2024年保障性租赁住房公募REITs运营分析与2025年展望

资产证券化市场研究报告 1 2024 年保障性租赁住房公募 REITs 运营分析与 2025 年展望 金融结构评级部 赵超 董仪 徐宇扬 摘要： 我国住房保障体系建设仍在加快推进中，截至 2024 年 9 月末，保租房规划目标累计完成率达到 82%，未来随着“十四五”规划的 900 万套保障性住房建成，将为保租房公募 REITs 的发展提供丰富的基础资产。租金价格方面，2024 年全国重点城市的住宅租金整体呈现下跌趋势，市场化定价的保租房项目将面临一定的租金下调压力。 2024 年保租房 REITs 表现出较强的抗周期属性，尽管部分项目出租率有所波动，但整体仍维持在较高水平。其中，华夏北京保障房 REIT、红土创新深圳安居 REIT 和中金厦门安居 REIT 的底层资产项目由于租金明显低于周边租赁项目，平均出租率普遍在 95%及以上；华夏华润有巢 REIT 和国君城投宽庭 REIT的底层资产项目定价更趋市场化，项目出租率普遍在 90%-95%之间。从现金分派率来看，2024 年保租房 REITs 的现金分派率在 3.98%-4.47%之间，与国债收益率利差走阔，投资价值进一步凸显。 从二级市场表现来看，保租房 REITs 表现优异。一方面在宏观经济波动的背景下，保租房 REITs 租金收入和出租率保持相对稳定，展现出较强的抗风险能力；另一方面，受益于无风险利率下行，保租房 REITs 的相对收益更具吸引力，并且保租房 REITs 的估值也得到提升。从持有人构成来看，受益于会计类第 4 号监管准则，FVTOCI 计量方式下只有 REITs 分红会影响利润表，机构投资者具有较强的增持动力。 展望未来，保租房 REITs 的底层资产具有稳定的租金收入和较高的出租率，受宏观经济波动的影响较小，在 2025 年经济形势仍存在不确定性的情况下，其抗周期属性将进一步凸显，成为投资者在资产配置中的重要选择。此外，受益于利率下行，其估值有望在 2025 年维持或进一步提升。 一、行业概况分析 “十四五”期间，全国计划筹建保障性租赁住房共计 870 万套（间）。2024 年前三季度，全国已建设筹集保租房 148 万套，截至 2024 年 9 月末，累计共筹建保租房 721 万套，完成“十四五”计划的 82%。2024 年度，部分省市已提前完成保租房筹集目标。根据各地住建部门披露的数据，安徽、江西、杭州、唐山等多新世纪评级版权所有资产证券化市场研究报告 2 个省（市）提前完成 2024 年度保租房筹集目标。此外，截至 2024 年 11 月末，天津 5000 套（间）保租房筹集任务已接近完成，黑龙江、河南、四川、上海等多个省（市）保租房筹建目标已完成超 70%。 图表1. 2024 年部分省市年保租房筹集计划完成情况（单位：万套） 省市 十四五目标 累计完成 2024 筹集计划 2024 完成情况 上海 47.0 37.6 7.0 5.1 北京 40.0 34.6 7.0 / 四川 34.0 29.5 6.5 4.9 杭州 33.0 27.3 6.0 6.0 河南 30.0 24.7 4.9 .3.6 安徽 30.0 33.1 7.7 10.9 资料来源：中指研究院。 2024 年，受保租房大规模入市及居民收入预期偏弱等因素影响，全国重点城市的住宅租金整体呈现下跌趋势。具体来看，2024 年 11 月末，一线城市住宅平均租金价格为 92.89 元/月/平方米，同比下跌 5.92%；二线城市住宅平均租金价格为 30.28 元/月/平方米，同比下跌 3.29%；三线城市住宅平均租金价格为 20.08 元/月/平方米，同比下跌 3.88%。一线城市中，北京的租金水平位于榜首，2024 年末，北京住宅平均租金价格为 114.75 元/月/平方米；同期末，上海住宅平均租金价格为 102.61 元/月/平方米，同比下降 8.25%，在一线城市中租金跌幅最高。 图表2. 城市月租金及同比增速（单位：元/月·平方米，%） 数据来源：Wind 图表3. 部分城市住宅租金情况（单位：元/月·平方米） 数据来源：Wind -10-50510152025300204060801001202021年1月2021年4月2021年7月2021年10月2022年1月2022年4月2022年7月2022年10月2023年1月2023年4月2023年7月2023年10月2024年1月2024年4月2024年7月2024年10月中国:一线城市:百城住宅平均租金中国:二线城市:百城住宅平均租金中国:三线城市:百城住宅平均租金中国:一线城市:百城住宅平均租金:同比中国:二线城市:百城住宅平均租金:同比中国:三线城市:百城住宅平均租金:同比0204060801001201402021年1月2021年4月2021年7月2021年10月2022年1月2022年4月2022年7月2022年10月2023年1月2023年4月2023年7月2023年10月2024年1月2024年4月2024年7月2024年10月上海:平均租金:住宅北京:平均租金:住宅深圳:平均租金:住宅厦门:平均租金:住宅新世纪评级版权所有资产证券化市场研究报告 3 二、保障性租赁住房公募 REITs 发行情况 2024 年，国君城投宽庭 REIT 和招商蛇口 REIT 分别于上交所和深交所正式发行上市，发行规模合计 44.14 亿元。截至 2024 年末，国内已发行上市的保障性租赁住房公募 REITs 产品共计 6 只，发行规模为 94.19 亿元，占所有上市公募REITs 首发规模的 5.78%。 扩募方面，2022 年上市的四单保租房 REITs 均已提出扩募计划。其中，华夏北京保障房 REIT 扩募进程最快，该 REIT 于 2024 年 5 月 23 日率先发布扩募启动公告，9 月该 REIT 向证监会、上交所正式提交扩募申请并于月中获受理；11 月获上交所反馈。华夏华润有巢 REIT 扩募工作也在稳步推进，2024 年 5 月发布公告启动扩募工作，11 月正式向证监会、上交所提交扩募申请，目前已获受理。同时，红土深圳安居 REIT 和中金厦门安居 REIT 已先后在 6 月和 8 月发布扩募启动公告。 图表4. 保障性租赁住房公募 REITs 产品已发行情况 代码 产品名称 上市日期 发行规模 (亿元) 基金管理人 财务顾问 原始权益人 508068.SH 华夏北京保障房REIT 2022/8/31 12.55 华夏基金管理有限公司 中金公司 北京保障房中心有限公司 180501.SZ 红土深圳安居 REIT 2022/8/31 12.42 红土创新基金管理有限公司 国信证券 深圳市安居集团有限公司，深圳市福田人才安居有限公司，深圳市罗湖人才安居有限公司 508058.SH 中金厦门安居 REIT 2022/8/31 13.00 中金基金管理有限公司 金圆统一证券 厦门安居集团有限公司 508077.SH 华夏华润有巢 REIT 2022/12/9 12.09 华夏基金管理有限公司 中信证券 有巢住房租赁(深圳)有限公司 508031.SH 国君城投宽庭 REIT 2