房地产行业专题研究：25Q1土地市场，详解“地王”

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 房地产 25Q1 土地市场：详解“地王” 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 研究员 陈颖 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 研究员 戚康旭 SAC No. S0570524120001 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城投控股 600649 CH 6.34 买入 城建发展 600266 CH 7.43 买入 滨江集团 002244 CH 12.35 买入 招商蛇口 001979 CH 12.52 买入 新城控股 601155 CH 16.68 买入 建发股份 600153 CH 12.37 买入 华润置地 1109 HK 32.72 买入 中国海外发展 688 HK 17.07 买入 绿城中国 3900 HK 12.73 买入 建发国际集团 1908 HK 19.29 买入 越秀地产 123 HK 6.85 买入 华润万象生活 1209 HK 39.81 买入 绿城服务 2869 HK 5.91 买入 中海物业 2669 HK 7.74 买入 保利物业 6049 HK 40.15 买入 招商积余 001914 CH 14.96 买入 滨江服务 3316 HK 31.06 买入 资料来源：华泰研究预测 2025 年 4 月 07 日│中国内地 专题研究 土地市场集中度明显提升，推荐具备核心城市禀赋的头部房企与物管公司 一季度土地市场“地王”潮时隔多年再现，核心城市热度回升，同时头部房企拿地集中度也持续提升，验证我们强调的“好信用、好城市、好产品”的“三好”逻辑。我们看好重点城市区域市场的量价回升，以及在对应区域拥有储备或新获取资源的房企的估值修复，同时业绩与现金流稳健的物管公司亦有望受益于市场止跌回稳。重点推荐：1）A 股开发：城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、新城控股、建发股份；2）港股开发：华润置地、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、越秀地产；3）物管公司：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、招商积余、滨江服务。 土地市场：量稳价升，分化延续 全国土地市场呈现量稳价升态势，各能级城市间分化仍明显。25Q1 涉宅用地供应/成交面积同比-14%/-3%，录得下降但降幅均较 24 年收窄。而核心城市热点地块密集成交，结构上推动成交均价同比+31%；使涉宅用地成交金额同比+27%，其中一线/二线/三线同比+47%/34%/+6%。平均溢价率亦在优质地块大幅溢价的带动下较 24 年提升 9pct 至 13.4%；流拍率较 24 年基本持平。此外，土地市场集中度进一步提升，TOP5/10/30 城市成交金额占全国比例同比+18/+14/+14pct 至 46%/57%/77%，成交金额前十的城市占全国市场的份额已然过半。356 个城市中成交金额在 10 亿元以上的仅 58 个，较 21 年同期减少 100 个。 企业投资：头部央国企显著发力 头部央国企在一季度较为积极、斩获颇丰。从企业性质来看，央国企权益拿地金额占比超八成，显示其仍是市场主力，但结构上央企/地方国企/混合/民企权益拿地金额同比+10/-11/+0.4/+0.5pct，地方国企占比下降或反映城投托底数量有所下降。从企业梯队来看，头部房企拿地集中度重新上升，百强房企权益拿地金额同比+35%，优于全国，占全国市场份额同比+4pct 达到69%。其中 TOP10 房企权益拿地金额同比+95%，占百强比例同比+18pct至 59%，其他梯队房企份额均有所下降，头部房企在一季度显著发力抢筹优质地块。 如何理解一季度以来的“地王”现象 我们认为本轮“地王”频现是供需两端共同促成的结果。供给端，多年“断供”的核心城市部分板块恢复供地叠加政府在限价、容积率等政策方面进行优化。需求端，房企上半年补货动力强、拿地战略趋同触发“抢筹”现象，同时好房子理念+改善型需求释放也打开房企的价格预期。即便此次地王们刷新了所属区县成交楼面均价，但其“面粉”价格普遍未超过“面包”价格。据我们统计，约三分之二项目按当前房价可以实现一定盈利，而剩余三分之一项目未来形成产品后，需要在当前房价基础上再增加 5-20%左右则可实现盈利。但在好房子理念引领，改善型需求释放，好产品稀缺的板块中，这些“地王”本身的目标或就是打开好房子价格的天花板。 风险提示：地产政策波动的风险、地产基本面复苏不及预期的风险、部分房企面临经营风险。 (17)5264869Apr-24Aug-24Dec-24Mar-25(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 土地市场：量稳价升，分化延续 ........................................................................................................................... 3 全国：优质地块入市引领整体热度温和回升 ................................................................................................. 3 城市：集中度再度上升，前十城市份额占比过半 .......................................................................................... 5 企业投资：头部央国企显著发力 ........................................................................................................................... 6 央国企仍是绝对主力，头部房企拿地集中度升至近年高位 ...................................................