公募REITs机构行为研究：谁在投资公募REITs？

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 固收 谁在投资公募 REITs?——公募REITs 机构行为研究 华泰研究 研究员 王晓宇 SAC No. S0570524070005 wangxiaoyu@htsc.com +(86) 10 6321 1166 研究员 文晨昕 SAC No. S0570520110003 SFC No. BSF414 wenchenxin@htsc.com +(86) 21 2897 2068 研究员 仇文竹 SAC No. S0570521050002 qiuwenzhu@htsc.com +(86) 10 6321 1166 2025 年 4 月 09 日│中国内地 专题研究 报告核心观点 基本面预期和基准利率是影响价格走势的关键因素，机构行为、供求、流动性起辅助作用。目前我国公募 REITs 市场的主要机构投资者包括券商自营、保险、公募基金、信托、私募基金、银行理财、产业资本等。本报告将对公募 REITs 投资者行为进行深入分析，梳理不同资金的风险偏好与投资约束，内含 2024 年年报披露的最新持仓和一级发行投资者参与的详细数据。向后看，社保基金和养老金 FOF 等资金入市，会继续为市场带来稳定增量资金，配套制度、会计处理不断完善，REITs 纳入沪深港通也有助于流动性改善，在低利率环境、固收资金明显欠配的背景下，REITs 仍具备长期配置价值。 最大的两类机构投资人：券商自营、保险资金 券商自营资金凭借负债端的稳定优势，公募 REITs 一二级市场参与均较多，交易较为灵活，追求绝对收益，目前多数券商自营团队可以将 REITs 计入FVOCI 账户，投资管理上属于非权益类基金中的一类。做市团队同样使用券商自有资金，但其目标是为市场提供流动性。保险公司投资 REITs 应当具备不动产投资管理能力，保险资金具备期限长、规模大、来源稳定、投资有最低收益要求等特点，仍以长期配置为主，考核上具备权益和不动产属性。重点参与 REITs 一级市场，通过战略配售或网下的方式参与打新，二级市场交易也存在，仍以收盘价考核方式为主。 其余机构：公募基金、私募基金、银行理财、产业资本、券商资管等 公募基金参与 REITs 投资的方式包括基金专户、FOF 和自有资金。穿透来看，专户资金多数来自于银行理财或中小保险。私募基金操作灵活，追求绝对回报，实际配置情况和 REITs 市场表现关联度高。银行理财主要通过委外方式配置 REITs，多为“固收+”类产品，以优化组合风险收益特征、把握市场机会增厚收益为目的。产业资本可通过 REITs 实现产融结合、更好进行产业布局和资源整合，投资具有针对性，一般仅对个别 REIT 配置比例较高。券商资管主要分为集合、单一和定向资管计划三类，委托方以保险资金和银行理财为主，既有相对收益要求，又有绝对收益要求。 二级市场持仓：2024 年报最新持仓情况，券商自营全面增持 整体来看，公募 REITs 持有人集中度提高，24 年年报披露的持有人户数相较 24 年中报平均下降 14.4%，户均持有份额增加 17.9%，机构投资者占比持续上升。券商自营活跃性显著提升，对各类资产全面增配，尤其是对于消费、市政环保、高速公路增持较多。保险资金对基本面判断相对谨慎，继续增持保租房、消费类，减仓有弱化风险的仓储物流和市政环保。券商资管、基金专户、保险资管对各类 REITs 的配置均有减少，或与部分投资人卖出兑现收益有关。产业园、仓储物流受地产周期影响较大，机构间增减持行为有所差异，或反映出其对基本面修复预期的不同。 一级发售情况：保险资金相对谨慎，券商自营、理财积极参与 历史年份认购比例差异较大，与市场行情和 REITs 的稀缺性有关，当市场行情较好，一级项目相对二级项目具备显著性价比时，REITs 处于供不应求状态，战配份额竞争激烈，部分机构通过延长限售期获取战配额度，或也可提供如市值管理、其他业务协同等合作方式。对比 24 和 25 年来穿透后数据，券商自营平均占比从 10.25%提升至 12.65%，参与积极性进一步提升；保险资金从 6.87%小幅下降至 6.45%，或反映保险资金参与战配相对谨慎，对于限售期延长也较为敏感，更加关注底层资产的稳健性和估值的严谨性；银行理财从 2.08%提升至 3.44%，更多银行理财开始参与公募 REITs 市场。 风险提示：数据口径偏差、公募 REITs 运营风险、基本面不及预期。 000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 固收研究 正文目录 公募 REITs 机构行为 .................................................................................................................................................... 3 机构风险偏好与投资约束 ...................................................................................................................................... 3 券商自营：交易灵活，OCI 计量，REITs 具备非权益类基金属性 ................................................................. 3 保险资金：长期配置为主，REITs 具备权益和不动产属性 ............................................................................ 3 公募基金 ........................................................................................................................................................ 4 私募基金：操作灵活，追求绝对回报 ............................................................................................................ 4 银行理财：“固收+”产品为主，优化组合风险收益 .....