REITs月度观察：二级市场价格震荡上行，新增一只REIT产品上市

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2025 年 4 月 3 日 总量研究 二级市场价格震荡上行，新增一只 REIT 产品上市 ——REITs 月度观察（20250301-20250331） 1、 一级市场 截至 2025 年 3 月 31 日，我国公募 REITs 产品数量达 64 只，合计发行规模达 1697.36 亿元。从底层资产类型来看，截至 2025 年 3 月 31 日，交通基础设施类发行规模最大，共发行 687.71 亿元，园区基础设施类 REITs 发行规模次之，为 270.62 亿元。 根据上交所及深交所项目动态披露，截至 2025 年 3 月 31 日，共有 16 只 REITs处于待上市状态，其中 12 只为首发 REITs，另外 4 只为待扩募 REITs。 2、 二级市场表现 价格走势：2025 年 3 月 1 日-2025 年 3 月 31 日，我国已上市公募 REITs 的二级价格整体呈现震荡上涨趋势：加权 REITs 指数收于 134.11，本月回报率为3.46%。与其他主流大类资产相比，回报率由高至低排序分别为：黄金> REITs>可转债>原油>A 股>纯债>美股。 从项目属性来看，产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 于本月整体呈现震荡上涨趋势。与上月末相比，产权类 REITs 的涨幅更大。从底层资产类型来看，本月能源类 REITs 涨幅最大。本月回报率排名前三的底层资产类型分别为能源类、园区类和市政设施类。从单只 REIT 层面来看，本月公募 REITs 涨跌互现，排除于2025 年 3 月 31 日上市的汇添富上海地产租赁住房 REIT 后，有 60 只 REITs 上涨，有 3 只 REITs 下跌。涨跌幅方面，涨幅排名前三的分别是华夏金隅智造工场 REIT、中信建投明阳智能新能源 REIT 和工银蒙能清洁能源 REIT。 成交规模及换手率：从底层资类型产来看，本月公募 REITs 成交规模较上月小幅下降，保障性租赁住房类 REITs 区间日均换手率领先其他。截至 3 月 31 日，已上市的 64 只 REITs 月内总成交额为 135.1 亿元，月内区间日均换手率均值为1.00%。从单只 REIT 层面来看，月内成交量前三的是中金普洛斯 REIT/中金厦门安居 REIT/博时蛇口产园 REIT；月内成交额前三的是华夏华润商业 REIT/华夏中国交建 REIT/中金普洛斯 REIT。 主力净流入：本月，主力净流入总额达 11677 万元，市场交易热情较上月有所下滑。主力资金净流入层面，从不同底层资产 REITs 来看，本月主力净流入额前三的底层资产类型是能源类基础设施类/仓储物流类/交通基础设施类。本月主力净流入额前三的 REITs 是华夏华润商业 REIT/工银河北高速 REIT/中航京能光伏REIT。 大宗交易：本月大宗交易总额环比上月下滑 10.7%。本月月内有 20 个交易日有大宗交易，大宗交易总成交额为 21.0 亿元，2025 年 3 月 12 日大宗交易成交额是月内单日最高，为 30597 万元；单只 REIT 来看，月内大宗交易成交额前三的是华夏华润商业 REIT/嘉实京东仓储基础设施 REIT/国泰君安城投宽庭保租房REIT。 3、 风险提示 1） 警惕 REITs 二级市场价格波动风险； 2） 警惕政策不及预期风险； 3） 由于统计口径不同，本篇报告计算结果可能与其他口径计算结果存在差异。 作者 分析师：张旭 执业证书编号：S0930516010001 010-58452066 zhang_xu@ebscn.com 分析师：秦方好 执业证书编号：S0930524080001 010-56513054 qinfanghao@ebscn.com 联系人：李爱娅 010-57378069 liaiya@ebscn.com 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 固定收益 目 录 1、 一级市场 .......................................................................................................................... 4 1.1 已上市项目 ............................................................................................................................................. 4 1.2 待上市项目 ............................................................................................................................................. 5 2、 二级市场表现 ................................................................................................................... 6 2.1 价格走势 ................................................................................................................................................ 6 2.1.1 大类资产层面 ........................................................................................................................................ 6 2.1.2 底层资产层面 ........................................................................................................................................ 7 2.1.3 单只 REIT 层面 ..................................................................................................................................... 8 2.2 成交规模及换手率 ..............................