40家典型上市房企融资报告（6月刊）

Contents 目录 一、典型房企融资情况综述——融资总额环比大幅下降，境内外融资难度增加，房企资金面临考验 .................................................................................................................................. 3 二、40 家上市房企融资分述：债权融资——总额环比下降，公司债发行情况不容乐观，绝对值及占比均骤减 .................................................................................................................... 7 三、40 家上市房企融资分述：股权融资——绝对值及占比较小，均为港股上市公司执行股票期权计划 ......................................................................................................................... 27 一、典型房企融资情况综述——融资总额环比大幅下降，境内外融资难度增加，房企资金面临考验 2018 年 5 月，同策研究院监测的 40 家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计451.17 亿元，环比 2018 年 4 月的 769.12 亿元减少 41.34%，融资总额成为近一年（2017年 5 月至今）来最低额，融资情况不容乐观。40 家监测房企的融资金额在 2018 年第一季度呈小幅下降趋势，但仍处于平稳状态。在 2018 年 4 月融资大幅回温上升状况下，今年 5 月份融资情况发生逆转，总额跌破谷底。本月债权融资额为 450.04 亿元，占房企融资总量的99.75%，环比上月债权融资所占总融资额百分比（97.20%）上升 2.55 个百分点；股权融资额为 1.13 亿元，占总融资金额比重为 0.25%，环比上月股权融资所占总融资额百分比（2.8%）下降 2.55 个百分点，均为港股上市公司执行股票期权计划。 债权融资方面，整体来看，本月债权融资总额达 450.04 亿元，占融资总额的 99.75%，环比下降 39.80%（4 月债权融资总额 747.57 亿元）。本月债权融资方式包括：中期票据（113.77 亿元，占比 25.22%）、信托贷款（113.54 亿元，占比 25.17%）、境内银行贷款（98.63 亿元，占比 21.86%）、其他债权融资（65.76 亿元，占比 14.57%）、发行公司债（58.35 亿元，占比 12.93%）、委托贷款与海外银团贷款均为 0。 按类型划分，1）本月虽只发生了 4 笔中期票据的注册发行，但融资总额达 113.77 亿元，位居所有融资方式融资额第一。其中境内发行 40 亿元，境外发行 11.5 亿美元。2）本月，监测房企共发生了 15 笔信托贷款融资，融资总额达 113.54 亿元，环比增加 687.94%，位居第二。3）排在融资总额第三位的是境内银行贷款，本月共发生 17 笔，相较于上月的47.20 亿元，本月该方式融资额成倍数增长，总额为 98.63 亿元，环比上升 108.98%。4）其他债券融资方式募集资金额小幅下降，融资额为 65.76 亿元（4 月为 69.01 亿元），环比下降 4.71%。5）值得注意的是，发行公司债手段融资总额在前两个月环比增加的状况下，今年 5 月呈现较大幅度的滑落，环比减少 87.59%，融资总额占比仅占 12.93%。本月监测房企发行公司债融资总额为 58.35 亿元，其中境内发行 40 亿元，环比减少 65.52%（上月境内发行 116 亿元），境外发行 18.35 亿元（人民币），环比减少 94.82%（上月境外发行 354.13亿元），这意味着境内外发行公司债融资渠道紧缩，融资难度加大。 融资成本方面，在已披露的数据中，本月融资成本最低的一笔是保利地产发行的 2018年度第二期中期票据，规模为 20 亿元，5 年到期，利率为 4.88%。其次，金地集团于 5 月7 日发行了 2018 年度第二期中期票据，发行期限 3 年，票面利率为 5.18%。除此之外，金地集团还发行了规模为人民币30亿元的公司债券，其中品种一规模10亿元，利率为5.29%，品种二规模 20 亿元，利率为 5.38%。 融资成本最高的是荣盛发展于 2018 年 5 月 25 日在全国银行间债券市场发行的 2018 年度第三期非公开定向债务融资工具，利率为 7.3%。 同策研究院数据显示，2018 年 5 月房企融资仍以人民币为主，美元次之、港元第三。外币融资总额在 2 月份下降，3、4 月份回温的状况下，本月外币融资总量呈现大幅下降，环比上月外币融资总额 376.12 亿元下降 75.21%，占比融资总额 20.67%，环比上月外资总额占比（48.90%）下降超 26 个百分点。其中，美元融资总额 92.11 亿元人民币1（14.36 亿美元），环比上月美元融资金额 357.89 亿元人民币下降 74.26%；港元融资总额为 1.13 亿元人民币（1.385 亿港元），占比 0.25%；本月无以新加坡元为货币单位的融资行为。由此可见，外币融资与上月相比绝对值、占比均呈大幅度下降，该情况印证了上月 19 日外汇管理局提出的“对房企借外债的审慎态度”，这意味着房企寻求境外融资难度系数攀升。 同策研究院研究员陈朦朦认为，房企资金将面临严峻考验，境内外融资难度均加大。具体来看，1）本月，监测房企发行公司债融资总额为 58.35 亿元，呈现较大幅度的下滑，环比减少 87.59%，占比融资总额 12.93%。其中境内发行 40 亿元，相较于上月境内发行的 116亿元环比减少 65.52%，境外发行 18.35 亿元（人民币），相较于上月境外发行的 354.13 亿元环比减少 94.82%，发债情况不容乐观。2）发行中期票据方式融资总额位居本月第一，本月该方式融资额为 113.77 亿元，占比 25.22%，其中境内发行 40 亿元，境外发行 11.5 亿美元。3）本月信托贷款与境内银行贷款融资情况回温上升，融资金额分别位于本月第二、第三，这意味着在发债难度增加的情况下，贷款是房企融资的另一条途径。4）创新融资方式2在本月呈多样化，除了典型的与金融机构合作寻求贷款支持，房企还通过设立私募基金、发行非公开定向债务融资工具以及设立资产支持专项计划进行融资，值得一提的是，本月金科地产以委托贷款债权为基础资产发行了“金科地产集团股份有限公司 2018 年度第一期资产支持票据”，期限为 6 年。5）本月，股权融资占比依然较小，仅占融资总额的 0.25%。 1汇率折算价格：按照中国人民银行，货币政策司提供的 5 月 31 日中国外汇交易中心授权