房地产行业2025年3月统计局数据点评：单月销售与新开工降幅收窄，投资降幅扩大；4月中旬起建议关注地产板块行情

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2025 年 4 月 16 日 强于大市 相关研究报告 《1-2 月一线城市楼市成交同比正增长，弱能级城市仍然承压；土拍溢价率创 42 个月以来新高——房地产行业 2025 年 2 月月报》（2025/03/13） 《房地产“止跌回稳”主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号——2025 年政府工作报告解读》（2025/03/06） 《70 城新房、二手房房价环比跌幅均持平；二线城市新房房价环比增速回正——房地产行业 2025年 1 月 70 个大中城市房价数据点评》（2025/02/20） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线——房地产行业 2025 年年度策略》（2024/12/13） 《住房“以旧换新”——一个被低估的方向》（2024/08/08） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2025 年 3 月统计局数据点评 单月销售与新开工降幅收窄，投资降幅扩大；4月中旬起建议关注地产板块行情 国家统计局发布 2025 年 3 月份全国房地产开发投资和销售情况。3 月销售面积 1.11 亿平，同比增速-0.9%（前值：-5.1%）；开发投资金额 9184 亿元，同比增速-10.0%（前值：-9.8%）；新开工面积 6382 万平，同比增速-18.1%（前值：-29.6%）。 统计局披露同比增速说明：根据房地产开发统计制度、统计执法检查等规定，对上年同期房地产开发投资、新建商品房销售面积等数据进行修订，增速按可比口径计算。 核心观点 1. 商品房销售： ◼ 销售单月降幅收窄，新房房价环比持续回落。1）商品房单月销售降幅收窄。2025 年 3 月销售面积 1.11 亿平，同比下降0.9%，销售金额 1.05 万亿元，同比下降 1.6%，降幅分别较 2 月收窄了 4.2、1.0 个百分点。其中，住宅销售面积同比下降0.6%，降幅较 2 月收窄了 2.8 个百分点，住宅销售金额同比下降 0.4%，降幅与 2 月持平。销售单月降幅收窄主要是得益于 3 月房企推盘积极性提升，供应增加。不过总体来看，与我们跟踪的重点城市高频数据和百强房企销售数据趋势有差异。2）销售均价环比持续回落。3 月商品房销售均价 9475 元/平，环比下降 0.8%，同比下降 0.7%；其中住宅销售均价9922 元/平，环比下降 0.3%，同比增长 0.2%。3）从区域来看，东部地区销售面积虽然同比降幅最大，但均价同比已经连续 6 个月正增长；而中部地区“以价换量”的情况较为明显。3 月东、中、西部销售面积同比增速分别为-1.8%、2.1%、-1.5%，东部、西部地区同比降幅较 2 月分别收窄 5.5、4.4 个百分点，中部地区同比增速较 2 月提升 2.8 个百分点；东、中、西部销售金额同比增速分别为-1.3%、-1.3%、-3.6%；销售均价同比增速分别为 0.5%、-3.3%、-2.1%。从累计来看，2025 年一季度销售面积 2.19 亿平，同比下降 3.0%，销售金额 2.08 万亿元，同比下降 2.1%，销售均价 9510 元/平，同比增长 0.9%。我们认为，2025 年新房销售仍将负增长。但在一系列利好政策的推动以及低基数的影响下，我们预计较 2024年同比降幅会有所收窄，我们预计 2025 年商品房销售面积同比增速为-9%；销售金额同比增速-12%，销售均价同比增速-3%。 2. 商品住宅库存： ◼ 现房住宅库存压力较大，占整体库存的比重已经达到近四分之一。1）从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至 3 月末，我国商品住宅广义库存面积为 17.0 亿平，环比下降 2.6%，同比下降 15.1%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）24.9 个月，环比下降 1.5 个月，同比下降 4.5 个月。2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至 3 月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约 4.22 亿平，环比下降 2.4%，同比增长 6.8%；现房去化周期为 22.0 个月（由于 3 月现房销售未公布，我们采用 2024 年 9 月-2025 年 2 月销售均值计算），环比下降 0.5 个月，同比下降 2.0 个月；住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为 24.7%，环比提升 0.1 个百分点，同比提升 5.1 个百分点。 3. 房地产开发投资、新开工、竣工： ◼ 房地产投资同比降幅小幅扩大，但住宅投资同比降幅持续收窄，主要是因为土地投资有所修复，施工建安投资仍然承压。3 月开发投资金额 9184 亿元，同比下降 10.0%，降幅较 2 月扩大了 0.2 个百分点。不过，住宅投资同比降幅持续收窄，3月住宅开发投资金额 7077 亿元，同比下降 8.8%，降幅较 2 月收窄了 0.4 个百分点。1）土地投资有所修复。2024 年三季度全国（300 城）土地成交总价同比下降 8.7%，降幅较二季度收窄 36.7 个百分点，2024 年四季度同比降幅进一步收窄至3.1%，或带动 2025 年一、二季度土地投资小幅修复。如果从住宅类用地成交情况来看，2024 年三季度全国住宅类用地成交总价同比下降 18.9%，降幅较二季度收窄 35.9 个百分点，2024 年四季度同比降幅进一步收窄至 6.5%，2025 年一季度同比增速转正（2.6%），近期土地市场修复也有望对后续的投资开工修复形成一定支撑。2）但施工建安投资持续低迷。3月新开工面积 6382 万平，同比下降 18.1%，同比降幅虽然较 2 月收窄了 11.5 个百分点，但是从绝对值来看，处于 2005 年以来同期的最低水平。1-3 月施工面积同比也有 9.5%的下降，降幅较上月进一步扩大 0.4 个百分点。从区域来看，东、西部地区投资降幅扩大，东部地区 3 月投资额同比下降 11.6%，降幅较 2 月扩大了 0.2 个百分点，中部地区投资额同比下降7.9%，降幅较 2 月收窄了 0.8 个百分点，西部地区投资额同比下降 6.3%，降幅较 2 月扩大了 3.0 个百分点。从累计来看，2025 年一季度开发投资金额 1.99 万亿元，同比下降 9.9%；新开工面积 1.30 亿平，同比下降 24.4%。我们认为，由于前期拿地减少、库存规模仍然较高，并且当前房企多“以销定产”，2025 年新开工和投资预计将