房地产行业第15周周报：本周新房二手房成交同比增速转负，财政部、住建部宣布2025年继续推进城市更新行动

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2025 年 4 月 14 日 强大于市 相关研究报告 《70 城房价环比跌幅持续收窄，一线新房房价止跌》（2024/12/17） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线 》（2024/12/14） 《住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心 》（2024/11/14） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 《政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，地产拐点已至》（2024/09/26） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 15 周周报（2025年 4 月 5 日-2025 年 4 月 11 日） 本周新房二手房成交同比增速转负，财政部、住建部宣布2025 年继续推进城市更新行动 新房成交面积环比跌幅扩大，同比由正转负。二手房成交面积环比由负转正；但同比由正转负。 新房库存面积同环比均下降；去化周期同环比均下降。 核心观点  新房成交面积环比跌幅扩大；同比由正转负。40 个城市新房成交面积为 192.0 万平，环比下降 30.8%，同比下降 14.8%，同比由正转负，同比增速较上周下降了 37.0 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-35.8%、-22.0%、-40.5%，同比增速分别为-9.5%、-17.0%、-15.8%。其中一、二、三四线城市同比增速较上周分别下降了 19.0、34.6、68.6 个百分点。  二手房成交面积环比由负转正；同比由正转负。18 个城市成交面积为 202.2 万平，环比上升 19.0%，同比下降 15.3%，同比增速较上周下降了 48.5 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-4.2%、27.3%、31.3%，同比增速分别为 11.3%、-32.9%、-14.7%。其中，一线城市同比涨幅较上周下降了 80.8 个百分点，二线城市同比跌幅较上周扩大了 26.1 个百分点，三四线城市同比增速较上周下降了 53.3 个百分点。  新房库存面积同环比均下降；去化周期同环比均下降。12 个城市新房库存面积为 8728 万平，环比增速为-0.2%，同比增速为-16.9%；去化周期为 13.8 个月，环比下降 0.3 个月，同比下降 10.6 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 15.5、10.3、43.0 个月，一、二、三四线城市环比分别下降0.04、0.5、0.3 个月，同比分别下降 9.4、10.9、32.4 个月。  土地市场环比量价齐跌，同比量价齐涨，溢价率同环比均下跌。百城成交土地规划建面为1593.3 万平，环比下降 13.1%，同比上升 135.0%；成交土地总价为 358.3 亿元，环比下降54.8%，同比上升 497.7%；楼面均价为 2249 元/平，环比下降 48.0%，同比上升 154.4%；土地溢价率为 2.7%，环比下降 0.4 个百分点，同比下降 8.6 个百分点。  房企国内债券发行量同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量为 199.4 亿元，环比上升207.7%，同比上升 30.9%（前值：-15.2%）。总偿还量为 122.5 亿元，环比上升 39.6%，同比下降 39.3%（前值：15.3%）；净融资额为 76.9 亿元。  板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为-1.5%，较上周上升 0.6pct，房地产行业相对收益（相对沪深 300）为 1.4%，较上周上升 0.9pct。房地产板块 PE 为 21.66X，较上周下降0.15X。 政策  4 月 8 日，财政部、住建部联合发布《关于开展 2025 年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》，宣布 2025 年继续推进城市更新行动，按区域差异化补助，重点补齐基础设施短板，加强消费型基础设施建设，促进城市基础设施建设由“有没有”向“好不好”转变。此次中央财政支持力度较大，其中：东部地区每个城市补助总额不超过 8 亿元，中部地区每个城市补助总额不超过 10 亿元，西部地区每个城市补助总额不超过 12 亿元，直辖市每个城市补助总额不超过 12 亿元。资金根据工作推进情况分年拨付到位。  本周地方层面，广州政府发布《广州市进一步促进企业投资发展的若干措施》，根据新政，广州市将根据土地成熟度及企业预期，合理推荐项目用地，原则上不向企业供应摘地后 3个月内不具备动工条件的用地。以上措施的实施，有助于缩短开发商从拿地到开工的时间进度，加快项目落地速度，提高土地使用效率。济南市政府印发《济南市保障性住房配售和封闭管理办法》；青岛进一步畅通住房保障体系内部转换渠道，允许符合条件的公租房、保障性租赁住房群体申购配售型保障房；贵阳宣布《贵阳市住房租赁管理条例》将于 8 月 1日施行，通过明确标准和要求，增强市场透明度，促进住房租赁市场健康有序发展；海南上调公积金贷款额度。  我们认为，4 月 20 日调降 5 年期 LPR 的概率较高，一方面是应对“中美关税摩擦”的措施之一；另一方面，地产基本面数据走弱，在其他政策落地缓慢的情况下，货币政策的宽松更为直接。同时，本月底政治局会议也将会是一个重要的时间点，地产及地产链都将会是这一轮提振内需的重要发力点，稳住地产市场将能给消费政策带来更多发力空间。 投资建议：  短期来看，从 4 月中旬开始建议重点关注地产板块行情。3 月以来地产数据走弱，叠加中美关税摩擦的影响，将加速房地产“止跌回稳”的相关措施推进，包括 5 年期 LPR 的下调、核心城市的限购限售政策松绑等等，都可能是调整方向。同时，本月底将召开政治局会议，前期也会有政策博弈带来的板块行情。我们认为，地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。  现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：绿城中国、滨江集团、华润置地、招商蛇口、越秀地产。2）从 202