高力国际2021年上海地区物流年报

1需求供应2022年全年2022–26年年均2021年全年同比变化/ 2022年2022-26年均涨幅/2026年末同比变化/ 本年度末租金空置率物流需求强劲增长智能升级已成趋势物流年报 | 上海 | 2022年1月7日64万平方米58万平方米47万平方米118万平方米61万平方米35万平方米2.2%2.0%1.8%人民币1.53元每平方米每天人民币1.56元每平方米每天人民币1.70元每平方米每天10.3%14.0%7.4%-2.4个百分点3.7个百分点-0.7个百分点数据来源：高力国际备注：1美元=6.37元人民币（2021年第四季度末数据）1平方米=10.76平方英尺2021年上海高标仓租赁需求相当旺盛，全市净吸纳量达到47万平方米。我们预计2022年净吸纳量有望同比增长达到36%。由于部分项目推延入市，2021年共入市4个新项目，总建筑面积为35万平方米，较2020年降低20%。我们预计2022年将成为未来五年的供应高峰，达到118万平方米。本年度核心子市场平均租金同比均有所增长，全市租金年涨幅达2.2%。鉴于新增供应均较具优势，我们预计2022年全市平均租金涨幅将略低于2021年，实现约2.0%的涨幅。在强劲需求的推动下，2021年前三季度空置率由12.7%连续下降至7.2%。但由于年底新项目入市，空置率出现小幅回升，2021年末的空置率为10.3%，同比下降2.4个百分点。总结与建议•2021年上海物流仓储市场租赁需求旺盛，录得租金涨幅达2.2个百分点，空置率则显著下降2.4个百分点。•电商的高速发展成为物流仓储市场需求强劲的主要驱动力。在线上消费的带动下，上海地区物流仓储市场呈现出供不应求的状态。值得一提的是，生鲜电商与生物医药行业迅猛发展带动前置仓与冷库等细分领域受到越来越多的追捧。•旺盛的租赁需求与持续改善的基础设施使境内外投资者对于优质仓储资产的投资热情持续高涨。越来越多的投资与退出方式，使得资产流动性得到进一步的提高，预计未来物流仓储仍将是投资的主要类别之一。此外，物流仓储的智能化，也越来越受到开发商与投资者的关注。通过智能化、数字化的改造，降本增效，实现绿色低碳节能的可持续发展，也已经成为未来市场的发展趋势。6.2912.516.226.431.2252.8%43.9%66.9%33.8%51.8%43.3%12.2%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%02,0004,0006,0008,00010,0002015201620172018201920202021全网销售额天猫销售额全网销售额增速（%)图一：2015年-2021年“双十一”购物节期间全网销售额及增速（单位：人民币亿元）天猫, 57.7%京东, 27.1%拼多多, 6.4%其他, 8.8%图二：2017 VS. 2021年“双十一”当日各平台销售额占比图三：新销售平台“双十一”期间销售业绩亮眼（11.01-11.11期间，单位：人民币亿元）电商直播平台737.6新零售平台197.2社区团购平台133.8抖音、点淘、快手等淘鲜达、美团、饿了么、盒马等美团优选、多多买菜等来源：高力国际，国家统计局，星图数据，中国邮政官网，艾媒咨询，中商情报网。多渠道电商重塑物流需求，高标仓整体呈现供不应求得益于中国经济的快速恢复， 2021年1-10月，我国社会零售消费品总额为人民币358,511亿元，同比增长14.9%；其中全国实物商品网上零售额84,979亿元人民币，占社会消费品零售总额的23.7%，接近四分之一。2021年“双十一”电商购物节以全网交易额超人民币9,600亿元落下帷幕， 较去年增长12.2%。•与往年不同的是，今年销售渠道更为多元化。除天猫、京东两大头部企业遥遥领先外，拼多多销售占比6.4%，位列全网第三，新销售渠道如直播、社区团购等，成交份额显著高于往年。•由于各类电商购物节频次增多及直播电商强势崛起，消费者不再依赖“双十一”集中购买，而是随时随地皆可进行线上消费，使得头部电商的竞争优势及增速受到一定的影响。根据国家邮政局监测数据显示，2021年“双十一”期间（11.01-11.16）包裹数总量达68亿，同比增长18.2％。随着电商行业稳健增长的推动，各大物流仓储供不应求，甚至出现短暂“爆仓”现象，其中，前置仓及冷库尤为稀缺。1.61.913.343.496.1直播电商市场规模（人民币百亿元）市场规模增长率2016 2017 2018 2019 2020E 2021E21%600%226%111%120.125%生鲜电商市场规模（人民币百亿元）市场规模增长率2016 2017 2018 2019 2020E 2021E45%39%30%60%18%图四和图五：直播电商及生鲜电商市场规模预测（2016-2021）据艾媒咨询数据显示，2021年中国直播电商市场规模预计达人民币12,012亿元，生鲜电商市场规模预计达到人民币3,117亿元。新型电商的爆发式增长，对配送时效提出更高要求，前置仓成为仓储网络布局的重要环节。疫情以来居民逐渐养成线上购买生鲜、医药的习惯，冷链作为生鲜供应链的基础设施，也迎来了快速发展期。天猫, 64.0%京东, 20.7%苏宁, 4.2%其他, 11.1%2021年 3,146亿元2017年 2,628亿元3来源：高力国际。图八：2020年-2021年上海地区各子市场空置率及租金变化空置率 （单位：百分点）租金 （单位：百分比）4,6905,5156,4867,6288,97001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,00020212022202320242025图六：冷链物流市场规模预测（2021-2025）数据来源：高力国际，中国物流与采购联合会中国冷链物流市场规模从2015年的1,800亿元增长到2020年3,832亿元，复合年均增速18%，预计未来五年会继续保持较高增长态势。据中国物流与采购联合会统计，中国人均冷库容量仅0.14m³，为美国人均冷库容量的三分之一、英国人均冷库容量的五分之一，与发达国家冷链水平还存在较大差距。随着生鲜电商、生物医药、连锁零售的进一步发展和深化，冷链运输迎来跨越式发展，也预示着尚有极大的市场空间与需求。生物医药等行业强劲增长疫情的反复和零星爆发，使得生物医药行业的重要性和关注度愈发凸显。上海受益于沿海开放战略，早期就已吸引大量外资医药巨头入驻，同时由于三甲医院、科研高校、优质人才集聚，逐步孵化出集“研发-临床-生产-销售”于一体的全生物医药产业链，并辐射整个长三角地区。生物医药产品对于湿度、温度的特殊要求决定了对于冷链物流的强劲需求。图七：冷库行业增长驱动力疫情促进生鲜电商行业增长从疫情初期的居家隔离起，线上购买生鲜食品逐渐成为人们的日常生活习惯，尤其是发达城市群及地区。乡村振兴促农产品供应链冷链物流标准化和体系化有助于农副产品保质保量输送至全国各地，有助于乡村振兴政策的实现。跨国电商助推进出口食品消费升级后进口食品逐渐走向更多家庭的餐桌，而食品储存需要大量冷库设施及设备。内环外环绕城高速202020212020