房地产行业第16周周报：本周新房二手房成交环比正增长；国常会再提“稳地产”；重申关注4月下旬的地产板块机会

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2025 年 4 月 20 日 强大于市 相关研究报告 《70 城房价环比跌幅持续收窄，一线新房房价止跌》（2024/12/17） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线 》（2024/12/14） 《住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心 》（2024/11/14） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 《政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，地产拐点已至》（2024/09/26） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024 年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 16 周周报（2025年 4 月 12 日-2025 年 4 月 18 日） 本周新房二手房成交环比正增长；国常会再提 “稳地产”；重申关注4 月下旬的地产板块机会 新房成交面积环比由负转正，同比降幅持平。二手房成交面积环比涨幅收窄，同比降幅收窄。新房库存面积环比上升、同比下降，去化周期环比上升、同比下降。 核心观点 ◼ 新房成交面积环比由负转正，同比降幅持平。40 个城市新房成交面积为 192.3 万平，环比上升 0.2%，环比由负转正，同比下降 14.8%，同比跌幅持平。一、二、三四线城市环比增速分别为 9.9%、-3.3%、-1.1%，同比增速分别为-12.3%、-12.3%、-22.4%。其中一、三四线城市同比跌幅较上周分别扩大了 2.7、6.7 个百分点，二线城市同比跌幅较上周收窄了 4.7 个百分点。 ◼ 二手房成交面积环比涨幅收窄，同比降幅收窄。18 个城市成交面积为 207.3 万平，环比上升 2.5%，同比下降 5.8%，同比降幅较上周收窄了 9.5 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为 2.0%、4.4%、-2.2%，同比增速分别为 23.9%、-24.6%、-3.0%。其中，一线城市同比涨幅较上周扩大了 12.6 个百分点，二线城市同比跌幅较上周收窄了 8.3 个百分点，三四线城市同比跌幅较上周收窄了 11.7 个百分点。 ◼ 新房库存面积环比上升、同比下降，去化周期环比上升、同比下降。12 个城市新房库存面积为 8768万平，环比增速为 0.5%，同比增速为-16.8%；去化周期为 15.2 个月，环比上升 0.8 个月，同比下降10.1 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 16.8、11.5、42.0 个月，一、二线城市环比分别上升 0.8、0.8 个月，三四线城市环比下降 1.1 个月，一、二、三四线同比分别下降 9.2、10.3、32.5 个月。 ◼ 土地市场环比量价齐跌，同比量价齐涨，溢价率环比上涨、同比下降。百城成交土地规划建面为 977.4 万平，环比下降 40.2%，同比上升 5.3%；成交土地总价为 159.8 亿元，环比下降 55.5%，同比上升 61.3%；楼面均价为 1635 元/平，环比下降 25.5%，同比上升 53.2%；土地溢价率为 3.6%，环比提升 1.0 个百分点，同比下降 2.9 个百分点。 ◼ 房企国内债券发行量同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为 140.7 亿元，环比下降23.7%，同比下降 28.3%（前值：-21.1%）。总偿还量为 87.6 亿元，环比下降 33.9%，同比下降 28.9%（前值：-34.4%）；净融资额为 53.1 亿元。 ◼ 板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为 3.4%，较上周上升 4.9pct，房地产行业相对收益（相对沪深 300）为 2.8%，较上周上升 1.4pct。房地产板块 PE 为 21.90X，较上周上升0.38X。 ◼ 本周统计局公布地产销售、投资与房价数据，单月销售降幅收窄，投资降幅扩大，70 城二手房房价环比降幅收窄。3 月销售面积同比下降 0.9%，降幅较 2 月收窄了 4.2 个百分点，主要是得益于房企推盘积极性提升，供应增加。3 月 70 城新房房价环比下降 0.1%，环比降幅与 2 月持平，二手房房价环比下跌 0.2%，环比降幅较 2 月收窄了 0.1 个百分点，近期部分核心城市土地市场升温有助于提振居民置业信心，也对房价形成了一定支撑。3 月开发投资金额同比下降 10.0%，降幅较 2 月扩大了 0.2 个百分点，土地投资有所修复，施工建安投资仍然承压。 政策 ◼ 本周，国常会提出“要持续稳定股市，持续推动房地产市场平稳健康发展”，总理李强在北京调研时也强调当前和今后一个时期，我国房地产市场仍有很大的发展空间，要进一步释放市场潜力，着力推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。在当前中美关税摩擦带来的稳住内需的大前提，稳地产的重要程度显著提升。 ◼ 地方层面，合肥优化公积金政策，取消普通住宅与非普通住宅贷款区分，支持购买保障性住房使用公积金，并提高贷款额度等。苏州调整公积金贷款政策，对多子女家庭及购买改善型住宅的缴存人上浮贷款额度。成都保障性住房政策的落地，明确保障对象、配售价格及封闭管理等规定，部分区域已开启申请通道。青岛推出 12 项新政策刺激楼市，包括购房补贴、低月供贷款产品等，还发布住房“以旧换新”方案，支持旧房售放款可用于抵扣新房购房款。杭州调整个人购买家庭住房享受契税优惠住房套数查询规则，本次契税优惠范围调整的核心内容为，杭州主城四区按行政区独立认定：购买主城四区（上城、拱墅、西湖、滨江）的住房时，契税优惠的住房套数查询范围从原先的“主城四区互认”，调整为“仅限购房所在区”。 投资建议： ◼ 我们建议从 4 月中旬开始重点关注地产板块行情。在中美关税摩擦导致出口承压的背景下，扩内需成为提振经济的关键，二季度货币政策有望进一步宽松，以应对外部的不确定性，而房地产作为内需的重要一环，“止跌回稳”的相关措施将进一步加速推进。若二季度相关政策落地，我们预计核心城市市场将继续修复。此外，近期部分城市土地市场回暖也将对投资开工修复形成一定支撑。在出口受影响的情况，稳住国内消费和投资，而房地产投资在连续几年对经济形成拖累后亟需真正维稳。另外，本月底将召开政治局会议，前期也会有政策博弈带来