不动产与空间服务行业周评：二手房销售走平，新房季节性回落

不动产与空间服务周评不动产与空间服务周评#394：二手房销售走平：二手房销售走平 新房季节性回落新房季节性回落2024-06-12　　行业近况 　　上周（6.3-6.9）51 城新房和15 城二手房销售面积环比下降28%和持平，较5 月周均下降14%和增长7%，同比下降30%和增长4%。 　　评论 　　6 月首周新房销售季节性回落，二手房同环比延续持平小增；持续关注政策端下一步进展。上周51 城新房销售面积受季节性影响环比降约三成，较5 月周均降约一成，同比降约三成，与5 月全月同比跌幅基本持平；同期15 城二手房销售面积环比持平，较5 月周均增长7%，同比增速维持在+4%。“517”新政后多个省市跟进房贷利率调整，带动5 月百城首套/二套房贷主流利率环比分别下降12BP/26BP至3.45%/3.90%；此外，继5 月中下旬沪广深连续释放需求端利好政策后，上周国常会提出要继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施1，我们认为后续供需两端支持政策仍有空间、并有望在中长期维度上带动库存压降。在此过程中，我们提示需重点关注二手房挂牌去化周期及其对价格边际走势的影响。 　　看好6-12 个月维度基本面优质标的估值回归机遇。上周覆盖AH开发商股价-0.1%/+2.3%，跑赢沪深300 指数和恒生国企指数0.1/0.5ppt。4 月末政治局会议以来，行业政策取态积极调整超预期，持续提振板块情绪的同时基本面先量后价企稳的可见度提升，我们判断板块或正由博弈政策底向博弈基本面底平稳过渡。该阶段中，随收益积累，地产股后续波动性和个股分化可能加大，但我们认为趋势上行概率高于下行风险（4 月下旬急涨后累计仅回撤约10%、且优质开发商回撤幅度更小）。综合考虑基本面与估值性价比，我们建议关注：1）性价比突出的优质龙头，A股蛇口、华发，港股中海、越秀；2）资源、财务优秀但前期市场对其财务安全存有分歧的高弹性标的，如港股绿城、龙湖；3）财务微瑕或财务安全但有一定土储包袱的估值洼地，如A股首开、金地、万科等，港股金茂、宏洋、美的置业等；此外我们持续看好A股滨江、城建，港股华润置地、建发国际。 　　物管板块：以beta为盾、alpha为矛。上周重点物企上涨2.9%，分别跑赢关联开发商和恒生国企指数0.5ppt和1.0ppt。个股端，万物云公告回购计划（最多回购已发行H股总数的10%即1.18 亿股），周内上涨11%、领涨板块；事实上近四周重点物企中累计涨幅前两名（万物云+12%、越秀服务+9%）均于近期公告回购计划，我们认为或反映市场对于物企通过利用在手现金改善股东回报的认可态度。往前看，我们认为短期内地产beta仍为物管板块走势主导，逢低布局稳健型物企有望获取更优风险-收益比，当前估值位置相较合理中枢仍具提振空间；在此基础上，亦提示部分企业或有望得益于跑赢同行的业绩弹性或积极提升股东回报的举措等而展现alpha型机会。我们继续推荐：物管板块中海物业、绿城服务、万物云、保利物业、华润万象生活，以及代建服务龙头绿城管理控股。 　　风险 　　政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。