中指院专题-从SARS经验看本次疫情对楼市的影响

中指研究院专题： 沉着应对！从 SARS 经验看本次疫情对楼市的影响 当前，新型冠状病毒疫情仍在发酵，疫情牵动着亿万国人的心，为做好疫情防控工作，部分城市迅速做出反应，加强交通和人群集聚管控，多座城市售楼处暂停开放，在此情况下，已有数十家房企捐款、捐物驰援武汉，践行企业社会责任。与此同时，“楼市短期将受到多大影响？”也是每个地产人都在关注的问题。 鉴于本次新型冠状病毒疫情感染病例数、传播范围等均与 2003 年的 SARS最为接近，我们将结合 2003 年 SARS 疫情的经验数据，对全国楼市可能面临的影响进行分析，为企业下一步决策提供参考。 2003 年 SARS 影响下，经济短暂下行，楼市有所降温，但回升较为迅速 SARS 最早发生于 2002 年 11 月的广东，2003 年 2 月随着春运的开始，疫情在全国范围内扩散，3 月起进入集中爆发期，6 月疫情结束，前后持续半年多时间。在这半年多的时间里，2003 年二季度是疫情对我国经济和楼市影响最主要的时期。 ◆ 对全国经济的影响：2003 年二季度经济短暂下行，但未改全年上行趋势 图：2000 年-2007 年全国当季及累计 GDP 增速从经济增速来看，2003 年二季度全国实际 GDP 增速由一季度的 11.1%降至 9.1%， 下降了约 2 个百分点，是近些年来除金融危机影响下经济明显下行外，下降幅度最大的一个季度；随后随着 SARS 疫情得以控制，经济企稳回升，三季度 GDP 增长 10.0%，全年实现 10.0%的增长，较 2002 年提升 0.9 个百分点，整体未改经济上行趋势。 “三驾马车”中，以对消费的影响最为明显。受 SARS 疫情的影响，国内需求消费意愿明显减弱，2003 年 5 月社会消费品零售总额增速仅为 4.3%，较年初的 10.0%显著下滑，其中旅游、餐饮等行业受到的冲击最大。6 月，受长时间压制的消费需求获得明显释放，国内消费迅速反弹，并持续快速增长，全年社会消费品零售总额实现增长 9.1%。与之对比，投资和出口整体受到的影响较小。 对于房地产业来说，SARS 疫情对房地产业的影响较小，2003 年一季度和二季度房地产业增加值均保持 10%以上的增长，对宏观经济起到了重要的支撑作用，同年 8 月，中央确立了房地产业为国民经济支柱产业的地位，开启了房地产行业的持续快速发展之路。 国家宏观层面的应对举措：为应对 SARS 疫情对经济的冲击，中央从财政、信贷等方面出台一系列政策，并向受影响较大的行业和地区倾斜，如对民航旅客运输业务、旅游业等行业减免部分税费，对餐饮、旅游等行业减免部分政府性基金等；央行提出保持货币信贷总量适度增长、防止货币信贷出现大幅度波动，同时提出要切实保障防治非典所需的合理信贷资金供应，对受非典疫情影响较大的行业和地区实施适当信贷倾斜，受此影响 M2 增速明显提升；经济企稳回升态势确立后，央行调高存款准备金率 1 个百分点，货币政策有所收紧。 ◆ 对全国楼市的影响：疫情爆发期楼市运行放缓，但回升迅速 从全国房地产市场的反应来看，2003 年 SARS 疫情在快速蔓延的当期确实对房地产市场的运行造成了一定的负面影响，但市场经历短期休整后，快速恢复并加速上行，全年来看，影响甚微。 全国市场短期运行放缓，但恢复迅速。2003 年 3-4 月 SARS 疫情加剧，受疫情防控导向下的社会活动全面受限影响，全国房地产市场运行节奏整体放缓，部分地区出现地产促销活动暂停、购房群体外出看房意愿减弱、项目建设暂停等现象，4 月当月全国房屋施工、开工、销售面积、投资额增速均出现一定幅度下滑。但整体来看，增速下调幅度并不显著，且进入 5 月，随着疫情逐步得到控制，社会恐慌心理明显缓解，社会经营活动恢复，房地产市场快速回升至加速上行通道，其中销售面积增速明显反弹，且持续高位运行。 表：房地产市场商品房指标同比增速情况 2003 年受 SARS 疫情影响，房地产市场运行节奏虽有短暂的放缓，但全年来看，影响甚微，商品房销售端、投资端、施工开工端增速甚至是阶段内的高点，短期疫情的爆发并没有阻挡房地产市场长周期的快速增长势头。 另外，土地市场供地节奏也在 SARS 疫情中受到一定影响。从历史数据来看，2003年上半年尤其是 3 月疫情高发期，全国 300 城宅地供应规模增速明显回落，成交规模同比显著下降，宅地市场供求节奏均放缓。下半年宅地市场反应迅速，供地大幅放量，下半年供地总规模是上半年的 4.6 倍，拉动全年供地面积同比大幅增长。 ◆ 对重点地区楼市的影响：市场短暂降温，但对不同地区影响程度不同 纵观 2003 年 SARS 疫情传播范围，广东省和北京感染人数超千人，整体受疫情影响较为严重。 图：2003 年上半年广东省月度商品房销售面积及同比变化 2003 年 3-4 月市场持续低迷，销售面积同比出现负增长，5 月以后明显回升。广东省作为疫情最早开始的地区，2003 年初商品房销售面积同比保持增长，但 3 月开始，房地产市场快速降温，全省商品房销售面积显著下降，市场成交规模连续两个月出现负增长。投资方面，2003 年 1-2 月，全省房地产开发投资额同比增长21.4%，1-5 月增速降至 6.4%。但短期市场下滑态势持续时间较短，5 月以后，房地产市场开始逐步恢复稳定，全年广东省商品房销售面积同比增幅超过 20%。 图：2003 年北京月度商品房销售面积、累计开发投资额及其同比变化 受 SARS 疫情影响，北京商品房销售面积同比增速出现短暂回落，房地产开发投资增速亦有所下降。在传统“金三银四”销售旺季之时，受疫情影响，人们外出活动减 少，叠加部分人口离京返乡，城市内生和外来置业需求均明显下降，北京商品房销售面积同比增速回落。4 月全市商品房销售面积环比下降超五成，同比增速较 3 月也大幅收窄，房地产市场有所降温。与此同时，受疫情扩散和市场销售遇冷影响，企业投资信心不足，房地产开发投资增速也有所放缓，2003 年 4-5 月房地产投资累计增速明显下降，其中 4 月单月投资同比增速由正转负。此外，部分项目因工地发生疫情或施工材料及人力运输不畅等原因处于停工状态，对房地产投资和销售进程都带来了一定影响。 5 月以后，随着疫情逐渐得以控制，企业施工进程明显加快带动投资企稳回升，城市房地产市场复苏迹象明显，二季度商品房销售面积同比增加 50.1%。此外，疫情控制之后，一系列的利好政策，如：加快商品房预售办理速度和提高公积金贷款额度等，也在很大程度上提振了购房者置业信心，房地产市场稳步发展，全年商品房销售面积同比增加 11%。 整体来看，2003 年 SARS 疫情短期内对各地区房地产市场带来了一定的负向影响，但持续时间较为短暂，多在 3、4 月疫情爆发期间出现了一定程度的调整，但对各地区的影响程度不同，北京销售规模增速虽有回落，但仍在增长。随着疫情的逐步缓和，房地产市场运行亦进入加速发展通道。 两次疫情所处经济环境及楼市特征存在显著差异 新疫情对楼市的影响可能更大 新型冠状病毒疫情与 2003 年的 SARS 疫情存在较多相似之处，SARS 疫情对楼市的影响对如今楼市的变