房地产行业2024年中期策略报告：去库存、化债务、升预期

涂力磊（地产首席分析师） SAC号码：S0850510120001 房地产2024年中期策略报告 ： 去库存、化债务、升预期 证券研究报告 （优于大市，维持） 谢盐（地产行业分析师） SAC号码：S0850511010019 曾佳敏（地产行业联系人） 陈昭颖（地产行业联系人） 2024年6月5日 1.2024年以来的房价走势 2.会议重大信息解读 3.多措并举去库存 4.基本面走势判断 5.近期政策端变化 6.投资建议：重点个股 7.风险提示 2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 3 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 资料来源：中指院数据库、Wind、海通证券研究所 2024 年以来，百城二手房价格呈现持续回落走势。其中，2024年4月，百城二手住宅样本平均价为14975元/平，同比下滑5.38%。具体来看，2024年年初二手房价格维持下行态势， 各地业主“以价换量”现 象较为明显，带动百城二手住宅价格同比跌幅扩大。 2024年3月，百城一二三线城市二手房价格同比分别为-1.58%、-4.31%、-5.78%。 图：百城二手住宅价格涨跌变化 图：百城各线城市二手住宅价格同比变化 1. 1. 20242024年以来的房价走势年以来的房价走势 -6.0 -5.0 -4.0 -3.0 -2.0 -1.0 0.0 14400 14600 14800 15000 15200 15400 15600 15800 16000 2023年01月 2023年04月 2023年07月 2023年10月 2024年01月 2024年04月百城二手住宅样本平均价(元/平，左轴)同比(%，右轴)-8 -6 -4 -2 0 2 4 6 8 10 445624459344621446524468244713447434477444805448354486644896449274495844986450174504745078451084513945170452004523145261452924532345352一线城市二手住宅挂牌均价同比(%)二线城市二手住宅挂牌均价同比(%)三线城市二手住宅挂牌均价同比(%)4 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 1）2023年7月以来，从2016年开始提出的“房住不炒”在重大会议中均未再涉及。 取而代之的是2023年7月中共中央政治局会议的“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”的方向判断。我们认为，这代表需求侧方面此前不适应市场变化的限制性政策会逐步被打开，不再适应新形势的基础性制度面临更大程度修正。 表：重大会议关于“房住不炒”的主要论述 中央经济工作会议 两会 政治局会议 4月 行业定位 “房住不炒” 2016 涉及 不涉及 — 2017 — 提法：坚持住房的居住属性 — 2018 涉及 涉及 — 2019 涉及 — 涉及 2020 涉及 涉及 涉及 2021 涉及 涉及 涉及 2022 涉及 涉及 涉及 2023 — 未来工作指导中不涉及，五年工作总结中涉及 涉及 资料来源：新华网、百度百科、中国网、光明网、中华人民共和国中央人民政府官网、海通证券研究所 2.2. 会议重大信息解读 5 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2）2024年4月中共中央政治局会议提出：“压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益”。考虑到2024年1月发布的《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》中有“指导各地级及以上城市建立由城市政府分管住房城乡建设的负责同志担任组长，属地住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构等为成员单位的房地产融资协调机制”，我们认为，这是首次明确“三方”承担保交楼责任主体，将使保交楼工作与房地产融资协调机制更为匹配。 图：三方主体参与保交楼意义重大 资料来源：海通证券研究所 6 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 3）2024年4月，中共中央政治局会议首次提出“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。 我们认为，本次会议更加重视化解房地产领域风险，尤其将房地产去库存重新纳入政策视野，意义重大。我们判断后阶段或会有更多稳需求、去库存、降供给政策出台，有利行业长期健康稳定。 图：消化存量房产和优化增量住房 资料来源：海通证券研究所 7 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2015年中央经济工作会议提出五大任务，其中一项为“化解房地产库存”。此后。全国各地100多城市相继出台去库存政策，包括购房补贴、税收优惠、户籍制度改革、“房票”等。2016年，我国房地产库存水平出现明显下降趋势，同期全国房地产销售面积累计同比数据上涨显著，大中城市房地产销售价格当月同比数据回正。 图：2015年中央经济工作会议后，房地产去库存效果显著 -60-40-20020406080100120050001000015000200002500030000350004000045000500002011-122012-122013-122014-122015-122016-122017-122018-122019-122020-122021-122022-122023-12中国商品住宅待售面积累计值（万平，左轴）中国商品房销售面积累计同比（%，右轴）70个大中城市新建商品住宅房屋销售价格指数当月同比（%，右轴）资料来源：Wind，海通证券研究所 8 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 图：历史上三种方式去库存 资料来源： Wind，人民网，海通证券研究所 9 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 图：政府收储方式 资料来源：中国政府网，人民银行官网，海通证券研究所 10 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 资料来源：Wind，海通证券研究所 判断1：看好竣工面积增速改善。 现状：2024年1-4月房屋竣工面积1.89亿平方米，累计同比下降20.4%，跌幅较2024年1-3月缩小0.3个百分点。 我们认为： 1）2022年7月，中共中央政治局会议首提保交楼，当年累计竣工仍然是近5年新低。2）保交楼政策促使2024年1Q数据基数偏高。3）首次明确三方保交楼下，2024年2H竣工数据有望改善；2024年1Q属于近7年竣工数据最差值。 表：竣工面积（万平） 4.4. 基本面走势判断 1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 全年合计 1-4Q合计 2018 14184 6525 4442 5333 6647 4936 4163 4902 6260 9464 26694 93550 25151 2019 12500 5974 4090 4143 5719 4905 4280 5138 7463 9635 32095 95942 22564 2020 9636 5922 3729 4401 5343 4219 3859 4231 7902 9933 32046 91218 19286 2021 13525