40家典型上市房企融资报告（5月刊）

Contents 目录 一、典型房企融资情况综述——房企融资总额大幅回温，境外融资不断升温 ..................... 3 二、40 家上市房企融资分述：债权融资——总额环比上升，发行公司债和中期票据为最主要的融资方式 ....................................................................................................................... 7 三、40 家上市房企融资分述：股权融资——绝对值及占比呈倍数增长，执行股票期权计划大幅回升 ............................................................................................................................. 29 一、典型房企融资情况综述——房企融资总额大幅回温，境外融资不断升温 2018 年 4 月，同策研究院监测的 40 家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计769.12 亿元，环比 2018 年 3 月的 627.09 亿元增加 22.65%。融资总额自 2017 年 11 月 12月上升，2018 年第一季度小幅回落后，4 月份融资总额大幅回温上升，其中，境外融资额占比近 50%（实际占比 48.9%），境外融资不断升温。本月债权融资额为 747.57 亿元，占房企融资总量的 97.20%，环比上月债权融资所占总融资额百分比（98.70%）下降 1.5 个百分点；股权融资额为 21.55 亿元，占总融资金额比重为 2.80%，环比上月股权融资所占总融资额百分比（1.30%）上升 1.5 个百分点。 债权融资方面，本月债权融资总额达 747.57 亿元，占融资总额的 97.20%，环比上升20.78%（3 月债权融资总额 618.95 亿元）。与上月相同，发行公司债和中期票据依然是本月最主要的融资方式。本月债权融资方式包括：发行公司债（470.13 亿元，占比 61.13%）、中期票据（146.82 亿元，占比 19.09%）、其他债权融资（69.01 亿元，占比 8.97%）、境内银行贷款（47.20 亿元，占比 6.14%）、信托贷款（14.41 亿元，占比 1.87%）、委托贷款与海外银团贷款均为 0。 值得注意的是，1）本月采用发行公司债方式的融资总额位居第一，在 2 月份（176.75亿元）大幅度滑落、3 月份（302.29 亿元）大幅度回升的状况下，今年 4 月（470.13 亿元）继续大幅上升，环比增加 55.64%。其中境内发行 116 亿元，占比 24.67%，境外发行 354.13亿元，占比 75.33%，这意味着境内融资环境不容乐观，融资难度高。2）本月发行中期票据的融资总额达 146.82 亿元，环比减少 19.74%，位居第二。其中境内发行 85 亿元，境外发行 9.71 亿美元。 3）排在融资总额第三位的是上月降幅较大的其他债权融资方式，相较于上月的 41.02 亿元，本月该方式融资额为 69.01 亿元，环比上升 68.22%。本月其他债权融资事件均来自于各家房企为附属公司提供担保。 4）境内银行贷款融资渠道紧缩，监测房企共融资 47.20 亿元，环比下降 16.28%，融资总额位居第四。5）信托贷款位居第五，融资额为 14.41 亿元，较上月大幅下跌 60.58%。委托贷款、海外银团贷款依次位列其后，均在本月未进行。 融资成本方面，在已披露的数据中，本月融资成本最低的一笔是万科地产香港第九次发行的金额为 9.71 亿美元的中期票据，5 年到期，利率为 4.15%。其次，华润置地于 4 月 20日发行了 2018 年度第一期中期票据，发行期限 3 年，票面利率为 4.59%。越秀地产发行了8 亿美元于 2021 年到期的有担保票据，利率为 4.88%。 融资成本最高的融创中国发行的2023 年到期的 4.5 亿美元优先票据，利率为 8.35%。由此可见，规模大、背景强的房企更易以较低成本进行融资。 股权融资方面，2018 年 4 月，监测房企实现的股权融资总额折合人民币共计 21.55 亿元，占融资总额的 2.80%，相较于 3 月的 8.14 亿元，环比呈倍数增长。值得一提的是，92.81%的股权融资来源于泰禾集团的境内再融资，融资额达 20 亿元，其余股权融资为港股上市公司执行股票期权计划。 同策研究院数据显示，2018 年 4 月房企融资仍以人民币为主，美元次之、新加坡元第三。外币融资总额在 2 月份下降、3 月份回温的状况下，本月外币融资总量呈现大幅上升。本月融资额中人民币融资金额 393 亿元，占比 51.10%；美元融资总额 357.89 亿元人民币1（56.21 亿美元），占比 46.53%，环比上月美元占比大幅增加 15 个百分点；港元融资总额为 1.55 亿元人民币（1.83 亿港元），占比 0.20%，均为港股上市公司股票期权计划，与上月相比绝对值、占比均上升。值得一提的是，本月有两家房企（龙光地产和建业地产）选择发行以新加坡元为货币单位的公司债，融资金额为 16.68 亿元（3.5 亿新加坡元）。整体上，4 月份海外融资总额折合人民币 376.12 亿元，相比上月份 193.44 亿元大幅上升。自观测以来，本月外币融资绝对值及占比为最高的月份。然而，值得一提的是，4 月 19 日，外汇管理局强调了对于房企借外债的审慎态度，提出：除有特殊规定外，房企不得借用外债。该举措增加了地产企业在办理外债事前签约备案上的难度，因此，未来房企境外融资情况有待观望。 同策研究院研究员陈朦朦认为，在国内融资难度系数高，外部环境发生根本性转变时，房企海外融资规模扩大是必然趋势。具体来看，1）发行公司债是大部分房企融资的主要方式之一，本月此类融资方式融资环比大幅上涨，融资总额占比 61.13%，位居第一，其中境内发行 116 亿元，占比 24.67%，境外发行 354.13 亿元，占比 75.33%。2）发行中期票据紧随其后，本月该方式融资金额达 146.82 亿元，占比 19.09%，其中境内发行 85 亿元，境 1汇率折算价格：按照中国人民银行，货币政策司提供的 5 月 1 日中国外汇交易中心授权公布的人民币汇率中间价进行计算： 1USD = 6.3670RMB; 1HKD = 0.81114RMB；1SGD=4.7657RMB。 外发行 61.82 亿元（9.71 亿美元）。3）股权融资虽占比较小，仅为融资总本月额的 2.80%，但相较于 3 月的 8.14 亿元，绝对值及占比均成倍数增长。其中，1.55 亿元（1.83 亿港元）来自海外配股融资。总体来看，本月外币融资金额 376.12 亿元，占比 48.90%，环比上升94.44%，其中美元融资占 46.53%，新加坡元