房地产开发行业2025W15：刺激内需必要性提升，等待房地产政策进一步加码

证券研究报告 | 行业周报 请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发 2025W15：刺激内需必要性提升，等待房地产政策进一步加码 一季度土地市场结构性特征凸显，新房成交仍处低位，等待地产政策进一步加码。据中指数据，一季度 300 城宅地出让金同比增长 26.5%，平均溢价率 13.6%。整体结构性特征凸显，杭州、上海、成都住宅用地平均溢价率分别达 43.2%、29.0%、28.3%。地王项目频出，更多反应了主流房企聚焦核心城市的拿地策略，以及开春部分房企集中补库的行为；300 城宅地出让金虽同比增长，更多是在土地市场连续数年下探后基数较低、核心城市结构性助推的结果，房企拿地策略整体仍偏谨慎。尽管二手房“金三”交易量表现突出，但新房交易量仍然处在低位，库存处在相对高位，房企现金流改善缓慢，一二线城市房价的企稳仍依赖政策面推动的市场供需格局进一步优化。中美关税战白热化，内需的重要性进一步提升，而地产是其中关键一环。政策方面早到晚到都会到，外部环境压力可能倒逼政策面加速推进。 地产还能有什么政策？除了宏观层面讨论较多的降准、降息、财政政策加码以外，地产自身的政策包括：一线城市进一步放开，交易税费下降，收储收地等去库存政策加钱加码，城中村改造（类拆迁政策）加钱加码等。短线关注 4 月政治局会议动向和中美贸易战对出口的实质性影响程度。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.5%，领先沪深 300 指数 1.41 个百分点，在 31 个申万一级行业排名第 6 名。 新房：本周30个城市新房成交面积为 149.0万平方米，环比下降 38.7%，同比下降 20.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为 40.7 万方，环比-35.9%，同比-4.8%；样本二线城市为 74.6 万方，环比-36.0%，同比-25.8%；样本三线城市为 33.7 万方，环比-46.4%，同比-24.8%。 二手房：本周 14 个样本城市二手房成交面积合计 227.6 万方，环比增长5.6%，同比增长 5.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为86.1万方，环比-9.5%；样本二线城市为 113.1 万方，环比 18.3%；样本三线城市为 28.4 万方，环比 14.9%。 信用债：本周共发行房企信用债 22 只，环比增加 13 只；发行规模共计219.47 亿元，环比增加 164.27 亿元，总偿还量 152.1 亿元，环比增加49.58 亿元，净融资额为 67.37 亿元，环比增加 114.69 亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们 2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过 2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为 2025 仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策 beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面 alpha 公司：H 股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）边际催化：金地集团；（5）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 夏陶 执业证书编号：S0680524070006 邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2025W14：新房二手房成交量能环比小幅走弱》 2025-04-05 2、《房地产开发：2025W13：本周新房成交同比-7.9%，二手房成交同比+24.5%》 2025-03-30 3、《房地产开发：2025W12：房价持续分化，有待量能加持》 2025-03-23 -20%-6%8%22%36%50%2024-042024-082024-122025-04房地产开发沪深3002025 04 13年 月 日 gszqgszqdadatemarkrk P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.刺激内需必要性提升，等待房地产政策进一步加码 .................................................................................. 3 2.行情回顾 ............................................................................................................................................. 3 3.重点城市新房二手房成交跟踪 ............................................................................................................... 6 3.1 新房成交（商品住宅口径） .......................................................................................................... 6 3.2 二手房成交（商品住宅口径） ...................................................................................................... 8 4.重点公司境内信用债情况 ...................................................................................................................... 9 5.本周政策回顾 ..............................................................................................................