房地产行业2023年投资策略报告：扩容扩募扩业态，C-REITs迈进新时代

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请参阅最后一页的重要声明。 证券研究报告·2023 年投资策略报告 扩容扩募扩业态，C-REITs 迈进新时代 REITs 推出以来回报超越股债类资产，已成为国内不可忽视的大类资产。2022 年 REITs 板块历经上行、调整、温和震荡三阶段：年初资产荒推升了 REITs 指数，2 月风险提示公告导致板块调整下行，二季度以来业绩和分派受疫情影响导致板块持续震荡。自首批公募 REITs 于 2021 年 6 月上市以来，REITs 综合收益约 10%，跑赢同时期股债双市收益。其中产权类 REITs 收益超 30%，表现突出。 制度逐渐完善，扩募进入实施阶段。2022 全年政策重点集中于盘活资产、保租房 REIT 及扩募等方面，5 月下发的保租房 REIT 的规范文件为保租房 REIT 顺利落地保驾护航。7 月扩募细则在征求意见后下发试行稿，9 月 27 日，首批 5 只 REITs 发布扩募公告，扩募发行进入实质化阶段。 2023 年新发规模预计实现翻倍，新业态整装待发。2022 年下半年以来 13 只 REITs 获批，常态化发行成为年度主线并有望延续至 2023 年。百余家企业发布公告开启 REITs 发行申报工作，叠加监管审批步伐加快，预期 2023 年新发 REITs 数量将达 30 只，市值达 1800 亿元，在 2023 年约 900 亿元基础上实现倍增。近期证监会提出研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域，新业态整装待发。 建议关注底层资产盈利稳定性、资产所在区位、原始权益人实力背景三大核心因子。1、宏观经济承压背景下，REITs 市场表现与底层资产运营状况及盈利兑现程度和稳定性密不可分。2、在外部环境仍存较大不确定性的情况下，短期内一线城市资产更受市场青睐。REITs 投资者大多是偏重稳定性的固收类机构投资人，一线城市资产的防御属性更强，因此相应 REITs 更受市场偏爱。3、REITs 市场存在龙头效应，中长期关注原始权益人具备长期扩募资产储备的 REITs。扩募是 REITs 规模增长的最重要驱动力，分布于不同能级城市的底层资产构成合理的配置组合。其中，一线城市资产用于降低收益波动性，二三线城市资产用于提升资产组合整体分派率和分散度。 风险提示：1）REITs 扩募过程中，取得国资委、发改委、证监会及交易所等机构的批复与同意函进度不及预期，导致 REITs 发行及扩募审批放缓；2）REITs 底层资产运营情况受到疫情、经济增速放缓、国际关系复杂、市场供求情况变动等影响，运营状况不及招募说明书预期，无法达到相应的现金分派率；3）市场价格波动风险：近期 REITs 二级市场价格持续回调，叠加 2023 年美联储持续加息预期，REITs 扩募份额上市后面临投资人和市场热度下降风险，导致资本利得收益下降。 维持 强于大市 竺劲 zhujinbj@csc.com.cn 18621097792 SAC 执证编号:S1440519120002 SFC 中央编号:BPU491 发布日期： 2022 年 12 月 10 日 市场表现 相关研究报告 -19%-9%1%11%21%2021/10/182021/11/182021/12/182022/1/182022/2/182022/3/182022/4/182022/5/182022/6/182022/7/182022/8/182022/9/18房地产上证指数房地产 仅供内部参考，请勿外传 行业深度报告 房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 目录 一、REITs 市场回顾：政策是主导市场表现的主要因素 .................................................................................... 1 1.1 REITs 市场建立以来的收益表现回顾 ...................................................................................................... 1 1.2 从大类资产角度看与债的相关性更高，与所处行业的股票行业指数相关性弱 ................................. 4 1.3 一级市场持续火热，认购倍数屡创新高................................................................................................. 7 1.4 政策持续加力，多层次激发市场活力 .................................................................................................. 10 二、REITs 市场展望：底层资产百花齐放，扩募新发增长可期 ...................................................................... 15 2.1 新兴业态整装待发，市场大幅扩容可期............................................................................................... 15 2.2 扩募为 REITs 市场持续注入活力 .......................................................................................................... 19 2.3 建议关注 REIT 的三大影响因子：底层资产盈利稳定性、底层资产区位、原始权益人实力 ........ 21 风险分析 ................................................................................................................................................................. 25 仅供内部参考，请勿外传 行业深度报告 房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 图目录 图表 1：REITs 指数及市场复盘 ............................................................................................................................ 2 图表 2：产权类与经营权类 REITs 指数走势 ...............................