资金监管保交付；生活性服务业政策利好物管行业 核心观点 本周新房成交量相比于上周有所下降、二手房成交量有所下降。本周 47 个城市新房成交套数为 4.5 万套，环比下降 5.9%，同比下降 24.5%；18 个大中城市新房成交套数为 2.9 万套，环比下降 0.4%，同比下降 16.6%；一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化-4.4%、+13.0%、-24.3%，同比分别变动+8.0%、-21.0%、-31.4%。16 个城市二手房成交套数为 1.0 万套，环比下降 4.3%，同比下降 43.2%；12 大中城市二手房成交套数为 0.9 万套，环比下降 3.4%，同比下降 42.5%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为-6.4%、-3.4%、+3.4%，同比增速分别为-43.0%、-43.7%、-37.1%。 新房库存量相比于上周有所上升，去化周期较上周有所上升。15 个城市新房库存套数为 101.3 万套，环比上升 0.7 万套，去化周期为 12.2 个月，环比无明显变化；8个大中城市新房库存套数为 55.3万套，环比上升 0.5万套，去化周期为 9.1个月，环比无明显变化；一线城市新房库存量 25.7万套，环比上升 0.2万套，去化周期 7.9个月，环比上升 0.1个月，二线城市新房库存量 20.6万套，环比上升 0.2 万套，去化周期为 11.1 个月，环比无明显变化。三线城市新房库存套数为 9.1万套，环比无明显变化，去化周期 9.4个月，环比下降 0.1个月。 整体土地市场较上周相比量跌价升，土地溢价率有所下降。百城成交全类型土地数量为 102 宗，环比下降 48.2%，同比下降 82.4%；成交土地规划建筑面积为 897 万平方米，环比下降 50.1%，同比下降 81.4%；成交土地总价为 224亿元，环比下降 44.2%，同比下降 84.8%；成交土地楼面均价为 2495 元/平方米，环比上升 11.8%，同比下降 18.3%；百城成交土地溢价率为 1.06%，环比下降 66.6%，同比下降 88.9%。 投资建议 本周北京加强了预售资金监管，加强入账管理和监管银行审核，将预售资金重点监管额度提升 43%至每平米 5000 元；成都对开发商预售款监管也不再进行“一刀切”，对接近停工、急需建设资金的项目在放款时限、预售款例外支出等方式上更加灵活。北京、成都对预售资金监管的优化调整，实际主要目的均是防止出现房地产开发项目烂尾，保证工程建设，维护购房者权益的有效措施，长期看有利于房地产行业的健康发展。东莞降低了二手房交易税率，符合我们此前的判断：前期二手房监管严苛，成效显著，市场已经得到了良性抑制部分，二手房市场低迷的城市有调整预期。此外，发改委出台“生活性服务业 30 条”：9 个方面 30 项具体举措推动生活性服务业高质量发展，主要涉及推进社区物业延伸发展基础性、嵌入式服务；支持以企业为主体、行业组织为依托，在养老、育幼、家政、物业服务等领域开展服务业标准化试点。物业管理企业作为社会便民服务重要力量有望从中受益。 我们建议关注：1）开发板块：金地集团、保利地产、万科 A、龙湖集团、华润臵地。2）物业板块：碧桂园服务、永升生活服务、华润万象生活、融创服务、新城悦服务、宝龙商业、星盛商业。 风险提示 房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。 2021 年 11 月 10 日 房地产行业第 44 周周报（10 月 30 日-11 月 5 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ...................................... 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ................................................................................................ 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 ................................................................................................ 7 1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 ............................................................................................. 9 2 百城土地市场跟踪 ............................................................................ 11 2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪 ............................................................................ 11 2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪 ............................................................................ 13 3 本周行业政策梳理 ........................................................................... 16 4 本周板块表现回顾 ........................................................................... 18 5 本周重点公司公告 .........................................