中房指数系统2019年一季度市场总结与趋势展望-快报

中指研究院 中房指数系统 1 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 http://fdc.fang.com 或致电 400-630-1230、010-56319252。 【报告要点】 一、 政策环境：两会定调“以稳为主，一城一策” 二、 市场表现：近期重点城市略有升温，行业整体仍处调整周期 三、 土地市场：供需规模均缩减，热点城市土地竞拍热度回升 四、 品牌房企：销售目标强调稳健，战略布局收敛聚焦 五、 趋势预判：商品房销售量调价稳，三四线城市调整压力较大 【报告正文】 2019 年一季度，地方及全国两会陆续召开，关于住房政策的表态和实践初步确定了2019 年“以稳为主，一城一策”的政策基调：一方面，中央坚持住房居住属性、紧盯房地产金融风险、分类指导、稳步推进房地产税立法的大方向保持不变；另一方面，各地结合市场运行现状，积极落实主体责任，一城一策防止楼市大起大落。 从市场表现看，2019 年一季度百城新建住宅价格指数累计涨幅较去年四季度继续收窄，整体价格较为稳定，其中 3 月环比涨幅略有扩大；一季度重点城市商品住宅整体成交规模较去年同期有所缩减，三四线代表城市下行压力较大，成交面积调整幅度在各线中最为显著，但近期热点一二线城市市场有所回暖，单 3 月成交面积同比均增长。与此同时，土地市场呈现新的变化：在全国 300 城整体土地供求规模缩减的背景下，一线城市宅地成交规模同比增长，部分热点城市成交楼面价及溢价率回升现象较为突出，回暖迹象初显。 品牌房企 2019 年强调稳健发展，适度降低全年销售预期；拿地聚焦热点城市，一二线城市布局力度有所加大。在融资环境略有改善和资金需求不减的背景下，一季度多家房企密集融资，融资规模有所上升。随着行业进入高质量发展阶段，品牌房企坚持稳中求进的发展策略，战略布局更加收敛聚焦，并强化现金流管理和效益提升。 展望 2019 全年，在“房住不炒”、管控风险、强化保障等目标指引下，地方房地产政策将延续“以稳为主，一城一策”基调。另一方面，全国宏观经济持续下探，多项稳经济、宽信用政策发力，房企融资虽有好转但压力犹存。在此背景下，全国房地产市场运行仍然承压，二季度销售规模或有小幅反弹，但全年“规模调整，价格稳定”的局面不会改变。 中指研究院 中房指数系统 电话：010-56319252 邮箱：baiyanjun@fang.com 中房指数系统 2019 年一季度市场总结与趋势展望 2019 年 4 月 1 日 中房指数系统 2019 年一季度市场总结与趋势展望 2 中指研究院 中房指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 http://fdc.fang.com 或致电 400-630-1230、010-56319252。 一、政策环境：两会定调“以稳为主，一城一策” 2019 年一季度，地方及全国两会陆续召开，地方积极落实楼市调控主体责任。从中央及地方关于住房政策的表态和实践来看，一季度政策基调体现为：以稳为主，一城一策。 （1）中央：强化城市主体责任，紧盯风险，稳步推进房地产税立法 一季度，中央住房政策导向体现为： 第一，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。两会前，中央已强调要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。两会期间，政府工作报告强调落实城市主体责任，促进市场平稳健康发展。同时，住建部部长通过“部长通道”回应政府工作报告未提“房住不炒”时提出“五个坚持”，将保持政策连续性和稳定性，防止大起大落。两会后，国新办吹风会表态房地产的政策取向没有变化。韩正在住建部座谈会强调要坚持“房住不炒”，一城一策，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案试点。 第二，紧盯房地产金融风险。两会前，国新办新闻发布会强调继续紧盯房地产金融风险，防止出现大问题；央行金融市场工作会强调加强房地产金融审慎管理。两会期间，相关监管部门负责人表示房地产金融是防风险重点领域，2019 年房地产金融政策总的方针不会改变，将继续加强房地产贷款监测。两会后，银保监会发文强调防止小微企业贷款资金被挪用至政府平台、房地产等调控领域形成新风险隐患。 第三，稳步推进房地产税立法。综合两会最新表态以及此前相关说法，有几方面值得关注：①从立法过程看，此次政府工作报告房地产税立法的表述由 2018 年的“稳妥推进”转变为“稳步推进”。2019 年两会记者会上，全国人大财经委员会副主任委员乌日图回应房地产税法立法问题时称，房地产税法由全国人大常委会预算工作委员会会同财政部组织起草，相关部门正在完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作，待条件成熟提请全国人大常委会初审。②从税制构建看，将参考国际上共性的制度性安排的一些特点，结合中国国情合理设计。③从影响看，有利于优化税收结构，健全地方税体系。对预期的引导有利于构建房地产市场平稳健康发展长效机制。 第四，保障困难群众居住需求。从一季度政府工作报告“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造”的表态以及近期住建部公示棚改激励城市名单来看，2019 年将继续大力推进棚改民生工程。但达成目标的方式会有些调整，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地区货币化安置政策以收紧为主。资金保障方面将加大棚改专项债发行力度。 中房指数系统 2019 年一季度市场总结与趋势展望 3 中指研究院 中房指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 http://fdc.fang.com 或致电 400-630-1230、010-56319252。 （2）地方：积极落实主体责任，一城一策防止楼市大起大落 一季度，地方调控主要特点体现为： 第一，大部分地区没有新增或升级原有紧缩政策，主体政策稳定性较强。监测结果显示，全国一季度收紧性政策数量明显减少。从限购、限售两大主要调控方式看，众多城市中仅海口升级了限购政策。其余收缩性政策以加强市场监管为主。 图：2016-2019.3 地方出台调控政策数量分布（收紧） 资料来源：中指研究院综合整理 第二，各省市陆续表态“一城一策”。2019 年一季度，已有河南、福建、浙江、安徽等省份，成都、长沙、武汉等城市提出要稳妥实施“一城一策”方案，切实稳地价、稳房价、稳预期。不同城市面临的需求环境差异较大，“一城一策”将逐步成为更多地方政府落实主体责任的主要方式。 第三，部分城市对原有政策进行因地制宜优化。①部分城市中的部分银行微调信贷政策，利率上浮水平有所下降（深圳、天津、无锡、合肥等）；②部分城市针对性优化限价、摇号等调控方式（北京、阜阳、青岛）；③少部分城市在减税降费背景下调整二手房交易税率（北京、上海、深圳、东莞等）；④部分地区进一步紧缩现有政策（海口 1 月升级限购、严格商办管理，3 月严格购房资格审核）；⑤部分地区结合户籍制度改革、人才引进政策合理保障新市民购房需求（石家庄、高碑店、襄阳等）。 第四，部分地区充分评估后调整棚改政策。2018 年年中以后，中央强调要因地制宜调整货币化安置政策。2019 年一季度地方棚改政策仍延续 2018 年因地制宜趋势：①规模以下调为主，但推进力度不减；②结合商品房市场形势调整货币化安置比例（江西、河北、南昌等