广州甲级写字楼市场季度报告

knightfrank.com.cn/research2024年 第三季度本报告重点关注广州甲级写字楼市场，包括供应和需求、租金、空置率以及写字楼投资市场等方面相关信息广州甲级写字楼市场季度报告市场逐步修复但增长动能仍需积蓄第三季度，广州写字楼租赁需求略有降温，净吸纳量回调至22,073平方米。全市甲级写字楼租金逐步企稳，环比仅小幅下降0.1个百分点至134.8元。受新增供应入市与需求放缓的双重影响，整体空置率较上一季度上升0.5个百分点，达到12.6%。从交易类型来看，新设立企业展现出的需求韧性及扩租需求的增长，体现出广州全市写字楼市场回暖基础逐步得到夯实。行业层面，TMT、公共服务业及金融业成为驱动本季度租赁需求的三大主要动力，其中TMT行业增长尤为强劲，互联网平台和游戏板块更是其中的领军者。至于投资市场，本季度录得一宗写字楼大宗交易，涉及金额高达19.6亿元人民币，标志着大宗交易活跃度有所回升。展望第四季度，受益于一系列货币宽松政策与经济刺激措施，市场信心有所增强。预计年内推迟交付的写字楼项目可能集中于年末入市，为广州写字楼市场带来概览和展望超过10万平方米的新增供应量。鉴于过去十年广州写字楼市场年均净吸纳量约为30万平方米，而截至第三季度，全年净吸纳量仅达8万平方米，预计年末将有一波积压的租赁需求得到释放。供应与需求的双重增长预计将激活广州写字楼市场，尽管租金与空置率仍面临一定压力，但预计两者将保持在周期性波动的合理范围内，不会出现剧烈波动。图二 ：2024-2026各区域新增甲级写字楼面积珠江新城广州南站白鹅潭琶洲金融城20242026202505001,0001,5002,000千平方米资料来源: 莱坊研究部注：2024年的供应仅包含确定已入市的项目图一 ：广州甲级写字楼市场参考指标[1] 资料来源: 莱坊研究部[1] 租金为平均净有效租金 2024年第三季度新增供应30,0002024年第三季度净吸纳量22,073平方米2024年第三季度租金134.8元/平方米/月2024年第三季度空置率12.6%下季预测：按季变幅：下季预测：按季变幅：0.5个百分点0.1%下季预测：按季变幅：按季变幅：下季预测：平方米租金逐步止跌企稳租金走势第三季度，广州市写字楼市场租金虽然依旧处于下行通道，但已初现企稳的苗头。全市写字楼平均租金下跌至每月每平方米134.9元，环比下滑0.1个百分点，年内租金跌幅持续收窄。除珠江新城以外，剩余子市场租金表现相对平稳，租金环比变幅温和，显现出止跌回稳的迹象。相比之下，珠江新城子市场则主要因挽留和吸引租户，采取了更为积极的定价策略，本季度租金环比跌幅达2.2个百分点。展望2024年第四季度，广州全市将迎来超过10万平方米的新增供应入市，这些项目多为本年度因故推迟入市的项目。大规模的新增供应涌入市场，可能会加剧租金下行的预期，使得全市写字楼租金企稳的态势面临短暂挑战。然而，在宏观经济持续修复等积极因素影响下，预计租金下行趋势仍将延续，但其跌幅将处于周期性波动的合理区间内。图三：广州甲级写字楼租金走势资料来源: 莱坊研究部Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q312013014015016017018019020142015201620172018201920202021202220232024人民币/ 平方米/月资料来源：莱坊研究部表一： 广州甲级写字楼各细分市场参考指标，2024年第三季度子市场租金租金环比变幅空置率空置率环比变幅 （百分点）人民币 / 平方米 / 月人民币 / 平方米 / 天天河北128.54.2↓0.2%7.6%↑0.7%珠江新城149.34.9↓2.2%11.3%↓0.1%越秀115.23.80.0%8.2%↓0.5%琶洲122.44.0↓0.3%19.5%↑2.0%金融城104.43.4↓0.3%31.7%↑14.0%表二：甲级写字楼主要租赁成交，2024年第三季度区域项目租户面积（平方米）交易类型琶洲广铝国际中心威孚仕签证中心6,000新 设 立珠江新城珠江投资大厦美团4,894搬 迁琶洲保利中悦广场池骋游戏+联曼科技2,600搬 迁天河北粤海天河城海港人寿2,300搬 迁资料来源: 莱坊研究部注：所有成交均有待落实在2024年第三季度，广州写字楼大宗交易市场展现出回暖迹象，录得一宗写字楼大宗交易，交易金额高达人民币19.6亿元。此次交易为汤臣倍健对广报云汇商业写字楼项目的收购，该项目交易总代价为人民币19.6亿元，计容建筑面积56,970平方米，单位面积价格为人民币34,404.07元/平方米。该收购行动分为两个关键阶段实施：第一阶段已于2023年6月顺利完成，汤臣倍健通过资产交易途径购入了广报云汇的51个房产单元；第二阶段则在2024年8月启动，汤臣倍健采用股权收购方式，获取广报云汇物业持有实体——广报盈龙的100%股权，交易完成后汤臣倍健将全面拥有广报云汇商业写字楼项目及相应土地使用权。大宗交易市场逐步回暖投资市场在第三季度，城投中心东塔作为本市唯一的新增供应，其入市面积达到了约3万平方米。在此期间，全市整体的租赁市场显现出了大幅回调，具体表现为净吸纳量环比下降了30个百分点至2.2万平方米。琶洲区域主要受到新增供应的影响，导致其空置率环比上升了2个百分点；而金融城子市场则由于样本库的调整，出现了空置率的显著上升。相比之下，其他子市场的空置率则保持了相对稳定，变动幅度较为温和。从企业的需求层面来看，搬迁活动在本季度的租赁活动中占据了主导地位，其占比高达58%。与此同时，虽然新设立的需求有所回落，但整体上仍展现出了较强的韧性，占比达到25%。此外，本季度的扩租比例是减租比例的两倍，体现全市写字楼市场回稳基础愈加夯实。在行业结构方面，TMT行业继续领跑全行业，其租赁需求占全市的比例高达36.8%。其中，互联网平台企业和游戏公司成为了本季度最为热门的细分行业。公共服务业紧随其后，占比达到10.9%，这部分需求主要来源于签证中心、领事馆及政府机构。金融业则超越了专业服务业，位列第三位，占比10.0%。值得一提的是，保险业在7月至8月期间需求强劲，为金融业贡献了将近80%的季度内需求面积。2024年9月末，国务院发布“一揽子”经济刺激政策以及再度降准降息，这加速了宏观经济的修复进程，并进一步提振了市场信心。其中，金融业作为“互换便利”和“回购增持再贷款”这两大政策工具的主要受益者，其租赁需求有望获得增长动力。回顾过去10年，广州全市年均净吸纳量约需求总体疲软但有望于下季度释放供应和需求新供(左轴) 净吸纳(左轴)空置率(右轴)0%5%10%15%20%25%0100200300400500600700201320142015201620172018201920202021202220232024图四 ：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率 千平方米资料来源: 莱坊研究部注：2024的甲级写字楼供应量及净吸纳量为累计值2024的空置率为第三季度的空置率为30万平方米，然而截至第三季度，广州