中诚信-个人住房抵押贷款证券化2022年度展望_基础资产信用表现已基本恢复至疫情前水平，2021年下半年以来早偿率波动下降，未来仍需要警惕房地产与金融市场联动导致的风险

2022 年 3 月 中诚信国际 个人住房抵押贷款证券化 特别评论 www.ccxi.com.cn 目录 要点 1 正文 2 结论 17 附表 18 联络人 作者 结构融资一部 吕 博 010-66428877-625 blv@ccxi.com.cn 张韦晗 010-66428877-265 whzhang@ccxi.com.cn 李彦君 010-66428877-596 yjli01@ccxi.com.cn 其他联络人 副总裁 邓大为 010-66428877 dwdeng@ccxi.com.cn 结构融资一部 评级总监 王 立 010-66428877-523 lwang03@ccxi.com.cn 基于我国“房住不炒”的定位以及“三稳”的目标，RMBS 产品发行基本保持稳定，基础资产信用表现已基本恢复至疫情前水平，2021 年下半年以来早偿率波动下降 ——个人住房抵押贷款证券化 2022 年度展望 要点：  宏观政策方面，2021 年，我国个人住房贷款增速保持下行趋势，个人住房贷款不良率水平保持低位，信用质量较好，需关注房地产市场政策调整以及居民部门杠杆率持续高位等对个人住房贷款不良率的影响；  产品发行方面，2021 年，RMBS 产品全年共发行 62 单，发行规模4,993.00 亿元，其中，国有银行仍是发起机构的主力军，股份制银行次之，区域性银行发行规模有所萎缩；发行利率整体呈下降趋势，优先级证券（AAAsf级）的发行利率最高为 4.50%，最低为 2.65%，震荡区间有所收窄；  二级市场方面，随着市场规模的逐步扩大以及产品认可度的提高，2021 年 RMBS 产品二级交易量为 6,042.05 亿元，同比大幅增长101.58%，RMBS 产品在二级市场活跃度显著增加；  资产池特征方面，RMBS 产品的入池资产具有分散度较高、资产同质化程度较高、剩余期限较长、初始 LTV 相对较低的特点，入池资产利率类型多为浮动利率，且加权平均利率水平适中。2021 年发行的RMBS 产品的资产池特征较以往产品相比，单笔贷款平均余额更高，贷款加权平均利率更高，加权平均剩余期限更长；  交易结构及产品设计方面，2021 年发行的产品中： − 部分发起机构设置了较长的封包期，封包期内利息的回收能对优先级证券的本息偿付提供一定的支持； − 在 2021 年发行的 62 单 RMBS 产品中，设计有固定摊还档的产品 36 单，其中目标余额型 32 单，选用目标余额摊还型偿还方式证券占比进一步提升； − 2021 年发行的所有 RMBS 产品均采用以 LPR 为基准的浮动利率，随着 LPR 在证券端和资产端运用程度的提高，产品的利率风险得到了一定程度的缓释；  存续期表现方面： − 逾期率方面，2021 年 RMBS 产品基础资产逾期率已基本回落至疫情前的水平； − 违约率方面，截至 2021 年末，RMBS 产品基础资产累计违约率整体来看仍处于较低水平，多数产品的累计违约率仍在 1%以下，最高值为 1.74%； − 早偿率方面，RMBS 产品基础资产早偿率近年来基本在 10%上下波动。2021 年，RMBS 产品基础资产早偿率呈前高后低走势，2021 年 5 月之后受房地产行业调整等因素影响，早偿率波动下降。 中诚信国际行业评论 个人住房抵押贷款证券化 2022 年度展望 2 2021年，我国个人住房贷款增速继续下行，个人住房贷款不良率水平保持低位，信用质量较好，需持续关注房地产市场政策调整以及居民部门杠杆率持续高位等对个人住房贷款不良率的影响 我国个人住房贷款市场起步相对较晚，但随着国内宏观经济快速发展，金融环境及监管政策逐渐完善，城市化程度加深和居民收入水平提高，个人住房贷款规模快速增长。2017年以来，为了抑制房价不断上涨的势头，我国陆续出台了多项调控政策，从居民购买端加强了对购买套数、二套房认定标准、贷款首付比例及房贷利率、新房再转让期限等方面的限制，个人住房贷款增速显著下滑。2021年，我国坚持“房住不炒”的定位，谨防房地产金融风险，个人住房贷款增速保持下行趋势。截至2021年末，我国个人住房贷款余额为38.32万亿元，增速较上年下降3.3个百分点至11.3%。 从金融机构整体信贷业务层面来看，个人住房贷款业务在金融机构整体信贷业务中扮演着重要的角色。近年来个人住房贷款余额占总贷款余额的比例保持逐年增长，但增速呈下降趋势，截至2021年末，个人住房贷款余额占总贷款余额的比例为19.9%，相比上一年同期基本持平。此外，随着商业银行个人住房贷款政策的收紧，当年新增个人住房贷款占当年新增总贷款的比例自2017以来总体呈下降趋势。截至2021年末，新增个人住房贷款占当期新增总贷款的比例相比上一年同期下降2.8个百分点至19.5%。 图 1：2015~2021 年中国金融机构总贷款余额与个人住房贷款情况 资料来源：wind、《金融机构贷款投向统计报告》，中诚信国际整理 个人住房贷款在住户部门债务中一直占据主要地位。2015 年以来，个人住房贷款余额占住户部门贷款余额的比例均在 50%~60%之间。近几年随着我国宏观经济增速放缓、个人债务的不断攀升，居民杠杆率持续快速增长。以居民贷款余额/GDP 口径计算，截至 2021 年末，我国居民部门杠杆率为 62.2%。此外，根据 2020 年第七次全国人口普查结果显示我国城镇化率为63.9%，考虑到城镇家庭与乡村家庭的信贷参与可能程度不同，实际有贷款的家庭所承担的债务压力可能相比整体杠杆率水平更高。 中诚信国际行业评论 个人住房抵押贷款证券化 2022 年度展望 3 图2：2015~2020年居民部门杠杆率 数据来源：choice，中诚信国际整理 不良率方面，2015 年以来，我国商业银行全口径的不良率在 1.6%~1.9%间波动，截至 2021 年末，商业银行不良贷款率为 1.73%，同比上一年同期下降 0.11 个百分点；2015~2019 年，个人住房贷款不良率在 0.3%上下波动。总体而言，由于个人住房贷款的发放有较严格的贷款价值比和收入债务比的要求，同时贷后随着抵押物价值的增长贷款价值比持续降低，我国个人住房贷款的不良率保持平稳较低态势，未来需要关注宏观经济增速下降、居民部门杠杆率提高等对个人住房贷款不良率的影响。 图 3：2015~2021 年中国商业银行业个人