房地产行业2025年3月月报：3月楼市成交动能转弱；一二线城市住宅用地土拍溢价率超20%

房地产行业|证券研究报告—行业月报 2025 年 4 月 21 日 强于大市 相关研究报告 《单月销售与新开工降幅收窄，投资降幅扩大；4月中旬起建议关注地产板块行情——房地产行业2025 年 3 月统计局数据点评》（2025/04/16） 《70 城二手房房价环比跌幅收窄；一线城市新房、二手房房价环比均上涨——房地产行业 2025年 3 月 70 个大中城市房价数据点评》（2025/04/16） 《房地产“止跌回稳”主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号——2025 年政府工作报告解读》（2025/03/06） 《70 城新房、二手房房价环比跌幅均持平；二线城市新房房价环比增速回正——房地产行业 2025年 1 月 70 个大中城市房价数据点评》（2025/02/20） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线——房地产行业 2025 年年度策略》（2024/12/13） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2025 年 3 月月报 3 月楼市成交动能转弱；一二线城市住宅用地土拍溢价率超20% 核心观点 【新房成交】  供应增加带动成交环比回升，但同比涨幅收窄，成交动能转弱。3 月 40 城新房成交面积环比+74.3%，同比+12.0%，同比涨幅较上月收窄 13.0pct。春节后季节性需求释放、政策宽松、供给放量、房企营销力度增加等因素带动下，新房成交同环比均呈现正增长，但成交动能转弱。从累计来看，1-3 月 40 城新房成交面积同比+6.2%。  从各能级城市来看，高能级城市一季度新房成交累计同比涨幅显著高于低能级城市。1）一线城市：3 月新房成交面积环比+81.0%，同比+11.0%，同比涨幅较上月收窄了 46.9pct。具体来看，四个一线城市新房成交量同环比均增长，其中北京核心区改善盘入市带动结构性放量，同比+48%，环比+120%；深圳同比+6%，环比+33%；上海同比+1%，环比+92%；广州同比+8%，环比+69%。从累计来看，1-3 月一线城市新房成交面积同比+9.8%。2）二线城市：3 月新房成交面积环比+79.4%，同比+12.2%，同比涨幅较上月收窄了 17.7pct。所有我们跟踪的二线城市环比均正增长，宁波、苏州、福州、武汉、杭州、南京、南宁同比正增长，青岛、济南、成都同比下跌。从累计来看，1-3 月二线城市新房成交面积同比+7.2%。3）三四线城市：3 月新房成交面积环比+61.6%，同比+12.4%，同比由负转正，同比增速较上月上升了 14.0pct。金华、舟山、江门、韶关、东莞、清远、温州、扬州、惠州同环比均提升，其余城市同环比多呈下降趋势。从累计来看，1-3 月三四线城市新房成交面积同比+0.9%。 【二手房成交】  3 月二手房成交面积同环比均正增长，但同比涨幅收窄，成交动能转弱。3 月 18 城二手房成交面积环比+66.3%，同比+35.2%，同比增速已经连续 10 个月保持正增长，不过同比涨幅较上月收窄了 27.7pct，成交动能转弱。从累计来看，1-3 月 18 城二手房成交面积同比+27.1%。  从各城市能级来看，3 月各能级城市二手房成交面积同环比均正增长，一线城市同比涨幅明显大于二、三四线城市。3 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为 61.5%、67.4%、68.9%，同比增速分别为 44.0%、31.1%、28.3%，一、二线城市同比涨幅分别较上月收窄了 51.8、21.2pct，三四线城市同比涨幅较上月扩大了 2.5pct。从累计来看，1-3 月一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为 42.3%、23.9%、6.1%。具体而言，3 月一线城市中，北京、深圳二手房成交面积同比增长 61%、62%，环比上升 38%、65%。二线城市环比均出现正增长，其中杭州同比+68%，厦门同比+37%，成都同比+34%，涨幅居二线城市前三。三四线城市中仅韶关、扬州同比下滑，其余我们跟踪的城市同环比均增长。  预判下月，4 月仍为传统旺季，供求仍有望延续弱修复态势，但若没有进一步的宽松政策出台，成交动能可能持续走弱。 【新房库存与去化】  库存与去化：库存规模与去化周期同环比均下降。截至 3 月末，我们跟踪的 12 城新房库存面积环比-1.6%，同比-16.7%；去化周期 13.4 个月，环比-1.1 个月，同比-5.4 个月。具体来看，3 月我们跟踪的所有城市中仅上海、深圳、杭州、福州去化周期在 12 个月内（深圳为 2 月新增，福州为 3 月新增）。  开盘去化率：重点城市平均开盘去化率增至 45%。3 月房企推盘积极性稳步回升、营销力度增强，29 城平均开盘去化率达 45%，环比+11pct，同比+19pct。其中，一线城市平均开盘去化率 46%，环比-2pct，同比+14pct；二线城市平均开盘去化率 48%，环比+13pct，同比+18pct；三四线城市平均开盘去化率 30%，环比+25pct，同比+9pct。具体而言，北京、上海、成都、长沙、天津、西安、徐州、厦门、杭州等 3 月开盘去化率均在 6 成以上，而从变化趋势来看：1）上海、深圳、成都等均出现环比下降，热度小幅回落，主要是受到供给结构影响；2）武汉、南京等前期深度调整类城市回暖动力略显不足，环比降幅均在 7-8pct，3 月去化率不足 4 成；3）天津、苏州、西安、郑州、宁波因短期开盘项目品质提升，去化率骤增。 【土地市场】  从市场热度来看，3 月溢价率创下 21 年 8 月（43 个月）以来的新高。这主要是得益于供应的土地质量提升；中央部委一系列稳楼市政策的发布，核心城市发展预期显著好转；闲置用地回收、存量商品房收储的积极推进。其中一、二线城市住宅类用地平均溢价率均超过 20%，核心城市延续高热，北京、上海、杭州、成都、苏州等城市 3 月平均溢价率均超过 20%。3 月全国成交土地建面环比-24.1%，同比-33.9%；楼面价环比+3.7%，同比+7.2%；平均溢价率 12.4%，环比+3.3pct，同比+7.9pct。其中，一、二、三线城市住宅类用地楼面价环比增速分别为 48.7%、0.7%、-23.9%，同比增速分别为 103.3%、9.0%、-24.3%；溢价率分别为 28.5%、21.6%、1.7%。  2025 年 1-3 月全国土地成交规模减少，但楼面均价涨幅超过 10%，土地溢价率同比明显提升，整体“提质缩量”特征明显。1-3 月全国成交土地建面同比-15.1%；楼面均价同比+10.9%；平均溢价率 9.7%，同比+5.8pct。一、二、三线城市成交建面同比增速分别为-46.0%、-16.