中国房地产第一周综述：一手房和二手房开年交易量大幅下降

证券研究报告 Research | Equity 王逸, CFA +86(21)2401-8930 | yi.wang@goldmansachs.cn 高盛（中国）证券有限责任公司 李薇 +86(21)2401-8926 | vicky.li@goldmansachs.cn 高盛（中国）证券有限责任公司 徐时 +86(21)2401-8929 | shi.x.xu@goldmansachs.cn 高盛（中国）证券有限责任公司 景恺彦 +86(21)2411-8092 | kaiyan.jing@goldmansachs.cn 高盛（中国）证券有限责任公司平均低1%）。 主要数据要点 一手房销售面积环比-31%，同比+72%，一线城市和珠n三角地区表现领先。 二手房成交环比-28%，同比+37%；房产中介和卖家对n房价上涨的预期均走弱。 库存环比持平，与2024年底水平一致，库存月数为25.9n个月（而2024年12月均值为25.4个月）。 意义： 竣工：GSPC追踪指标表明在我们的基本情景中2024年n12月竣工面积同比下降约30%（国家统计局/我们的预测为11月同比-39%/-18%），2024年全年同比-13%。 新开工：基于300城土地出让趋势和全国水泥出货率（环n比-1个百分点至42%），我们预计12月新开工面积同比下降约25%（国家统计局/我们的预测为2024年11月同比-27%/-20%）。 20城二手房销售趋势显示12月家电销售或同比改善。 n2024年四季度贝壳研究院追踪的新房和存量房GTV可能n同比上升36%（新房-2%/存量房+55%）。2025年1月7日 | 7:05AM CST中国 房地产 第一周综述：一手房和二手房开年交易量大幅下降 本周要点： 中央层面：国务院常务会议研究推进城市更新工作，指出城市更新是扩大内需的重要抓手，并要求加快推进城镇老旧小区（住建部最新数据显示，2024年1-11月份，全国新开工改造城镇老旧小区5.6万个，而2024年全年目标为5.4万个）、街区、厂区和城中村等改造。会议还指出，要盘活利用存量低效用地，统筹用好财政、金融资源，完善市场化融资模式，吸引社会资本参与城市更新。同时，中国人民银行表示将着力推动已出台金融政策措施落地见效，加大存量商品房和存量土地盘活力度，推动房地产市场止跌回稳。 我们优化后的放松措施影响追踪（图表 1至图表 5，参见更详细的计算方法和过去的放松措施影响）表明，在本轮放松周期的第14周，我们看到：1) 一手房/二手房总销售面积环比-39%/-28%，较放松前水平高54%/20%（本轮放松周期以来前几周的平均改善幅度为83%/55%），令一手房/二手房销售面积较之前放松周期的峰值分别低34%/17%；2) 中原经纪人指数/中原报价指数环比持平/-2个百分点，较放松前水平分别+5个/+7个百分点（前几周平均+9个/+9个百分点）；3) 最新的新房找房热度指数环比-1%，较放松前水平低8%（前几周 高盛与其研究报告所分析的企业存在业务关系，并且继续寻求发展这些关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明和其他重要信息，见信息披露附录，或参阅www.gs.com/research/hedge.html。 由非美国附属公司聘用的分析师不是美国FINRA的注册/合格研究分析师。 图表 1: 在本轮放松周期的第14周，一手房销售面积环比下降39%，较放松前水平高54%，而本轮放松周期以来前几周的平均改善幅度为83%... 放松措施对近75个一手房市场的影响与以往放松周期的比较 图表 2: ...二手房销售面积环比下降28%，较放松前水平高20%，而前几周的平均改善幅度为55% 放松措施对近20个二手房市场的影响与以往放松周期的比较 图表 3: 同时，中原经纪人指数（衡量中介信心）环比持平，较放松前水平上升5个百分点，而前几周的平均改善幅度为9个百分点... 放松措施对中介信心的影响与以往放松周期的比较 01002003004005006007008009001000-6 -5 -4 -3 -2 -1 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112131415161718192021222324(10k sqm)Sep-24 easingMay-24 easingAug-23 easingJan-23 reopening(wks)050100150200250300-6 -5 -4 -3 -2 -1 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112131415161718192021222324(10k sqm)Sep-24 easingMay-24 easingAug-23 easingJan-23 reopening(wks)3540455055606570-6 -5 -4 -3 -2 -1 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112131415161718192021222324(%)Sep-24 easingMay-24 easingAug-23 easingJan-23 reopening(wks) 资料来源：CREIS, 高盛全球投资研究部 资料来源：万得, 高盛全球投资研究部 资料来源：中原地产, 高盛全球投资研究部 图表 4: ...中原报价指数（衡量卖家信心）环比下降2个百分点，较放松前水平上升7个百分点，而前几周的平均改善幅度为9个百分点 放松措施对卖家信心的影响与以往放松周期的比较 图表 5: 最新的新房找房热度指数环比下降1%，较放松前水平低8%，而前几周平均较放松前水平低1% 放松措施对新房找房活动的影响与以往放松周期的比较 1015202530354045505560-6 -5 -4 -3 -2 -1 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112131415161718192021222324(%)Sep-24 easingMay-24 easingAug-23 easingJan-23 reopening(wks)1030507090110130150170-6 -5 -4 -3 -2 -1 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112131415161718192021222324Sep-24 easingMay-24 easingAug-23 easingJan-23 reopening(wks) 资料来源：中原地产, 高盛全球投资研究部 Latest new home search demand heat index as of week 52 of 2024. 资料来源：安居客, 高盛全球投资研究部2025年1月7日 2Goldman Sachs中国 房地产 一手房市场第一周表现：销售面积环比-31%，一线城市和珠三角地区表现领先 图表 6: 一线城市销售面积环比平均-24%，同比平均+59% 一线城市每周交易量变化情况概览 图表 7: 二线城市销售面积环比平均-35%，同比平均+93% 二线城市每周交易量变化情况概览 图表 8: