粤港澳大湾区：中国先驱城市群未来世界第一湾

世 邦 魏 理 仕 研 究 部中国先驱城市群 未来世界第一湾粵 港 澳 大 灣 區粤港澳大湾区由九个广东省城市包括深圳、广州、佛山、东莞、珠海、中山、惠州、肇庆和江门，以及香港和澳门两个特别行政区所组成。区内产业成熟多样，既有国际金融中心、中国创新高地，又有国内重要的先进制造业基地。概念上，粤港澳大湾区跟以前的大珠江三角洲相似，自2017年，粤港澳大湾区已提升至中国国家战略的层面，在国家政策及各地政府的大力推动下，大湾区各地正在经历前所未有的融合与发展，朝着成为世界最大湾区经济体的方向前进，为提升中国在国际上的竞争力做出贡献。与世界三大湾区（东京、纽约和旧金山）相比，粤港澳大湾区的人均GDP仍然落后，区內的部分二、三线城市仍然以传统制造业为主，但随着大湾区的融合，区内一线城市的产业产生外溢效应，使大湾区内的其他城市获得产业升级，且融合的过程将加速区内人才、物资、信息和资本的流动，从而增加对房地产的需求。粤港澳大湾区辖内拥有五个国际机场，三个世界十大港口，多条高铁线路，但相比其他世界湾区，幅员最为辽阔，因此为实现湾区内城市一小时通达，区内需要更多的基础设施，目前大量在建的项目中，以过江基建如港珠澳大桥、深中通道和深湛高铁最具策略性，有望使东西两岸由来已久的发展失衡问题得以改善，带动西岸的经济发展。在投资大湾区的策略方面，世邦魏理仕建议应着眼关注两个层面：在区位选择层面，选取（一）具有政策优势的城市及政府重点发展的区域；（二）由基建设施带动，交通时间得到最大改善的区域；（三）产业升级最显著以及人才流入最多、人口增长最快的城市。在物业层面，在第三产业比重提升的过程中，预期将产生对写字楼的强劲需求，因此这种物业类型最被看好。另外，透过新一轮基建的配合，区内生产及消费活动的增加，将带动物流配送的增长，从而带来更大的仓储需求。整体来说，人口的增长亦会为零售及住宅需求带来支持。本报告尝试对大湾区的政策、产业结构、基建项目、未来商业房地产重点区域等作出深入浅出的分析，借以发掘各城市的潜力，找出有根据的商业房地产投资方向。01/粤港澳大湾区的由来与概况02/大湾区的宏观发展03/大湾区经济一体化模式下的三个城市发展层面04/投资大湾区的战略性布局05/大湾区商业地产市场的未来亮点机遇06/结论目录世 邦 魏 理 仕 研 究 部4 |中国先驱城市群 未来世界第一湾粵 港 澳 大 灣 區 •粤港澳大湾区是包括珠江三角洲内深圳、广州、佛山、东莞、珠海、中山、惠州、肇庆和江门九市，加上香港和澳门两个特别行政区组成的城市群。尽管粤港澳大湾区是一个新的战略性发展方向，但在以往的珠江三角洲概念下，这些城市的融合发展由来已久，彼此并不陌生。湾区内大部分城市拥有具竞争力的产业和坚实的经济基础，发展独当一面，当中深圳和广州更与上海和北京同列国内一线城市，再加上香港这座历史悠久的国际城市，大湾区绝对是中国其中一个最重要的对外窗口，与中国国内另外两个经济迅速发展的城市群：京津冀和长江三角洲相比，可谓各有千秋。在香港和珠三角建立湾区的概念初源于上世纪九十年代，由民间学者建议效法美国旧金山湾区，建立”香港湾区”或”港深湾区”。十多年后，中华人民共和国国家发展和改革委员会正式于2008年颁布《珠三角地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》，为珠三角的发展战略定下了重要的基调。其后粤港澳三地进一步深化合作，共同研究规划并签订多项合作框架协议，联系更为紧密。直至2015年，中国在《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》中，提出在”一带一路”的兴建中”打造粤港澳大湾区”，令大湾区概念首次被写入中国国家级文件当中。2017年3月，中国国务院在《政府工作报告》中提出，“研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划， 发挥港澳独特优势，提升在国家经济发展和对外开放中的地位与功能”，明确指出大湾区发展已升级至中国国家战略的层面。01/粤港澳大湾区的由来与概况惠 州广 州佛 山中山江 門澳 門珠 海香 港深 圳東 莞肇 慶© 2018 CBRE, Inc.中国先驱城市群 未来世界第一湾 | 5粵 港 澳 大 灣 區 •2008年12月中国国务院批复《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》，提出粤港澳以区域合作一体化为前提，增强珠三角城市间的合作。2015年3月中国国家发改委、外交部、商务部共同发布《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》首次提出要深化与港澳台合作，合力打造粤港澳大湾区。2016年3月中国国务院在《关于深化泛珠三角区域合作的指导意见》提出广州、深圳、香港及澳门共同打造粤港澳大湾区，“构建以粤港澳大湾区为龙头，以珠江—西江经济带为腹地，带动中南、西南地区发展，辐射东南亚、南亚的重要经济支撑带。”2011年1月 粤港澳三地政府公布《环珠江口宜居湾区建设重点行动计划》，以落实珠三角跨界地区合作。2017年3月 中国国务院《政府工作报告》提出，“要推动内地与港澳深化合作，研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划，发挥港澳独特优势，提升在国家经济发展和对外开放中的地位与功能”，正式将大湾区提升至国家战略的层面。2017年10月《十九大报告》再次重申“要支持香港、澳门融入国家发展大局，以粤港澳大湾区建设、粤港澳合作、泛珠三角区域合作等为重点，全面推进内地同香港、澳门互利合作”。2009年10月在广东省、香港、澳门三地政府联合发布的《大珠三角城镇群协调发展规划研究》中，将总体目标定为粤港澳三地合力建设充满生机与活力、具有全球竞争力的协调可持续的世界级城镇群。2016年3月中国在“十三五”规划中表明“支持港澳在泛珠三角区域合作中发挥重要作用，推动粤港澳大湾区和跨省区重大合作平台建设”。2014年3月深圳市首次在政府工作报告中提倡“湾区经济”，推动珠三角一体化发展及加强深莞惠合作，并致力透过基建打通区域合作战略通道，产生湾区经济发展联动效应。2017年7月国家发改委与粤港澳三地政府签署《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》，初步定出三地政府的分工、合作方向及协调机制，旨在“将粤港澳大湾区建设成为更具活力的经济区、宜居宜业宜游的优质生活圈和内地与港澳深度合作的示范区，携手打造国际一流湾区和世界级城市群”。2017年12月在中央经济工作会议上，提出要 “科学规划粤港澳大湾区”被写入2018年经济工作，大湾区的战略规划即将正式实施，踏入新阶段。2018年8月中央政府成立「粤港澳大湾区建设领导小组」，并由国家发改委担任统筹执行角色，进一步显示中央对大湾区的重视与支持。领导小组的成立有利于大湾区内各城市的沟通，令大湾区的规划更具协调性。资料来源：中国国家商务部、中国国务院、中国国家发展和改革委员会、广东省人民政府、深圳市人民政府办公厅、香港政府新闻网、新华网。表一：粤港澳大湾区发展里程碑世 邦 魏 理 仕 研 究 部6 |中国先驱城市群 未来世界第一湾粵 港 澳 大 灣 區 •很多人也将粤港澳大湾区与世界上另外三个发展上百年的湾区（东京湾区，旧金山湾区和纽约湾区)比较，它们的规划与发展有政府主导、有政府与民间智库一起协调部署、也有自然发展起来的，从它们的规模与可持续发展性的角度来看，政府担当的角色可谓举足轻重。