酒店改建的机遇：投资学生住宿

knightfrank.com.hk/research2025年2月本报告深入探讨将酒店改建为学生宿舍的趋势， 分析非本地学生人数上升，与学生住宿的供求的缺口。 投资学生住宿酒店改建的机遇2投资学生住宿：酒店改建的机遇引言香港的学生住宿市场展现了独特的投资前景，特别是在将表现不佳或负资产的酒店改造成学生宿舍的趋势日益增长之际 。随着对学生经济实惠且便利住宿的需求增加，投资者和物业持有者逐渐意识到这种改建所带来的丰厚回报潜力 。本研究深入探讨了这一趋势背后的主要驱动力，包括非本地学生数量的上升及学生住宿供需之间的巨大差距。在我们的分析中，我们展示了成功的案例，突显了酒店改建为学生宿舍的有效性 。这些案例不仅证明了此类投资的财务可行性，还强调了战略规划及理解市场动态的重要性。透过分析这些改建带来的投资回报，我们为潜在投资者提供全面的概览，帮助他们在这个迅速发展的领域做出明智的决策。为了进一步提升学生住宿的整体布局，我们提出了一些可行的解决方案，旨在优化现有资源并加速学生宿舍供应的增加。通过在市场中寻找机会，利益相关方可以更好地将他们的策略与未来需求相匹配 。本研究为投资者提供了一份宝贵资源，帮助他们把握香港学生住宿市场的潜力，确保他们能够驾驭这一不断演变的市场。3投资学生住宿：酒店改建的机遇香港高等教育需求的增长香 港 一 直 以 国 际 化 的 高 等 教 育 著 称 。香 港 的 大 学在全球享有盛誉，多所院校持续跻身国际大学排名前列，吸引了来自全球各地的学生。在香港政府推动“留学香港”品牌的政策下，包括将由大学教育资助委员会（教资会）资助的大学非本地本科生的招生配额从20%提高至40%，并为高等教育机构提供大量资金，近年来海外学生人数显著增加。预计2024-2025学年，非本地学生的入学人数将从上一年的73,600人增长至超过80,000人。 (图一)由教资会资助的大学正在逐步扩大容纳非本地学生的能力。此外，其他专上教育机构的国际学生入学人数也在增长，并积极促进学生交换项目。根据入境事务处的数据，2023年共有62,079份学生签证或进入许可申请获得批准，自2020年以来增长了24%。根据自资专上教育委员会的数据，2023/24学年非本地学生总入学人数与2020/21学年相比增加了26,900人，增长率达57.4%。以2023年学生签证和进入许可的五年复合年增长率12.05%计算，预计到2027/28学年，香港的非本地学生人数将达到97,857人。表一 : 2025 年 QS 世界大学排名大学全球排名亚洲排名香港大学174香港中文大学368香港科技大学4711香港理工大学5716香港城市大学6218来源 : QS (Quacquarelli Symonds) 世界大学排名图一 : 非本地学生人数 教资-本科生自资-本科生及副学位教资-研究生（修课及研究）自资-研究生 (修课及研究)010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00090,0002020/212021/222022/232023/242024/25F预测学生数目来源: 来源：自资专上教育委员会，立法会4投资学生住宿：酒店改建的机遇学生住宿的现状学生住宿是指专为大学或学院学生设计的住宿空间。在香港，学生住宿的选择多样，满足不同需求和偏好。学生常选择的住宿类型包括：表二为市场上常见的学生住宿选择。 分析显示，校内大学宿舍因临近校园而备受学生欢迎，且有助于学生建立归属感。此外，校内住宿通常配备良好的设施和安全保障，提供安全且丰富的居住环境。然而，校内宿舍长期存在供不应求的问题，因此，专门建造/酒店改建的私人学生宿舍已经成为商业机会。校内大学学生宿舍合租公寓 / 私人租赁 专门建造/酒店改造的私人学 生宿舍 与共享空间表二 : 市场上的学生公寓产品简介 优点 缺点选项1: 校内大学学生宿舍通常由大学管理，并提供带有共享设施的房间，如厨房和浴室。通常位于校园附近，方便学生上课和参加校园活动。可用床位不足。选项2: 专门建造/酒店改建私人 学生宿舍 和共享空间与大学管理的宿舍类似，这些住宿项目由私营公司经营。 位于大学附近，提供与 大学学生宿舍类似的设施和学生宿舍体验。 比校内大学宿舍略贵，因为它通常提供现代化的设施和 更好的安全性。 选项3: 合租公寓/私人租赁学生可以租用公寓并与其他学生合租/ 租一个私人公寓。 提供更多的独立性，并且在分割租金和水电费时可能更具成本效益。 要求学生管理自己的账单和维护。来源︰莱坊研究部5投资学生住宿：酒店改建的机遇表三 : 大学宿舍供应（截至 2025 年 2 月）公帑资助的本地学位颁授机构：床位1.香港城市大学6,0002.香港浸会大学1,7703.岭南大学2,6004.香港中文大学9,0005.香港教育大学2,0006.香港理工大学4,6007.香港科技大学4,5448.香港大学7,693自资专上院校 ：9.香港珠海书院 19010.香港都会大学48011.香港树仁大学1,00012.香港恒生大学1,21613.职业训练局- 香港专业教育学院，香港设计学院，国际烹饪学院和香港资讯技术学院1,000总计床位43,093来源 : 各院校网站表四 : 主要私人资助的学生住房供应项目位置 床位1.Y83九龙红磡芜湖街83号6002.Yhill香港西环山道71号2723.Y36九龙红磡新柳街3号824.Y18九龙佐敦上海街18号805.德优太子楼九龙旺角太子西道177号666.德优德文楼九龙红磡马头围道56号897.尚学苑九龙深水埗大埔道180 – 182号1208.A Square九龙太子大南街39-41号1179.日新舍九龙东新蒲岗六合街19号1,45010.同学居九龙尖沙咀嘉威道8号3A104总计床位2,980来源 : 莱坊研究部, 市场信息学生住宿的供应情况 随着学生住宿需求的持续增长，而新住宿项目的交付速度缓慢，许多学生无法入住校内宿舍或私人学生宿舍。这种情况，再加上更广泛的经济因素，促使住宅租赁市场的复苏，特别是在大学附近和新兴住宅区。根据我们的研究，目前十三所大学提供约42,093个校内大学宿舍床位（表三)。然而，2023年批准的62,079份学生签证申请意味着床位缺口高达17,006个。意识到这一缺口，许多投资者发现将酒店物业改建为学生宿舍的商机 。一些知名投资方通过合作或独立投资的方式积极参与，包括AEW资本、晶苑投资、宏安地产和TPG Angelo Gordon。截至2024年第四季度，香港已建成10个专门建造或酒店改建的学生宿舍项目，共提供2,980个床位（表四）。6投资学生住宿：酒店改建的机遇未来的学生住宿供应政府已经注意到学生宿舍床位短缺的问题，多个宿舍项目已在「宿舍发展基金」的支持下启动。根据立法会教育事务委员会的开发时间表，预计从2024年6月至2027年，将提供约7,900个宿舍床位。由教资会资助的大学也将继续推进宿舍项目，预计到2027年，宿舍床位总数将增加约13,500个（表五）。总体来看，包括私人运营者的床位、校内大学宿舍、未来酒店改建的私人宿舍以及即将启动的宿舍项目在内，学生住宿的总供应量预计将在20