投资开发模式研究5苏宁环球投资开发模式解读

苏宁环球投资开发模式解读2018年8月陈舒苏宁环球产品策略介绍苏宁环球投资策略与开发模式介绍苏宁环球发展战略简介结论与启示PART 1苏宁环球发展战略简介公司简介苏宁环球股份有限公司（简称“苏宁环球”）是苏宁环球集团有限公司（简称“苏宁环球集团” ）旗下公司，以房地产开发为主营业务，于2005年在深圳证券交易所主板上市（股票代码深A：000718）。苏宁环球集团有限公司成立于1987年，自1992年开始专注于房地产经营。苏宁环球的发展战略是“深耕南京，立足江苏，布局全国”，目前公司已在上海、吉林、无锡、芜湖等地布局，开发高端商业地产、住宅地产等项目。数据来源：Wind、公司年度报告、同策研究院表：根据2018年半年报苏宁环球十大股东持股比例股东名称持股数量（单位：股）占总股本比例（单位：%）苏宁环球集团有限公司660,044,12821.75张桂平524,179,11317.27张康黎453,083,59614.93苏宁环球股份有限公司-第一期员工持股计划52,000,0001.71中国人民财产保险股份有限公司-传统-普通保险产品50,373,4111.66安徽省铁路发展基金股份有限公司49,800,7961.64幸福人寿保险股份有限公司-万能险43,340,6061.43青岛城投金融控股集团有限公司37,848,6051.25谈凤仙27,343,8300.9施建根22,895,5010.75合计1,920,909,58663.29张康黎为张桂平儿子。苏宁环球股份有限公司为家族企业，背后实际控制人为张桂平。张桂平苏宁环球股份有限公司苏宁环球集团有限公司张康黎17.27%90%21.75%10%14.93%父子关系表：苏宁环球股权结构——家族企业公司文化创苏宁伟业 做百年苏宁目标企业发展 以人为本; 参与竟争 以信为本文明经商 以诚为本; 服务报国 修身树人宗旨向企业奉献忠诚 向事业奉献智慧向客户奉献诚信 向社会奉献爱心自觉执行企业制度 规范执行运作流程严谨执行质量标准 坚定执行发展规划维护企业至诚的团结 维护企业严明的纪律维护企业品牌的信誉 维护企业利益的道德理念苏宁环球至今已有30多年的历史，多年坚持以人为本，以信为本，以诚为本的理念，目标是“创苏宁伟业，做百年苏宁”。组织架构江北公司江南公司上海公司无锡公司吉林公司昆明公司发展战略委员会提名委员会审计委员会薪酬与考核委员会监事会会董事会秘书经营决策委员会规划设计管理委员会招标委员会人力资源委员会资金管理委员会股东大会董事会总裁执行副总裁计划运营管理中心分管高管招标采购中心成本管理中心分管高管研发设计管理中心证券部分管高管行政管理中心信息安全部品质管理部分管高管战略发展中心营销客服管理中心法务部分管高管人力资源管理中心财务管理中心融资部审计监察中心主要发展历程苏宁环球集团成立于1987年，自1992年开始专注于房地产经营，而后的苏宁环球借壳ST吉纸成功上市迅速成长，但面对政府在房地产行业的调控措施，苏宁环球在稳定主业的同时，果断开始转型之路。目前，产业转型之路正有序进行，不断取得积极成果。苏宁环球集团创于南京，初期以电器贸易为主，创始人为张桂平苏宁环球股份有限公司借壳ST吉纸，在深交所成功上市，股票代码为000718已先后开发多个商业、住宅项目，住宅项目建筑面积超100万平米苏宁环球以44.04亿元总价摘得上海163地王，开始发起对一线城市的进军和扩张苏宁环球进行转型，在稳定房地产主业的基础上，提出构建“大文体(包括教育)+大健康+大金融”的全新格局1987199220022004200520062007201020152016进军房地产行业，以“品质为先，诚信服务”为宗旨，开始进行住宅和商业项目的开发苏宁集团有限公司与苏宁建设集团合并，成立苏宁环球集团，使集团走上多元化发展的快车道。苏宁环球开始实施“深耕南京、立足江苏、布局全国”的拓展战略，先后成立了北京、吉林、长春、无锡、上海分公司，拉开了苏宁环球地产项目全国化进程的大幕。2010年的政策调控导致存货积压，负债上升，苏宁环球发展策略转“攻”为“守”，采取不拿地甚至退地等行为文体、健康、金融三大产业投资项目纷纷落地，战略布局初步形成。多元化发展战略苏宁环球以地产为主业，同时积极谋求多元化发展。苏宁环球在多个产业上积极布局，目前已涉足地产、文体、健康、金融、旅游、农业、投资等领域，项目资源丰富。投资农业金融旅游健康文体地产高端自营品牌酒店+国际合作品牌+国际度假综合体打造高端旅游品牌苏宁环球传媒+苏宁艺术馆整合影视、动漫、教育、游戏等大文体产业链资源与顶尖的专业医疗团队、健康领域投资机构达成战略协议以寻求多方向发展苏宁环球资本+海外投资平台全面开展国内外投资、并购、资本运作等项目现代农业园总部+示范产业园+农业研究院领衔现代农业多个国内外投资平台同时在多个金融领域展开投资，目前正有多个并购基金在成立中主业布局策略在苏宁环球开始转型战略之前，苏宁环球的区域布局是以“深耕南京，立足江苏，布局全国”的发展战略为基础的。目前，公司多个高端商业地产、住宅地产等项目已布局在上海、吉林、无锡、宜兴、芜湖等地。但随着转型战略的开启，苏宁环球最近几年已经停止拿地，土储面积长期维持在208.13万平方米。1-1010-2020以上项目宗数新疆西藏青海甘肃内蒙古吉林黑龙江辽宁河南山西山东陕西江西福建浙江台湾海南广东四川湖北湖南贵州云南广西宁夏重庆香港澳门河北北京天津安徽上海江苏南京208.13208.13208.13279.25279.25279.25-1.4-1.2-1-0.8-0.6-0.4-0.200.2050100150200250300350400201620171H2018土地面积(万m2)规划建筑面积(万m2)增速(%)图：苏宁环球2016-2018上半年土储面积与规划建面情况数据来源：公司年度报告、同策研究院销售情况52.5888.6997.1354.1476.2351.6125.8412.09-10.44%-0.6-0.4-0.200.20.40.602040608010012020102012201320142015201620171H2018销售面积(万㎡)同比(%)图：苏宁环球2011-2018上半年销售面积与同比情况43.2566.484.3548.9171.8163.8139.5918.04-7.49%-0.6-0.4-0.200.20.40.602040608010020102012201320142015201620171H2018销售金额(亿元)同比(%)图：苏宁环球2011-2018上半年销售金额与同比情况自苏宁环球开始向“大文体、大健康、大金融”进行转型战略后，除了停止拿地，不再增加土地储备，导致没有新增项目外，受政策调控的影响，苏宁环球的销售情况也呈下滑趋势。2018年上半年，苏宁环球房地产签约销售面积为12.09万平方米，签约销售金额为18.04亿元，比去年同期分别下滑10.44%、7.49%。数据来源：Wind、中指指数、公司年度报告、同策研究院营业收入&净利润由于销售业绩下滑，苏宁环球的营业总收入呈下降趋势，但与此同时净利润却上升，尤其是2018年上半年同比增