政策简评：未来房地产政策还有哪些优化空间？

证券研究报告•政策简评 本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请务必阅读正文之后的免责条款和声明。 未来房地产政策还有哪些优化空间？ 发布日期：2023 年 08 月 01 日 分析师：胡玉玮 SAC 编号：S1440522090003 核心观点 本文对房地产行业进行回顾、从供需端梳理过热阶段出台的政策、最后分析房地产政策还存在的优化空间。在过热阶段出台的政策主要是在需求端发力，在 2020 年之后就在供给侧发力，出台的政策主要包括“三道红线”和“贷款集中度管理”。自去年年底以来，供给侧“三支箭”落地宽松，需求侧强调“适时调整优化房地产政策”，供需两侧相较于以往皆有所宽松，我们预计房地产政策还可从以下五方面进一步优化，一是房企融资边际宽松；二是差异化降低首付比例和贷款利率；三是一二线城市放宽购房资格；四是“城中村”改造和老旧小区升级进一步推进；五是关注县域及镇域旧房升级。 信息或事件： 7 月 14 日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在 2023 年上半年金融统计数据新闻发布会指出，“我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间”。本文对房地产行业进行回顾、从供需端梳理过热阶段出台的政策、最后分析房地产政策还存在的优化空间。 房地产行业回顾：从供给端来看，房地产行业投资自 1998 年停止住房实物分配以来，至2014 年维持在 10%以上的高增长，到 2022 年转负，新开工房屋面积则波动较大；从需求侧来看，商品房销售额和销售面积走势较为一致，自 1998 年房改后，分别在 2008 年、2014 年和 2022 年增速转负；在资本市场方面，头部房企与上市房企走势基本一致，但头部房企上涨与下跌都更为稳妥。 过热阶段出台的政策：从最低首付比例来看，首套房基本维持在 30%左右，第二套房的最低首付比例高达 60%及以上；从房贷利率来看，贷款利率基本上都不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的 1.1 倍，随后房贷利率在 LPR 的基础上加点形成；从税费来看，普通住房虽然在居住一段时间后可以免征营业税，但房屋转让与出售等相关税费仍不低。在过热阶段出台的政策主要是在需求端发力，在 2020 年之后就在供给侧发力，出台的政策主要 证券研究报告•政策简评 本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请务必阅读正文之后的免责条款和声明。 包括“三道红线”和“贷款集中度管理”。 还存在的优化空间：自去年年底以来，供给侧“三支箭”落地宽松，需求侧强调“适时调整优化房地产政策”，供需两侧相较于以往皆有所宽松，我们预计房地产政策还可从以下五方面进一步优化，一是房企融资边际宽松；二是差异化降低首付比例和贷款利率；三是一二线城市放宽购房资格；四是“城中村”改造和老旧小区升级进一步推进；五是关注县域及镇域旧房升级。 简评： 一、房地产行业回顾 （一）供需方面 从供给端来看，房地产行业投资自 1998 年停止住房实物分配以来，至 2014 年维持在 10%以上的高增长，到 2022 年转负，新开工房屋面积则波动较大。1998 年 7 月 3 日，国务院颁发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确指出“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”，并要“发展住房金融，培育和规范住房交易市场”。从投资侧来看，1998 年以来房地产行业投资完成额稳步提升，1998 年至 2014年维持在 10%以上的高增速，2014 年之后增速有所放缓，至 2022 年房地产投资完成额转负。从新开工房屋面积来看，波动较大。1998 年新开工房屋面积 20,387 万平方米，但增速却达 45%，此后十年增速都维持在 10%以上。2008 年，新开工房屋面积突破 10 亿平方米，在 2013 年突破 20 亿平方米后波动较大，2022 年新开工房屋面积仅为 12 亿平方米，同比下降近 40%。 图 1:房地产行业投资额 图 2:新开工房屋面积 数据来源：iFinD，中信建投证券 数据来源：iFinD，中信建投证券 从需求侧来看，商品房销售额和销售面积走势较为一致，自 1998 年房改后，分别在 2008 年、2014 年和2022 年增速转负。2008 年，受全球金融危机影响，家庭资产缩水导致居民购买力下降，使得商品房销售额与销-20%-10%0%10%20%30%40%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,0001998200020022004200620082010201220142016201820202022全国:本年完成投资额（亿元）全国:本年完成投资额同比-60%-40%-20%0%20%40%60%050,000100,000150,000200,000250,0001998200020022004200620082010201220142016201820202022全国:本年新开工房屋面积（万平方米）全国:本年新开工房屋面积同比 证券研究报告•政策简评 本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请务必阅读正文之后的免责条款和声明。 售面积下跌。2014 年，正因为当时房地产行业低迷，商品房销售额与销售面积、销售价格量价齐跌，推动救市政策出现。2014 年 9 月 30 日，中国人民银行、中国银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，指出“对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策”，“对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为 30%，贷款利率下限为贷款基准利率的 0.7 倍”，提出二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”，商贷首套房最低首付比例 30%，利率下限为基准利率 0.7 倍等松绑政策。 图 3:商品房销售额 图 4:商品房销售面积 数据来源：iFinD，中信建投证券 数据来源：iFinD，中信建投证券 图 5:70 个大中城市新房价格指数 图 6: 70 个大中城市二手房价格指数 数据来源：iFinD，中信建投证券 数据来源：iFinD，中信建投证券 （二）资本市场方面 在资本市场方面，头部房企与上市房企走势基本一致，但头部房企上涨与下跌都更为稳妥。本文将 IPO 时间在 1998 年及以前的 68 家房地产企业作为上市房企，因 1998 年刚好是不进行实物分房的阶段，同时将市值排名前十的作为头部房企。在市值方面，自 1998 年房改至 2016 年，呈现上涨态势，随后转向下跌趋势，最高总市值于 2