标杆企业：融创中国高增长模式研究及潜在风险

融创中国高增长模式研究及潜在风险2018年5月章节目录融创中国3600亿大跃进实现高速增长，融创中国都做了哪些事？融创中国业绩暴增背后的风险警示结论与启示PART 1融创中国3600亿大跃进房地产企业规模化提速企业不同发展阶段的特征及诉求点融创中国业绩暴增呈现出的特点2017年，在楼市调控不断加码的市场背景下，品牌房企凭借自身优势，销售规模不断扩大，行业集中度进一步提升。融创中国2017年也交出了一份靓丽的业绩单。2017年，融创销售金额突破3000亿元，达到3652.6亿元，较2016年同比增长142%，增长幅度在销售金额TOP20的房企中排名第三图：2017年销售金额TOP20房企两年销售金额增长值及销售金额增长率数据来源：公开信息整理、同策咨询研究部房地产企业规模提速78%45%34%142%47%20%-4%77%28%41%8%40%94%53%96%48%162% 158%88%86%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%180%01000200030004000500060002016年销售金额2017年销售金额2017年销售金额增长率（%）1184.5%53.7%20.3%3.6%120.9%142.5%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%140.0%160.0%050010001500200025003000350040002011201220132014201520162017销售金额（亿元）增长率（%）融创中国在业内被公认为营销能力很强的公司，崇尚狼性文化，善于高杠杆运作。在销售金额上从2011年至2015年，公司每年都保持着一定的增长，但增速放缓，直到2016年公司销售业绩突然发力，增长率达到120.9%，2017年更是达到了142%，凭借高速增长，融创2017年销售金额排名国内房企第4位，较2016年提升3个名次18131097图：融创2011年—2017年销售金额、销售金额增长率及销售排名N表示融创中国2011年-2017年销售金额排行榜名次数据来源：上市公司财报、同策咨询研究部房地产企业规模提速4随着企业运营规模的不断增长，增长速度会逐渐放缓。但一些高增长的房企，仍然保持着较高的增长活力，以2017年为末期数据，销售金额排名前10的房企（由于数据缺失，未考虑绿地）销售金额增长率来看，融创中国3年复合增长率高达77%，位于10家房企之首，3年复合增长率为59%，位列第二，但整体来看，融创中国销售规模保持着高增长速度以2017年销售金额排名前十的房企为例（由于数据限制，未考虑绿地控股）表：2017年销售金额TOP10房企销售金额5年及3年复合增长率对比数据来源：公开信息整理、同策咨询研究部从3年复合增长率来看，融创中国达77%，位列千亿房企之首，增速最慢的是中海地产，仅20.46%在5年复合增长率中，融创中国增速达到59.3%，5年复合增长最快的房企是碧桂园，高达63%结合3年和5年复合增长率来看，融创中国的复合增长率较高，企业规模增长速度较快房地产企业规模提速碧桂园万科中国恒大融创中国保利地产中海地产龙湖地产华夏幸福华润置地绿城中国复合增长率（%）复合增长率（%）复合增长率（%）复合增长率（%）复合增长率（%）复合增长率（%）复合增长率（%）复合增长率（%）复合增长率（%）复合增长率（%）3年63.8735.7153.8477.0631.4420.4645.1943.5429.5825.315年63.2130.1740.2659.3124.8816.5831.3045.9824.9215.16从时间上来看，房地产企业在不同市场背景下，所呈现出的特点和诉求也不同，我们大致将时间段分为：2010年前，2010年-2015年间，及2015年后三个阶段。第一阶段房地产企业发展模式可归纳为资源主导阶段，是以土地、资金及关系推动形式的发展阶段土地增值资金驱动关系驱动市场整体特点： 在此阶段包括国企、民企在内的各种企业发展的都特别快，似乎整个行业都处在一个野蛮生长期 市场需求非常旺盛，消费者产品识别能力还较弱，不愁卖不了房子地方土地财政盛行，土地供应量大，在火热的市场下，土地增值速度成倍增加，企业利润空间加大资金对房地产市场推动毋庸置疑，特别是在2008年后4万亿的计划，使得大量资金进入房地产市场，让房企更是如鱼得水在此阶段，由于房地产市场管理政策未趋严格，很多房地产企业在发展过程中与关系不可分割，靠关系拿地、靠关系贷款融资等，行业管理不健全房企不同发展阶段的特征及诉求点2010年-2015年房地产市场发展阶段可以概括为是企业能力主导的阶段，房企在此阶段注重产品品质的体现，注重品牌的塑造；同时加强管理能力建设，成本控制；其次，在围绕市场形势的变化，从房企最根本的融资上推进创新，不仅是融资渠道的创新，融资方式的创新也得到体现产品品质品牌塑造管理创新成本控制融资创新市场整体特点：在全国房地产调控的背景下，行业逐渐丧失野蛮式生长的土壤，而是偏向于更有“质量”的发展房企更多在思考如果在逆境中破冰突围，如何改变原有的管理，注重管理对企业成长的重要性，注重创新 产品品质：随着房地产市场供应的不断增加，购房者可选择面更广，一些房企积极推出产品品质更高的产品，轻松戳中购房者的痛点。代表企业有仁恒、绿城、星河湾、中海等 塑造品牌：产品品质的过硬也直接推动了品牌的塑造，但除此之外，优质的服务，规模化的发展等也有利于品牌的提升，通过品牌影响力为企业及产品体增加品牌溢价，如万科、保利、绿城、中海等 管理创新：通过精细化管理，降低沟通成本，优化组织结构和管理层级，提高管理效率 成本控制：通过住宅产业化、新材料、新技术的应用减低成本。同时优化产品线，制定产品标准化降低成本，提高利润率 融资创新：通过融资模式创新，提供有竞争力的融资平台及资金来源，从而有利于借助资本力量实现快速增长房企不同发展阶段的特征及诉求点123金融与产业化并举金融与运营融合服务C端导向 寻求融资模式的创新和现金流的平衡 注重产品的标准化 关注营销，以快速周转、快速复制取胜市场 保持库存的合理和平衡 寻求融资模式的创新和现金流的平衡 注重商业地产、产业园、科技园等持有型物业的开发 强调持有型物业的运营管理水平和能力 看重持有型物业的抗风险能力注重客户的培养，强化针对C端的服务延伸C段服务链条，提升服务质量，如物业、社区金融、社区教育等利用大数据和移动互联网，结合C端需求提供服务在经过能力主导阶段后，房地产企业打下了基本能力的基础，而在2015年后，在房地产市场新常态下，企业需要结合自身优势和能力，并进行延伸。未来房地产企业的发展诉求将从能力主导向更高的阶段转变，注重开发端的金融化是重点，并与住宅产业化及运营结合，以此提高企业核心能力，其次强化针对C端的服务，扩大、维护业务客户群等，我们可将该阶段归纳为能力延伸阶段房企不同发展阶段的特征及诉求点产品品质品牌塑造管理创新成本控制融资创新金融与产业化并举金融与运营融合服务C端导向融创中国业绩暴增呈现出的特点能力主导阶段能力延伸阶段• 臻产品，确定高端精品长远发展• 360°