居住改善的新趋势

宏 观 专 题研报 居住改善的新趋势 2023 年 5 月 12 日 核心观点： ➢ 据贝壳研究院调研，近年来全国年均 300-400 万家庭换房，一二线城市二手房交易占比高，卖旧买新对当地新房市场贡献较高，其中一线城市平均为 53%，二线城市平均为 21%。一线城市中，北京和上海卖旧买新对当地新房市场的贡献均高于 55%；二线城市中，南京、天津、合肥、成都卖旧买新对新房市场的贡献均超 30%。三四线城市二手房市场发展较慢，新房交易占比较高，卖旧买新对新房市场的贡献相对偏低，个别城市这一贡献低于 10%。随着市场存量房屋不断增加，二手房交易量占全市场交易占比逐步提升，预计二手房换房占比将会持续上升，对新房市场的拉动也将呈现上行趋势。 ➢ 居住改善的原因主要有以下五类：改善居住舒适度（居住面积/房屋品质等）；改善教育资源；改善医疗/交通等资源配套；改善职住通勤；与家人住得更近。其中改善居住舒适度的原因占比过半。 ➢ 长期来看，以提升居住幸福感为最终目的的改善性住房需求是房地产市场流通的重要支撑力量，这也是发达经济体在城镇化达到较高水平后仍然保持较高房屋流通率的底层原因。整体来看，在住房回归居住属性的背景下，未来的居住改善呈现四大趋势：一是，区域选择方面，核心城市住房改善需求更为强烈；二是，居住品质方面，楼龄 10 年内的次新房更受欢迎；三是，居住面积方面，四居室成为换房居民新宠；四是，从小区的户型配置看，同时有四居室和两居室的小区更具吸引力。 2023 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 一、居住改善的主要表现 如何定义改善需求？居民在已有一套住房的前提下，通过购买新的住房，满足了某种居住需求（如居住舒适度提升、教育资源改善），从而提升了居住幸福感，我们称这部分群体实现了改善需求。其效用函数如下：Y= U（居住舒适度，资源），其中居住舒适度包含居住面积、楼龄、房屋朝向、物业情况、有无电梯、园林绿化、小区环境等；资源包含教育资源、医疗资源、交通便利度等。简而言之，改善需求群体通过购买新的住房实现了其自身效用函数 U 的提升，带来了居住幸福感的提升。 图 1：居住效用函数 数据来源：贝壳研究院 根据定义，我们讨论的改善需求又包括卖一买一的换房需求和购置第二套住房的复合居住需求。其中卖一买一的换房需求主要为实现居住舒适度的提升，购买二套的复合居住需求通常聚焦于实现居住资源的改善。 改善需求表现如何？据贝壳研究院调研，近年来全国年均 300-400 万家庭换房，一二线城市二手房交易占比高，卖旧买新对当地新房市场贡献较高，其中一线城市平均为 53%，二线城市平均为 21%。 一线城市中，北京和上海卖旧买新对当地新房市场的贡献均高于 55%；二线城市中，南京、天津、合肥、成都卖旧买新对新房市场的贡献均超 30%。三四线城市二手房市场发展较慢，新房交易占比较高，卖旧买新对新房市场的贡献相对偏低，个别城市这一贡献低于 10%。随着市场存量房屋不断增加，二手房交易量占全市场交易占比逐步提升，预计二手房换房占比将会持续上升，对新房市场的拉动也将呈现上行趋势。 改善群体对新房和二手房的偏好如何？就卖旧买新比例1看，不同能级城市表现有差异。一线城市中卖旧买新比例较低，仅 33%；二线城市卖旧买新比例约 46%；三四线城市卖旧买新比例约 58%。不同能级城市卖旧买新比例的分化主要是由于高能级城市二手房市场成熟度较高，新房项目较少且位置偏远，故卖旧买新比例相对较低。 据调研，选择卖旧买新的群体认为，新房项目优良的社区环境、优质的物业服务是其主要吸引力。这也是 50 岁以上群体更偏好卖旧买新的原因，相比区位优势，他们更在意居住 1 卖旧买新比例即换房客户中，卖掉二手房买新房的占比。 2023 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 3 舒适度。据调研，这部分群体卖旧买新比例达 57%。 图 2：改善客户选择新房原因 图 3：改善客户选择二手房的原因 数据来源：贝壳研究院 二、居住改善的原因及难点 （一）居住改善的原因 根据调研，居住改善的原因主要有以下五类：改善居住舒适度（居住面积/房屋品质/物业等）；改善教育资源；改善医疗/交通等资源配套；改善职住通勤；与家人住得更近。 图 4：居住改善的原因 数据来源：贝壳研究院 面积改善是当前换房改善的首要动机。我国人均住房建筑面积达到 41 平方米，但是对于地少人多的大城市，住房面积还是比较紧张。据官方统计，北京、天津等城市的人均住房建筑面积只有 35 平方米左右。以北京、上海为例，市场上 70%左右的购房是二手房，二手房中 70%左右的房屋面积在 60-90 平方米的两居室，不能满足“人均一间房”的居住需求。据贝壳研究院数据，2019-2022 年，挂牌房源中以二居室为主，三居室新房成交占比由 60%提高到 65%，反映了对大户型不断提高的居住需求。 尤其是孩子刚出生或二胎家庭的面积改善需求更强，这些家庭需要老人或保姆一同在家44%20%12%10%8%5%新房社区环境好、物业服务好新房装修好、户型结构合理，更宜居新房贷款成数高、交易税费少新房价格比周边二手房更便宜新房周边学区较好新房项目周边配套完善39%23%20%11%8%二手房周边学区、交通及医疗等资源配套好二手房所见即所得，不用担心交付风险二手房位置更核心，上班通勤距离更短，新房位置偏远二手房可拎包入住，不用担心新装修后的甲醛等问题二手房价格更便宜4.5%10.3%10.5%23.4%25.1%26.3%改善职住通勤其他改善医疗/交通等配套改善教育资源改善房屋品质/物业/社区环境等改善居住面积 2023 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 居住，对面积具有一定的刚性需求。对家里有老人的家庭来说，改善楼层是其首要的改善诉求。住在高楼层无电梯的家庭通常会换到低楼层或带电梯的小区，他们大部分都会通过“卖一买一”来实现居住环境的改善。 除了私人空间的面积之外，房屋品质也是改善的重要动机。这主要是由于老旧小区普遍无电梯、物业管理差，园林绿化不达标，小区环境破败，居住品质低下，居住幸福感较差，居民的换房诉求较高。在平均楼龄相对较高的高能级城市改善需求更高。 据贝壳研究院数据，北京 20 年以上楼龄的房子占比超过 60%。此外，我国物业服务覆盖率只有 65%，大量的老旧小区基本没有物业服务。这些老旧小区改造起来比较困难，但地段位置较好，价格优势强，卖旧买新压力不大。北京市李先生夫妇今年年初由于孩子升入中学，卖掉了中心城区不到 70 平的旧房子，购买了一套 136 平的 3 居室新房。像他这样，由于子女上学引发的换房，在 40 岁以上人群中较为普遍。 表 1：在老旧小区生活的主要困扰 分类 主要困扰 房屋本身 房屋户型差