房地产开发行业近期政策及重点房企7月成交点评：调控稳字当头，预期前瞻管理

请参阅最后一页的重要声明 证券研究报告·行业动态 调控稳字当头，预期前瞻管理——近期政策及重点房企 7 月成交点评行业动态信息 政治局会议房地产表态：预期管理，稳字当头 1、要下决心解决好的是哪些房地产市场问题？ 结合会议内容，我们认为当前房地产市场问题核心在于：1、结构性供需的不均衡；2、以及由于供需问题所衍生的市场秩序问题。其中有关于“因城施策”、“引导预期”、“整治秩序”、“长效机制”等表述其实与 5 月 19 日的住建部发文并没有太大差别。我们认为围绕着上述 2 个问题的解决将构成下半年调控思路的重心，下半年将在需求端打击投资炒作，供应端整顿违规行为，加速供给。 2、坚决遏制房价上涨的表述是否超预期？ 这样的表述似乎第一次在政治局会议中提出，但是在执行层面其实对市场而言并不陌生。2016 年底以来重点城市的预售证管理已经实施了快 2 年，这些城市的统计口径价格上涨确实得到了明显的“遏制”。所以在整体供应并未完全跟上的市场中，以“限价”、“摇号”等以时间换空间的政策还会执行下去，但内容上不用担心有更新的手段。我们认为如同经济的“六稳”目标，房地产的调控思路也是稳定，而不是打击，这种表述更加类似于预期管理。 深圳楼市新政 我们在 7 月初的报告《从近期政策变化展望下半年调控思路》中就提出热点城市在之前严格的政策环境下所衍生出来的一些新增乱象，将是下半年查缺补漏的重点。本次深圳楼市新政首先在上周就已经有预期，而且内容上除了限售，其余如限制企业购房、堵漏离婚买房等都是属于补丁政策。 百强房企 7 月销售：再创高峰 根据克而瑞披露数据以及已完成实际销售情况所作的修正，2018年前 7 月百强房企销售额达到 5.36 万亿元，同比增长 39.4%，增速较上半年提高 2.5 个百分点；其中 Top10 房企销售额为 2.29 万亿元，同比增长 30.2%，增速较上半年提高 0.2 个百分点。 边际改善未完待续，板块估值亟待修复 政治局会议明确房地产调控思路延续，但同时我们也能看到在整体经济不确定性增加环境下，围绕着流动性、去杠杆节奏的边际改善也在发生，对于房地产市场而言，积极因素也正在逐步累积，行业销售增速持续修复，我们认为对于地产板块的过度悲观情绪有望得到修正。当前房地产行业估值无论是绝对水平还是和历史相比较都已足够便宜，货币政策的边际改善未完待续，低库存环境叠加宏观流动性改善是市场延续的动力，板块估值具备进一步修复的空间。 风险提示：房地产成交超预期调整等。 维持 买入 陈慎 chenshen@csc.com.cn 021-68821630 执业证书编号：S1440514080003 王嵩 wangsong@csc.com.cn 执业证书编号：S1440517120001 发布日期： 2018 年 08 月 06 日 市场表现 相关研究报告 -23%-13%-3%7%17%27%2017/8/32017/9/32017/10/32017/11/32017/12/32018/1/32018/2/32018/3/32018/4/32018/5/32018/6/32018/7/3房地产开发上证指数房地产开发Ⅱ 1 房地产开发Ⅱ 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 政治局会议房地产表态：预期管理，稳字当头 中央政治局于 7 月 31 日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，本次会议明确提出要下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。 市场关注点在于： 1、 要下决心解决好的是哪些房地产市场问题？ 结合会议内容，我们认为当前房地产市场问题核心在于：1、结构性供需的不均衡；2、以及由于供需问题所衍生的市场秩序问题。其中有关于“因城施策”、“引导预期”、“整治秩序”、“长效机制”等表述其实与 5 月19 日的住建部发文并没有太大差别。我们认为围绕着上述 2 个问题的解决将构成下半年调控思路的重心，这点其实和我们 7 月初的报告《从近期政策变化展望下半年调控思路》一致，下半年将在需求端打击投资炒作，供应端整顿违规行为，加速供给。 2、坚决遏制房价上涨的表述是否超预期？ 这样的表述似乎第一次在政治局会议中提出，但是在执行层面其实对市场而言并不陌生。2016 年底以来重点城市的预售证管理已经实施了快 2 年，这些城市的统计口径价格上涨确实得到了明显的“遏制”。所以在整体供应并未完全跟上的市场中，以“限价”、“摇号”等以时间换空间的政策还会执行下去，但内容上不用担心有更新的手段。我们认为如同经济的“六稳”目标，房地产的调控思路也是稳定，而不是打击，这种表述更加类似于预期管理。 图表 1：一线城市新建商品住宅价格指数同比(%) 图表 2：重点二线城市新建商品住宅价格同比(%) 资料来源：克而瑞，Wind，中信建投证券研究发展部 资料来源：克而瑞，Wind，中信建投证券研究发展部 -10-5051015202530北京上海广州深圳-1001020304050南京杭州成都武汉天津厦门合肥长沙 2 房地产开发Ⅱ 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 图表 3：针对四大方向的调控 资料来源：住建部、中信建投证券研究发展部 深圳楼市新政： 我们在 7 月初的报告《从近期政策变化展望下半年调控思路》中就提出热点城市在之前严格的政策环境下所衍生出来的一些新增乱象，将是下半年查缺补漏的重点。本次深圳楼市新政首先在上周就已经有预期，而且内容上除了限售，其余如限制企业购房、堵漏离婚买房等都是属于补丁政策。 深圳新政的几个要点： 1、暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房 鉴于部分城市的投机客群通过注册多个“壳公司”以参与新房摇号、规避限购、获取套利空间的情况，此前西安、长沙、杭州、上海等四城已出台了暂停企业在限购区域购买商品房，同时对于已购买的商品房采取 3-5年的限售措施，企事业单位购房全面叫停堵住了以公司名义逃避限购政策的炒房漏洞，我们预计未来针对企业买房的限制可能会向其他存在价格倒挂的城市蔓延。 2、商务公寓 5 年限售，新建商务公寓只租不售 商务公寓限售一方面有利于抑制投机行为，增加投资者持有成本，此外新建商务公寓只租不售契合发展租投机炒房房地产“黑中介”违法违规房地产开发企业虚假房地产广告加快制定实施住房发展规划5月19日，住建部发文重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并推出6项稳定房价的具体措施抓紧调整住房和用地供应结构切实加强资金管控大力整顿规范市场秩序加强舆论引导和预期管理加快制定实施住房发展规划1234567部委决定于今年七月起，在北上等30城先行开展治理房地产市场乱象专项行动 3 房地产开发Ⅱ 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 赁市场的大方向，进一步增加租赁住房的供应，结合此前 12 城市作为首批开展住房租赁试点，该类城市商办公寓类项目供应模式有望采取类似政策。 3、家庭新买商品住房 3 年内禁售 今年以来在限售政策方面，已有长春、贵阳等 7 城市首次出台或者在既有政策上进行了强化，限售政策旨在抑制投资客通过短期炒房来获利