房地产行业主题研究：中国基础设施REITs之产业园区篇，兴产立业，济世经邦

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 证券研究报告 2021 年 2 月 11 日 主题研究 兴产立业，济世经邦——中国基础设施 REITs 之产业园区篇 观点聚焦 前言 产业园区作为一类特色基础设施资产，因具备资产范围广、战略定位高、经济贡献大、收益水平好等特点而受到投资者广泛关注。我们认为产业园区公募 REITs能够直击园区经营痛点，激发园区市场活力，发动区域增长引擎，助力中国经济腾飞。 要点 产业园区是最具公募 REITs 基因的资产品类之一。中国产业园区从 1979 年至今已走过四十余载风雨历程，我们估算当前全国有近两万个不同类型的产业园区。成熟度较高、符合资产形成条件的园区资产主要包含建设在工业用地或科研用地上的研发楼、标准厂房、孵化器和实验室三类，这些资产通常具有产权清晰、收益稳定、具备增值潜力等优势，契合公募 REITs 的产品特性。同时产业园区底层资产规模体量大、资产类别丰富、市场交易活跃、定价逻辑清晰，具备适合 REITs生根发芽的土壤。作为地方经济发展的引擎，激发产业园区经营活力意义重大；作为一类基础设施资产，产业园区特点契合公募 REITs 特性；作为一类投资产品，产业园区 REITs 体量可观、收益稳健。站在历史发展的新起点，我们认为发展产业园区公募 REITs 市场正当时。 产业园区公募 REITs 直击园区股权融资与退出渠道缺乏的痛点，助力园区开发全生命周期管理和中国制造。产业园区投融资模式长期受到制约，而 REITs 盘活存量资产的优势正契合产业园区开发周期长、资金需求大的特性，增加社会资本参与园区建设、解决园区运营痛点亦是中国发力建设基础设施公募 REITs 的初衷和应有之义。我们认为产业园区 REITs 通过对园区资产进行“轻重分离”促进园区运营主体由“开发建设”为重转向“运营管理”为重，构建可持续发展的园区生态，促进园区开发全生命周期管理，助力中国产业园区资产管理人团队建设。另一方面，利用公募 REITs 实现整体退出，有利于提高园区运营水平，提升土地利用效率，促进土地集约利用。我们相信，通过产业园区 REITs 激发产业园区运营活力，如同发动了区域经济增长的引擎，将助力“中国制造”，为中国经济的腾飞插上翅膀。 建立可估值、可定价、可参与、可退出的充满活力的产业园区 REITs 市场。我们初步估计，中国存量产业园区的潜在资产规模达到十万亿元级别，未来市场扩容空间巨大，同时产业园区 REITs 收益水平在首批试点资产类别中亦较为突出，具备增值空间。我们认为激发产业园区 REITs 市场活力需要关注几个关键问题：1）部分产业园区存在依赖政府补贴的非市场化现象，需对市场化定价提出行之有效的方案；2）受到市场透明度和成熟度的限制，当前产业园区交易的定价逻辑和信息披露有待提升；3）在实施方案当中应关注税收优惠问题；4）现行公募 REITs架构管理链条长、组织关系更复杂，要对公募基金管理人、ABS 管理人、产业园区管理人、原始权益人等各个主体之间的诉求进行协调。我们认为，激发产业园区 REITs 市场活力的关键在于构建可估值、可定价、可参与、可退出的市场框架，实现良性循环。 风险 公募 REITs 推进进度不及预期；区域经济及产业支持政策波动影响资产收益。 张宇 分析员 SAC 执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713 eric.zhang@cicc.com.cn 相关研究报告 • 房地产 | 春风化雨，点石成金——中国基础设施 REITs系列研究总领篇 (2020.12.23) • 交通运输 | 国之动脉，借风续写辉煌——中国基础设施REITs 之公路篇 (2021.01.05) • 房地产 | 储能积势，流转八方——中国基础设施 REITs之仓储物流篇 (2021.01.19) • 电信服务 | 面朝数字蓝海，静待基建花开——中国基础设施 REITs 之数据中心篇 (2021.01.27) • 公用事业 | 厚积薄发，乘势而上——中国基础设施REITs 之污水处理篇 (2021.02.04) C-REITs 中金公司研究部：2021 年 2 月 11 日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 目录 产业园区是最具公募 REITs 基因的资产品类之一 ................................................................................................................ 5 产业园区资产特征与公募 REITs 特性契合 ....................................................................................................................... 5 走过风雨四十年，拥抱 REITs 新纪元............................................................................................................................... 7 产业园区 REITs 能为中国做什么......................................................................................................................................... 11 打通融资与退出通道是出发点和落脚点 ....................................................................................................................... 11 促进园区全生命周期管理，激发市场活力 ................................................................................................................... 12 推动土地集约化利用和管理 ........................................................................................................................................... 14 区域经济集聚升级，助力中国制造 ............................................................................................................................... 15 特色赛道空间广阔，可参与、值得投的市场 ..........