2024年仓储物流公募REITs运营分析与2025年展望

资产证券化市场研究报告 1 / 21 2024 年仓储物流公募 REITs 运营分析与 2025 年展望 金融结构评级部 刘志轩、孙梦倩 摘要： 仓储物流是经济社会的重要组成部分，国家出台了众多政策文件鼓励、支持、引导仓储物流行业的发展，伴随着经济发展方式的转型，该行业会更加深入地整合进国民经济，未来政策支持力度有望持续。 2020 年以来，我国社会物流总额增速较 2019 年之前有所放缓，但年平均增速仍超过 4.00%，仓储业固定资产投资完成额增速亦由负转正，2024 年前 11 个月已完成投资 1.18 万亿元，超过了 2023 年全年。在投资带动下，我国仓储设施供给总量近年来明显放量，但短期内大量仓储设施入市导致了一定程度上的供给过剩，使得市场上存在降价促租现象，仓库平均租金近年来向下调整，空置问题受益于此有所改善。 REITs 运营表现方面，在出租单价下降的行业背景下，中金普洛斯 REIT、红土创新盐田港 REIT 和嘉实京东 REIT 的平均出租单价均有所下滑，受益租金下调策略，中金普洛斯 REIT 和红土创新盐田港 REIT 的出租率在 2024 年前三季度虽有不同程度的下滑，但年底前有所回暖，嘉实京东 REIT 系京东系物流企业整租，一直处于满租状态。以募集资金作为计算基准，中金普洛斯 REIT、红土创新盐田港 REIT、嘉实京东 REIT 和华夏深国际 REIT 等 4 支 REITs 产品均实现了4.0%以上的年度净现金流分派率，高于无风险收益率。2024 年 12 月以来，随着无风险收益率快速下行，仓储物流公募 REITs 具有较高的现金流分派率，使得其在二级市场对投资者的吸引力大为提升，价格处于快速上扬状态。从投资者分布来看，除了原始权益人及其关联方，保险（含资管）是最重要的投资者，仓储物流公募 REITs 长期高额分红和稳定现金流的特点符合保险等机构投资者资金配置的需求。 未来，随着经济的复苏回归，对仓储物流的需求将稳步攀升，在灵活招租策略的影响下，空置率或将持续改善，仓储物流公募 REITs 现金流的可预期性将得以加强，保持较高的净现金流分派率，成为金融市场上稳定获息的投资工具。 新世纪评级版权所有资产证券化市场研究报告 2 / 21 一、 行业概况分析 1. 重要政策 为鼓励、支持和引导仓储物流行业发展，国家在近一年来出台了一系列政策文件和支持措施，包括建设现代商贸流通体系试点城市、利用自然资源要素促进现代物流高质量发展、降低全社会物流成本等方面。 2024 年 4 月，财政部办公厅、商务部办公厅印发了《关于支持建设现代商贸流通体系试点城市的通知》，希望通过试点工作，打造一批城乡统筹发展、辐射带动力强、供应韧性好的现代商贸流通节点城市，与国家区域重大战略、物流主干线和现代产业集群等紧密衔接，形成一批可复制推广的试点经验，引领加快全国现代商贸流通体系建设。支持方向包括推动城乡商贸流通融合发展、建设生活必需品流通保供体系、完善农村商贸流通体系、加快培育现代流通骨干企业以及完善城乡再生资源回收体系。该通知有利于提高骨干仓储加工配送能力，促进传统批发零售企业数字化转型，进行商贸流通领域物流标准化、智慧化改造，提高流通效率，发展现代供应链。 2024 年 10 月，自然资源部印发了《关于加强自然资源要素保障促进现代物流高质量发展的通知》，旨在有效降低全社会物流成本，提升经济运行效率，充分发挥现代物流在国民经济中的先导性、基础性和战略性作用。通知提出了增加物流发展空间供给、加大自然资源要素保障、推进物流用地提质增效和提升要素支撑服务效能等四大措施，涵盖统筹各类物流设施建设、健全城乡物流配送体系、保障重大物流基础设施项目用地用海需求、采取灵活的土地供应方式、盘活存量空间资源用于物流项目建设等方面，从自然资源要素角度出发，为统筹推进现代流通体系建设、构建新发展格局提供有力支撑。 2024 年 11 月，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《有效降低全社会物流成本行动方案》，号召培育一批具有国际竞争力的现代物流企业，构建更加健全的国家物流枢纽体系和现代物流服务网络，基本形成统一高效、竞争有序的物流市场，到 2027 年，社会物流总费用与国内生产总值的比率降至 13.5%左右。该政策有利于促进全社会物流资源配置效率最优化和效益最大化，提高物流组织化程度和效率，统筹推动物流成本实质性下降，有效降低运输成本、仓储成本、管理成本。 新世纪评级版权所有资产证券化市场研究报告 3 / 21 图表 1. 近一年来我国仓储物流行业相关政策文件 序号 发文单位 发文日期 文件名称 1 财政部办公厅、商务部办公厅 2024 年 4 月 《关于支持建设现代商贸流通体系试点城市的通知》 2 自然资源部 2024 年 10 月 《关于加强自然资源要素保障促进现代物流高质量发展的通知》 3 中共中央办公厅、国务院办公厅 2024 年 11 月 《有效降低全社会物流成本行动方案》 注：新世纪评级根据相关资料整理。 2. 行业分析 近十多年来，我国仓储物流需求稳步增长，社会物流总额由 2012 年的 177.3万亿元增长至 2023 年的 352.4 万亿元，年复合增长率为 6.44%，2024 年 1-11 月，社会物流总额达到 320.20 万亿元，较上年同期增长 4.67%。我国的社会物流总额以在 2019 年以前增长速度较快，2012-2019 年平均增速达 9.43%，远超同期 GDP增速。2020 年以来，受宏观经济因素影响，社会物流总额增速有所放缓，但仍保持增长态势，年平均增速超过 4.00%。从仓储指数来看，我国仓储物流行业的总体景气度尚可，近年来大多位于荣枯线上方。图表 2. 近年来我国社会物流总额 资料来源：Wind 图表 3. 近年来我国仓储指数 资料来源：Wind 随着社会物流总额连年攀升，现代物流在经济生活中的重要性日益凸显，国内仓储业投资亦处于上升通道，在早期经历了迅速的扩张，至 2016 年仓储业固定资产投资完成额达到高位后，于 2017-2019 年投资完成额呈负增长，2020 年以来克服疫情影响仓储业固定资产投资完成额再次转为正增长。具体看，我国仓储业固定资产投资完成额从 2012 年的 3120 亿元高速增长到 2015 年的 6620 亿元后，2016 年增速开始回落，当年完成投资 6984 亿元，2017 年至 2019 年投资力度下降，2019 年仓储业固定资产投资完成额为 6246 亿元，同比减少 7.7%。随着人们生活方式的持续改变，物流需求快速增长，近年来仓储业固定资产投资完成新世纪评级版权所有资产证券化市场研究报告 4 / 21 额增速由负转正，2021-2023 年同比增速分别为 6.6%、25.1%和 27.5%，2024 年前 11 个月已完成投资 1.18 万亿元，超过了 2023 年全年。在投资带动下，我国仓储设施供给总量自 2020 年起重新回到增长轨道，根据 Wind 数据，2020-2023年，我国仓库竣工面积年平均增速超过 8%，约为同期社会物流总额增速的 2 倍。 图表 4. 仓储业固定资产投资完成额 资料来源：Wind