房地产行业地产A+H物业板块月度跟踪(2023年7月)：七月样本股平均涨幅+7.4%，优质民企物管涨势延续

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2023 年 8 月 1 日 行业研究 七月样本股平均涨幅+7.4%，优质民企物管涨势延续 ——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2023 年 7 月） 房地产（物业服务） 市场行情：7 月样本股平均涨幅+7.4%，优质民企物管涨势延续 指数：2023 年 7 月，光大地产 AH 物管板块指数单月涨跌幅为+0.18%，跑输沪深 300 指数 4.3pct.，跑输恒生指数 6.0pct.，跑输恒生港股通指数 5.3pct.。指数涨幅与板块平均表现有偏差，主要由于市值较大的碧桂园服务和华润万象生活分别录得-13.2%和-3.6%的跌幅。 2023 年 1-7 月，光大地产 AH 物管板块指数累计涨跌幅为-15.69%，跑输沪深300 指数 19.4pct.，跑输恒生指数 17.2pct.，跑输恒生港股通指数 16.7pct.。 个股：2023 年 7 月，AH 物管板块指数样本股平均涨跌幅为+7.4%；涨幅前列为：新城悦服务（+28.4%）、新大正（+17.9%）、世茂服务（+16.1%）、融创服务（+15.8%）、中海物业（+15.5%）。 7 月港股通持股比例变化：保利物业（+2.52 pct）、碧桂园服务（+1.23pct）、雅生活服务（+1.01 pct）、绿城服务（+0.54 pct）、新城悦服务（+0.14pct）。 估值：2023 年 7 月 31 日，样本股 2023 年的 WIND 一致预测 PE 估值范围从 3到 28，均值约为 12； 2024 年 PE 估值范围从 2.2 到 22，均值约为 10。 行业动态跟踪：中央推进超大特大城市城中村改造，适时调整优化房地产政策 中央：国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，政治局会议提出适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。地方：北京石景山试点“物业+养老”，创新养老服务新模式；成都推行物业小区问题“码上办”。 重点企业动态跟踪：杨惠妍捐赠 6.75 亿股碧桂园服务股份 7 月 18 日，众安智慧生活服务在港交所成功上市。7 月 3 日至 7 月 27 日，金科服务连续多个交易日于港交所进行回购，累计回购股份数目为 438.28 万股。7 月 30 日，杨惠妍捐赠碧桂园服务股份 6.75 亿股作慈善公益用途；所捐赠股份投票权仍由杨女士及赠与人或其指定人士行使，因此杨女士将继续控制公司约 12 亿股份的投票权，占公司已发行股份投票权的 36.12%。 投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好 物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区及城中村改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。投资建议三条主线： 1）“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，建议关注碧桂园服务、金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。 2）“独立发展”：第三方拓展能力较强，具备独立经营和扩张能力的物管公司，推荐绿城服务、万物云、新大正，建议关注旭辉永升服务，雅生活服务。 3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐中海物业、保利物业，建议关注华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20221128 风险因子缓释，发展路径渐明——光大证券房地产行业（物业服务）2023 年度投资策略 20230703 六月物管板块指数+8%，优质民企物管涨幅靠前——光大证券地产 A+H 物业板块月度跟踪（2023 年 6 月） 20230602 五月物管板块指数-17.8%，重点公司估值回落至低位——光大证券地产 A+H物业板块月度跟踪（2023 年 5 月） 20230504 四月物管板块指数+1.4%，财政部支持养老领域政府购买——光大证券地产A+H 物业板块月度跟踪（2023 年 4 月） 20230404 三月物管板块指数-5%，公司年度业绩集中披露——光大证券地产 A+H 物业板块月度跟踪（2023 年 3 月） 20230302 二月物管板块指数回调 10%，深业物业拟赴港交所上市——光大证券地产A+H 物业板块月度跟踪（2023 年 2 月） 20230202 一月物管板块指数上涨 9.3%，住建部提出大力发展物业服务——光大证券地产 A+H 物业板块月度跟踪（2023 年 1 月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产（物业服务） 1、2023 年 7 月光大地产 AH 物管板块指数 1.1、 光大地产 AH 物管板块指数成分股 2023 年 1 月起，光大 AH 物管板块指数成分股增加至 19 家，其中国企组 8 家，非国企组 11 家，较 2022 年 12 月新增两家，为万物云（2602.HK）、新大正（002968.SZ）。 国企组 8 家为：华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、保利物业（6049.HK）、招商积余（001914.SZ）、远洋服务（6677.HK）、金茂服务（0816.HK）、越秀服务（6626.HK）、建发物业（2156.HK）； 非国企组 11 家为：碧桂园服务（6098.HK)、绿城服务（2869.HK）、雅生活服务（3319.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）、融创服务（1516.HK）、世茂服务（0873.HK）、金科服务（9666.HK）、万物云（2602.HK）、新大正（002968.SZ）。 表 1：光大 AH 物管板块样本股构成 代码 简称 总市值 股价 PE(LYR) PE(TTM) 本月 涨跌幅 年初至今 涨跌幅 1209.HK 华润万象生活 778.9 37.50 34.7 34.7 -3.6% -3.7% 2669.HK 中海物业 272.5 9.11 23.5 23.5 15.5% 13.2% 6049.HK 保利物业 208.7 41.45 18.4 18.4 9.2% -8.7% 001914.SZ 招商积余 171.8 16.28 29.1 27.3 9.0% 6.7% 2156.HK 建发物业 49.7 3.98 1