房地产行业简评：研究推动商业及长租公募REITs试点，房企存量资产有望盘活

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请参阅最后一页的重要声明。 证券研究报告·行业简评 研究推动商业及长租公募 REITs 试点，房企存量资产有望盘活 事件： 12 月 8 日，证监会副主席李超表示，加快推动市场高质量发展，走好中国特色的 REITs 市场发展之路。加快打造 REITs 市场保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。 简评 公募 REITs 有望扩展到长租房及商业不动产等领域。2020 年 4月“40 号文”发布，我国基础设施公募 REITs 正式拉开帷幕，要求聚焦重点行业，包括交通设施、市政工程、污染治理、新型基础设施、产业园区等。2021 年 7 月“958 号文”发布，将风电、生物质发电、核电、停车场、保租房等基础设施项目纳入试点范围。本次证监会表示，研究推动将试点范围扩大到市场化的长租房和商业不动产领域，标志着我国公募 REITs 市场即将进入全新的发展阶段。 参考国外成熟 REITs 市场，商业地产为主流业态。美国作为全球最成熟的 REITs 市场，市值大约 1.25 万亿美元，底层资产涵盖12 大业态，其中住宅、零售及办公业态市值占比合计达 35%。亚洲的 REITs 制度在日本、新加坡和香港较为成熟，按照市值占比计，日本办公、租赁住宅、酒店、零售业态占比达 38%，占比第一的为混合业态，接近 40%，其中也包含了大量的零售、酒店等商业地产；新加坡 REITs 中零售、办公、租赁住宅、酒店及度假村占比达 53%；香港仅办公业态占比就达到 72%，加上酒店、零售后商业地产占比达到 97%。 部分房企持有大量商业地产或市场化长租房，纳入公募 REITs范围后，资产有望盘活。万科、华润等龙头房企在住宅开发之外，寻求第二增长曲线，较早进入商业地产或长租公寓领域，到目前已经持有大量优质资产且品牌声誉卓越。随着公募 REITs 基础资产范围扩容，其商业或长租资产有望盘活，对于补充净资产、缓解现金流压力具有重要意义。 投资建议：公募 REITs 基础资产扩容，有助于盘活房企存量资产，且当前疫情防控进入新阶段，消费有望复苏，商业地产回报率或将提高。推荐商业和长租公寓类：A 股包括万科 A，新城控股，招商蛇口，大悦城，金融街，陆家嘴，南国置业，中国国贸，港股包括华润置地，龙湖集团，中国海外发展，越秀地产；商管类：华润万象生活，万物云；金融类：光大嘉宝。 维持 强于大市 竺劲 zhujinbj@csc.com.cn SAC 执证编号:S1440519120002 SFC 中央编号:BPU491 发布日期： 2022 年 12 月 08 日 市场表现 相关研究报告 -22%-12%-2%8%18%28%2021/12/82022/1/82022/2/82022/3/82022/4/82022/5/82022/6/82022/7/82022/8/82022/9/82022/10/82022/11/82022/12/8房地产上证指数房地产 仅供内部参考，请勿外传 1 行业简评报告 房地产 请参阅最后一页的重要声明 风险分析 房地产行业的风险主要在于销售、结转及房企信用修复可能不及预期：1、销售不及预期：我们关注的重点城市周度销售面积同比仍然为负，销售仍在底部区域，未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：下半年以来，全国多地疫情多发，呈现出传播隐匿性强、多点散发的特点，施工进度受疫情影响较大，或导致结转不及预期；3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。 表 1:重点上市房企持有商业情况 证券代码 证券简称 商业面积 (万方) 运营商业 个数 出租率 写字楼面积 (万方) 运营写字楼 个数 2022H 租金收入 （亿元） 同比增速 000002.SZ 万科 A 1195 150+ 91.3% -- -- 55 10.4% 001979.SZ 招商蛇口 134 29 90.2% 92 24 16 65.6% 600663.SH 陆家嘴 46 6 -- 223 25 17 -8.9% 000402.SZ 金融街 58 13 88.9% 59 11 9 -13.0% 002305.SZ 南国置业 120 20+ 75.2% 10 5 3 47.9% 1109.HK 华润置地 726 59 96.4% 122 -- 76 -8.2% 0688.HK 中国海外发展 178 -- -- -- -- 27 6.2% 601155.SH 新城控股 1189 131 96.0% -- -- 44 16.6% 000031.SZ 大悦城 300+ 27 90.5% 21 7 23 -21.2% 600007.SH 中国国贸 8 5 99.1% 21 4 17 -5.2% 0960.HK 龙湖集团 618 130 95.6% -- -- 59 23.0% 0123.HK 越秀地产 27 -- -- 25 -- 2 -48.6% 资料来源：公司公告，中信建投证券 注：统计的租金收入包括商业、写字楼与公寓/酒店业态，均为已开业商业、写字楼； 中国海外发展商业包括酒店、写字楼等多种业态；越秀地产租金收入不含越秀房托 仅供内部参考，请勿外传 2 行业简评报告 房地产 请参阅最后一页的重要声明 表 2:重点上市房企持有市场化长租公寓情况 代码 证券简称 长租公寓品牌 运营间数（万间） 000002.SZ 万科 A 泊寓 16.0 0960.HK 龙湖集团 冠寓 11.1 0884.HK 旭辉控股集团 瓴寓国际 8.2 600048.SH 保利发展 保利公寓 5+ 001979.SZ 招商蛇口 壹栈、壹间、壹棠 3.7 2007.HK 碧桂园 碧家、桐花寓等 -- 1109.HK 华润置地 有巢 2.3 600383.SH 金地集团 草莓社区、荣尚荟、自在遇 1.5+ 1179.HK 华住集团 城家公寓 2.0 1813.HK 合景泰富 合景公寓 0.8 0688.HK 中国海外发展 友里+海棠 0.5 000031.SZ 大悦城 大悦乐邑 13.09 万平 600606.SH 绿地控股 优客 -- 3377.HK 远洋集团 邦舍 -- 资料来源：公司公告，迈点研究院，中信建投证券 仅供内部参考，请勿外传 3 行业简评报告 房地产 请参阅最后一页的重要声明 分析师介绍 竺劲 房地产和建筑行业首席分析师，北京大学国家发展研究院金融学硕士，专注于房地产、物业管理等行业研究，10 年证券从业经验。 连续三年（2018-2020）荣获最佳行业金牛分析师奖（房地产行业），获得 2020 年新财富最佳分析师（房地产行