2023上半年全国及粤港澳大湾区房地产市场分析与预判

“十四五”中期房地产复盘2023上半年全国及粤港澳大湾区房地产市场分析与预判中指控股中指研究院2023.072“十四五”前半程房地产市场形势分析前半程市场经历“大起大落”，今年上半年市场先升后降当前购房者置业情绪低迷，年中房地产并未出现翘尾行情3销售：低基数下，上半年重点100城销售面积同比增长10.5%，6月市场表现明显不及预期 全国：2023年1-6月，商品房销售面积6.0亿平米，同比下降5.3%↓，其中住宅销售面积下降2.8%↓；商品房销售额6.3万亿，同比增长1.1%↑，其中住宅销售额增长3.7%↑。 100城：2023年上半年，在低基数下，重点100城新建商品住宅月均成交规模较2022年同期增长10.5%，但处2016年以来同期低位。 其中，一季度成交面积同比增长近20%，二季度与去年同期基本持平。据统计，2023年6月，重点100城新建商品住宅成交面积较5月环比下降约5%，在高基数下，同比下降超20%。6月，市场表现明显不及预期，年中并未出现明显翘尾行情。数据来源：中指数据CREIS图：2019-2023年100个代表城市商品住宅月度成交面积走势图：2016年-2023年上半年100个代表城市商品住宅月均成交量及同比走势3304-80%-40%0%40%80%01000200030004000500060002016H12017H12018H12019H12020H12021H12022H12023H1万平方米月均成交面积（左）同比（右）010002000300040005000600070001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月万平方米201920202021202220234销售： 进入7月，新房、二手房市场活跃度保持低位 新房：6月前四周新房成交面积均处在2月以来低位，最后一周部分城市集中网签，环比明显增长，7月首周（7.3-7.9）重点50城新房成交面积在高基数下回落，环比下降超50%，上周（7.10-7.16）成交面积环比继续小幅下滑，同比降幅仍超30%，整体成交处于近两年周度低位。 二手房：前期需求集中释放后，6月重点9城周度二手房成交延续下降趋势，6月中下旬二手房成交量同比转负，进入7月，二手房市场情绪仍较弱。7月3日-7月9日，重点城市二手房成交套数环比下降15.2%，上周（7.10-7.16）成交量环比小幅增长4.1%，同比下降接近两成。数据来源：中指数据CREIS图：2022年以来重点50城商品住宅周度成交规模及同比走势图：2022年以来重点9城二手住宅周度成交套数及同比走势-100%-50%0%50%100%150%200%020040060080010001200W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W2922-01 22-0222-03 22-04 22-05 22-06 22-0722-08 22-09 22-1022-1122-12 23-01 23-02 23-03 23-0423-05 23-0623-07万平方米周度成交规模（左）同比（右）-150%-100%-50%0%50%100%150%200%0500010000150002000025000W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W2922-01 22-02 22-03 22-04 22-05 22-06 22-07 22-08 22-09 22-10 22-11 22-12 23-01 23-02 23-03 23-04 23-05 23-0623-07套周度成交套数(左）同比（右）5开工投资：新开工面积、开发投资额同比降幅继续扩大数据来源：中指数据CREIS房地产开发投资额：2023年上半年，全国房地产开发投资额为5.9万亿元，同比下降7.9%，降幅较1-5月扩大0.7个百分点；6月单月，全国房地产开发投资额为1.3万亿元，同比下降10.3%。其中，上半年住宅开发投资额为4.4万亿元，同比下降7.3%，占房地产开发投资比重为75.9%。房屋新开工面积：2023年上半年，全国房屋新开工面积为5.0亿平方米，同比下降24.3%，降幅较1-5月扩大1.7个百分点；6月单月，全国房屋新开工面积约为1.0亿平方米，同比下降30.3%。其中，上半年住宅新开工面积为3.6亿平方米，同比下降24.9%。房屋施工面积：2023年上半年，全国房屋施工面积为79.2亿平方米，同比下降6.6%，较1-5月降幅扩大0.4个百分点。其中，住宅施工面积为55.7亿平方米，同比下降6.9%。房屋竣工面积：2023年上半年，全国房屋竣工面积为3.4亿平方米，同比增长19.0%，较1-5月下降0.6个百分点。其中，住宅竣工面积为2.5亿平方米，同比增长18.5%。-6.6%-24.3%-50%-30%-10%10%30%50%70%90%0102030405060708090100110亿平方米施工面积新开工面积施工面积同比新开工面积同比-25.0%-15.0%-5.0%5.0%15.0%25.0%35.0%45.0%020000400006000080000100000120000140000160000亿元房地产开发投资额住宅开发投资额房地产投资同比住宅投资同比6供应：上半年供给端表现弱于需求端，6月房企推盘力度增加，但供应量仍处在同期低位；短期库存小幅下降，三四线城市库存去化压力大数据来源：中指数据CREIS 供应：据统计，2023年上半年，重点50城商品住宅月均供应规模较去年同期基本持平（同口径销售面积同比增长约8%），绝对规模为2016年以来同期低位。 6月为冲刺年中业绩，房企推盘量增加，批准上市面积环比增长约38%，但同比仍下降接近两成。 库存：据统计，截至2023年6月底，50个代表城市商品住宅可售面积小幅下降，但仍处在高位，按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为15.8个月。一线城市出清周期14.0个月，二线代表城市出清周期14.8个月，三四线代表城市出清周期20.0个月。图： 2019-2023年50个代表城市商品住宅月度供应面积走势图：2020年至2023年6月各梯队代表城市商品住宅短期库存出清周期走势01000200030004000500060001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月万平方米2019202020212022202314.0 14.8 20.0 468101214161820222426月一线城市二线代表城市三四线代表城市72022年 成交楼面均价各类用地：2170元/平米 同比：-21.0%↓ 住宅用地：5417元/平米 同比：1.7%↑2023年上半年成交楼面均价各类用地：1967元/平米 同比：-