北京甲级写字楼市场季度报告

knightfrank.com.cn/research2024年 第四季度本报告重点关注北京甲级写字楼市场，包括供应和需求、租金、空置率以及写字楼投资市场等方面相关信息北京甲级写字楼市场季度报告写字楼市场未来的竞争压力较大2024年第四季度，北京甲级写字楼市场需求仍然低迷。租金水平下滑至每月每平方米人民币251.7元，环比降幅8.8%，同比下降14.7%；平均空置率达到18.4%，环比上升0.8个百分点，同比上升2.6个百分点。由于第四季度通常为写字楼需求的淡季，企业新租或扩租意愿较低，本季度的市场需求以搬迁和续租为主，因此本季度净吸纳量为-17,828平方米，2024年全年净吸纳量为103,706平方米。新供方面，本季度有两个新项目竣工交付，共140,000平方米，全市写字楼存量上升至1,325.6万平方米。短时间内，北京写字楼市场难以出现明显的复苏趋势，其中的原因主要有以下两点：首先，目前全球经济整体呈现出一定的增长放缓态势，国际贸易和国际金融市场政策的不确定性使得租户和业主对于整体经济环境的预期并不乐观；其次，外资企业对中国的战略调整导致的外资企业撤退风潮在今年延续，对于外资金融、外资律所、制造业等行业产生了较大影响，也会导致租户大规模退租和搬迁。2025年，北京甲级写字楼市场预计将有超过60万平方米的新项目入市，在需求量难以回升的前提下，预计将进一步加大写字楼市场的竞争。概览和展望央行于9月24日出台了一系列政策，旨在激发经济活力、稳固房地产市场及资本市场信心。12月9日的中央政治局会议与12月11日的中央经济工作会议，其主要政策方向为实施积极的财政政策与适度宽松的货币政策，从拉动内需、稳定楼市、以科技创新引领产业发展等维度着力。鉴于明显的政策转向信号，各大金融机构纷纷上调了2024年和2025年中国实际GDP增长预期。但由于刺激政策的细节未出，未来一年北京写字楼市场仍然面临较大的不确定性，预计空置率将同比上升至23.5%左右，租金水平将同比下跌约8%。资料来源: 莱坊研究部图二 ：2025-2027年及以后各区域新增写字楼面积通州金融街丽泽中央商务区望京-酒仙桥东二环05001,0001,5002,000202520262027及以后千平方米资料来源: 莱坊研究部图一 ：北京甲级写字楼市场参考指标[1] [1] 租金为平均净有效租金 2024年第四季度新增供应140,0002024年第四季度净吸纳量-17,828平方米平方米2024年第四季度租金251.7元/平方米/月2024年第四季度空置率18.4%下季预测：按季变幅：下季预测：按季变幅：0.8个百分点8.8%下季预测：按季变幅：按季变幅：下季预测：市场空置率持续攀升供应和需求新供(左轴) 净吸纳(左轴)空置率(右轴)0%5%10%15%20%25%03006009001,2001,50020142015201620172018201920202021202220232024第 四 季 度，北 京 甲 级 写 字 楼 市 场 有两个新项目竣工交付，共计为市场带来140,000平方米的写字楼面积。其中，鼎好大厦B座位于中关村地区，总建筑面积约为80,000平方米；国家金融大厦位于丽泽区域，总建筑面积23万平方米，其中对外出租面积约为60,000平方米。2025年，北京甲级写字楼市场预计将有超过60万平方米的新项目入市，包括位于金融街区域的兆泰金融中心综合体，CBD区域的Z4民生银行项目以及位于望京-酒仙桥区域的颐堤港二期第一阶段等。尽管2024年搬迁需求较为旺盛，但新租需求明显不足，加上租户退租及缩租的情况较为普遍，平均空置率水平上升，租金下行。另一方面，由于企业持续的降本增效需求，部分甲级写字楼租户开始倾向于选择乙级或更低级别的写字楼，这也导致了甲级写字楼市场的客户流失。综合以上因素，2024年第四季度全市甲级写字楼的平均空置率继续环比上涨0.8个百分点至18.4%。2024年对北京写字楼市场去化产生较图三 ：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率 千平方米资料来源: 莱坊研究部租金走势第四季度，甲级写字楼市场租金跌幅扩大，环比下降8.8%至每月每平方米人民币251.7元。市场目前供大于求的矛盾突出，市场新租需求明显不足。租户方面，由于许多企业都面临一定的经营压力，普遍扩张意愿不强，以续租或搬迁整合的需求为主。此外，近期北京主要行业都在进行调整，互联网、金融、房地产等行业均出现了发展速度放缓甚至收缩的情况，削减办公租赁费用成为降本的首选手段。业主方面，为了维持原有租户的稳定性并吸引新租户，业主在第四季度继续选择降低租金、提供灵活租期、延长免租期和装修期等优惠措施，这些举措进一步拉低了整体租金水平。值得关注的是，越来越多的租金环比跌幅持续扩大图四：甲级写字楼租金走势资料来源: 莱坊研究部050100150200250300350400450Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q420112012201320142015201620172018201920202021202220232024人民币/ 平方米/月大贡献的行业与去年类似，主要有以下几类：金融行业、TMT行业（如：互联网、电信业等）、游戏、新兴制造业以及专业服务业。其中，字节跳动在第一季度重回亚奥商圈，租赁北辰·新空间18,000平方米；知名内资游戏公司永星互动在第二季度新租亚奥区域的环球贸易中心3,500平方米；第三季度，互联网二手车品牌淘车车搬迁至位于望京-酒仙桥区域的东湖国际中心，租赁面积约6,000平方米；第四季度，知名外企律师事务所金杜律师事务所续租位于CBD区域的环球金融中心，租赁面积23,171平方米。第四季度，北京写字楼市场的大宗交易共录得四宗成交，买家均为国内投资者。2024年的大宗交易市场从前几年的以机构投资者为主，转变为以国内自用买家为主。今年以来，国内自用买家成为北京大宗交易市场的中流砥柱，这些买家相对更注重物业的长期价值和战略适配性。11月26日，长江商学院在东城区新景商务楼购置物业作为总部校区自用，达成数万平方米物业成交。这一行为或将成为商业教育领域的一个重要事件，极有可能引发同行业其他商学院的关注，并促使它们在校区建设、资源配置等方面展开新一轮的竞争。也侧面反映出国内投资者类型正在逐渐朝着多样化的趋势演变，投资方向和领域愈发广泛和多元。12月15日，CBD区域的博瑞大厦B座被北京星创未来科技有限公司以人民币8.9亿元竞得。买家北京星创未来科技有限公司是一家国有企业控股背景公司的子公司。2024年第一季度，友邦人寿保险有限公司宣布完成对凯德投资旗下公司所有的博瑞大厦A座95%股权的收购。至此，2024年博瑞大厦的两栋写字楼分别进行了一次转手交易。国内投资者交易活跃投资市场表一：甲级写字楼主要租赁成交，2024年第四季度区域项目租户面积（平方米）交易类型CBD环球金融中心金杜律师事务所23,171续 租中关村融科资讯中心INTEL9,