地产行业周报：如何看待核心城市土拍升温

1如何看待核心城市土拍升温证券研究报告2025年3月30日请务必阅读正文后免责条款地产行业周报行业评级：地产 强于大市（维持）平安证券研究所地产团队2核心摘要周度观点：成交环比提升，深圳探索房票制度。随着供给端逐步放量，本周重点50城新房成交环比增长27.1%，3月前28天日均成交同比降8.4%，但受制于2024年主流房企补货不足及工期影响，优质供给不足仍是制约新房成交重要因素。本周深圳出台关于规范城市更新的若干意见，涉及房票补偿、容积率灵活调整、加大融资支持等方面，有望解决市场化主导下资金平衡问题，但后续仍需观察资金落地、居民拆迁意愿等。土拍升温，侧面印证“好房子+一二线核心区”率先止跌回稳。近期杭州、成都等地土拍市场升温，多宗土地楼面地价创新高。我们认为房企年初补地一方面为应对2024年补货不足带来的可售货值下降；另一方面正如“春江水暖鸭先知”，核心城市优质地块升温正侧面印证我们持续强调的“好房子+一二线核心区”率先止跌回稳逻辑。部分投资者担忧地价上升带来毛利率下滑，但我们认为核心地块“去化流速”保障更为重要，同时“好房子”带来的产品溢价也将利于项目保持较高毛利率，实现毛利率与流速均衡。短期成交延续改善，中期产品迭代叠加周期底部或蕴含新一轮发展机遇，看好库存结构优、拿地能力强、产品力强的房企，个股建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企如中国海外发展、华润置地、绿城中国、招商蛇口、建发国际集团、滨江集团、越秀地产、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。政策环境监测：深圳发布关于规范城市更新实施工作的若干意见，多地优化公积金政策。市场运行监测：1）成交环比提升，后市有待观察。本周(3.22-3.28)重点50城新房成交2.8万套，环比升27.1%，重点20城二手房成交2.3万套，环比升2.1%。3月（截至28日）重点50城新房日均成交同比降8.4%，环比升41.6%；重点20城二手房日均成交同比升20.1%，环比升40.9%。2）库存环比下降，去化周期18.8个月。16城取证库存9048万平，环比降0.7%，去化周期18.8个月。3核心摘要资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行26亿元。2）地产股：本周房地产板块下跌1.49%，跑输沪深300（0.01%）；当前地产板块PE（TTM）36.14倍，估值处于近五年93.59%分位。风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。政策环境监测-政策梳理4资料来源：各政府部门网站，观点网，平安证券研究所偏紧中性偏松南海诸岛2025年3月27日 青岛住房公积金贷款额度上浮、借款人年龄上限放宽、加大多子女家庭支持2025年3月27日 株洲优化调整2025年度住房公积金使用政策方案2025年3月26日 深圳印发《关于规范城市更新实施工作的若干意见》的通知2025年3月24日 海南优化调整住房公积金离职提取业务办理条件市场运行监测5资料来源：中指院，克而瑞，Wind，平安证券研究所；注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日成交：环比提升，后市有待观察重点50城新房月日均成交变化重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比重点20城二手周成交走势对比点评：本周(3.22-3.28)重点50城新房成交2.8万套，环比升27.1%，重点20城二手房成交2.3万套，环比升2.1%。3月（截至28日）重点50城新房日均成交同比降8.4%，环比升41.6%；重点20城二手房日均成交同比升20.1%，环比升40.9%。00.511.522.533.5024624.6.824.8.824.10.824.12.825.2.850城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）万套万套-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2024.32024.52024.72024.92024.112025.12025.3新房月日均成交同比一线同比二线三线02468W1 W5 W9 W13 W17 W21 W25 W29 W33 W37 W41 W45 W492022年2023年2024年2025年万套0.00.51.01.52.02.53.03.5W1 W5 W9 W13W17W21W25W29W33W37W41W45W492022年2023年2024年2025年万套市场运行监测6资料来源：Wind，平安证券研究所库存：环比下降，去化周期18.8个月点评：16城取证库存9048万平，环比降0.7%，去化周期18.8个月。16城商品房取证库存及去化月数051015202530800085009000950010000105001100022.4.29 22.6.24 22.8.19 22.10.14 22.12.9 23.2.1023.4.723.6.223.7.28 23.9.22 23.11.17 24.1.1224.3.824.5.324.6.28 24.8.23 24.10.1824.12.13 25.2.716城库存去化月数（右）万平月资本市场监测——流动性环境年1月10日资金价格多数上行。R001上行1.10BP至1.78%，R007上行43.91BP至2.26%。截至3月28日，OMO存量（MA10）余额为12345.8亿元，较3月21日增加2900.8亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。流动性环境：资金价格多数上行R007环比上行43.91BP(%)资金价格多数上行（%）OMO存量（MA10）环比上行2025/3/212025/3/28涨跌幅（BP）1D1.771.781.107D1.822.2643.9114D2.162.170.651M2.172.13-4.161D1.751.72-3.047D1.772.0528.2114D2.112.120.68ON1.761.73-3.201W1.751.9418.201M1.971.94-3.203M1.971.92-4.70SHIBORRDR资料来源：Wind，平安证券研究所7资本市场监测——境内债2020年1月10日本周境内地产债发行量环比下降、同比下降，净融资额环比下降、同比下降。其中总发行量为26亿元，总偿还量为172.9亿元，净融资额为-146.9亿元。到期压力方面，25年全年到期和提前兑付规模总共3381.7亿元，同比24年减少约4.77%；向后看，26年3月是债务到期压力最大月份，到期规模约457.7亿元。境内房地产债发行：发行量环比下降、净融资环比下降非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量010020030040050060070023-0123-0423-0723-1024-0124-0424-0724-1025-0125-0425-0725-1026-0126-0426-0726-10亿元总偿还量到期+提前兑付8资料来源：W