【另类资产观察】：REITs规避沿海仓储，可转债以防御为主

【另类资产观察】REITs规避沿海仓储，可转债以防御为主证券研究报告刘璐 投资咨询资格编号：S1060519060001陈蔚宁 投资咨询资格编号：S1060524070001证券分析师请务必阅读正文后免责条款2025年4月13日2025年第7期总第121期REITs跑赢股票，跑输债券。本期（3.28-4.11,以下同） REITs指数涨跌幅为-0.56%，各指数涨跌幅表现：债券> REITs>可转债>红利股>沪深300。华夏北京保障房REIT、华夏大悦城商业REIT、博时津开科工产业园REIT表现最好，涨跌幅分别为6.42%、5.42%、4.77%。权益普跌，可转债下跌2.03%。关税冲击之下，可转债跟随权益大跌，但下跌弹性尚中等偏弱，且剔除跌幅极深的尾部个券之后，可转债抗跌性尚可（87%数量个券跌幅均值为1%）。汽车、电力设备等海外收入贡献度较高的新兴周期转债的跌幅较深；相对抗跌的，一是防御性策略，如高评级（AAA）转债，二是国产替代（如农林牧渔）及内需相关的行业，传统周期个券较集中的双低策略亦受益于此。本期可转债涨跌幅，稳定（-1.01%）＞消费（-1.03%）＞传统周期（-1.09%）＞TMT（-2.09%）＞大宗商品（-2.48%）＞新兴周期（-3.74%）。本周核心观点本周核心观点市场回顾策略展望风险提示：货币政策转向、风险偏好超预期走弱、数据代表性受加权方式干扰。关税摩擦压制风险偏好，周期REITs相对不利。今年以来REITs与股、债的相关系数低，行情保持一定独立性，中证REITs全收益指数仅微跌0.56%。结构性分化明显，体现出季报博弈结束之后、关税冲击之下风险偏好回落的特征，稳定行业（如保障房、水利、市政）上涨，而周期行业（产业园、仓储物流）下跌。关税冲击对沿海的仓储物流REITs影响最为直接，因跨境电商是近年沿海地区仓储物流的重要需求驱动。关税落地（4月3日）后，位于深圳的红土创新盐田港REIT、位于上海的华安外高桥REIT、位于杭州的华夏深国际REIT分别下跌4.41%、2.11%、2.05%。后续两周，REITs本身的增量信息较少，或维持窄幅波动，但风险偏好走弱、稳定板块相对强的结构性趋势或将延续。二级市场关注稳定及业绩较好的行业，如保障房、消费、水利等，规避仓储物流、产业园区等周期类行业，尤其是直接受关税冲击的沿海仓储物流。关税不确定性平息以前，可转债维持防御性策略。第一，中美双方的关税措施可能仍将频繁调整，政策环境不确定性强。第二，4月8日以来权益、可转债回升，阶段性低位投资的窗口期可能已过。4月7日可转债一度跌至价格中位数约115元的水平，估值虽高于24年9月中旬，但已低于25年以来估值，赔率有一定吸引力。但随着政策对权益市场的呵护态度明朗化，可转债价格中位数已回升至119元，赔率收敛而胜率的不确定性仍高。后续两周，关税不确定性或暂难平息，仓位上建议保持中低配置。择券上维持防御性，以大盘、高评级策略为主；另外，可以博弈增量内需政策，关注消费、传统周期板块，以及传统周期较集中的双低策略。23公募REITs：REITs跑赢股票，跑输债券REITITs行情回顾：行情回顾：REREITITs跑赢股票跑赢股票，跑，跑输债券输债券4 本期（3.28-4.11,以下同）各指数涨跌幅表现：债券> REITs>可转债>红利股>沪深300。本期REITs指数涨跌幅为-0.56%。股指涨跌幅为-4.21%，其中红利股涨跌幅为-2.62%，债券涨跌幅为0.92%。 本期各板块REITs涨跌幅:水利设施(4.04%)>市政设施(2.47%)>保障性租赁住房(2.44%)>消费基础设施(2.22%)>能源基础设施(0.68%)>生态环保(0.38%)>交通基础设施(-0.04%)>园区基础设施(-0.88%)>仓储物流(-2.35%)。资料来源：Wind，平安证券研究所。注：各REITs板块数据为市值加权平均。REITs跑赢股票，跑输债券水利设施板块表现最佳，仓储物流板块表现最弱REITITs行情回顾：行情回顾：REREITITs位于历史位于历史59.70%分位分位数5 本期末REITs位于59.70%分位数，产权类、收益权类REITs分别位于78.60%、94.60%分位数。 本期REITs周均换手率3.55%，环比上期-0.15个百分点，低于24年以来均值(4.01%)。本期REITs周均成交额为28.11亿元。 REITs相对于股票、债券分别位于85.40%、49.10%分位数。REITs与股债相关系数REITs指数相对于股债表现资料来源：Wind，平安证券研究所REITs周度换手率及成交额REITs位于59.70%分位数注：中证REITs指数历史数据始于21年9月，产权、收益权REITs指数历史数据始于21年6月REITs行情回顾:华夏北京保障房、华夏大悦城商业、博时津开科工产业园表现最好各类REITs周涨跌幅及换手率 本期表现最好的3只REITs：华夏北京保障房REIT、华夏大悦城商业REIT、博时津开科工产业园REIT表现最好，涨跌幅分别为6.42%、5.42%、4.77%。 本期换手率最高的3只REITs：中金厦门安居保障性租赁住房REIT、国金中铁建高速REIT、富国首创水务REIT。6资料来源：Wind，平安证券研究所REITs估值估值-择时择时:估值择时指标多数指向估值择时指标多数指向REITs估值中性值中性REITs与红利股比价7资料来源：Wind，平安证券研究所REITs与债券比价估值择时指标多数指向REITs估值中性注：与债券比超过575BP、与底层资产比超过41%指向低估，与债券比价未达102BP、与底层资产比至0%指向高估；分位数，超过80%指向低估。低估判断详见平安固收20240416《构建REITs估值择时体系——基于2023年以来的经验》，高估则是低估情形的对称空间，如，若比价分位数超过80%为低估，则比价分位数不达20%为高估。REITs与底层资产比价与债券比与股票比与底层资产比（IRR-10Y国债利差）（产权分派率-红利股利差）（NAV折价个券占比）当前值268BP-238BP9.52%分位数37.00%19.60%26.30%是高估/低估（当前值）中性暂不参考中性是否高估/低估（分位数）中性高中性REITs估值-择券:产权类现金分派率4.01%，经营权类IRR5.46%产权类REITs现金分派率 产权类REITs中，现金分派率最高的三只分别是：中金普洛斯仓储物流REIT（5.26%）、易方达广州开发区高新产业园REIT（5.10%）、华安百联消费REIT（4.99%）。 经营权REITs中，IRR最高的三只分别是：华夏中国交建高速REIT（11.56%），平安广州交投广河高速公路REIT （10.87%），中金安徽交控REIT（9.21%）。8资料来源：Wind，平安证券研究所各板块REITs估值水平经营权REITs的IRR水平9可转债：权益普跌，可转债下跌2.03%10权益权益-行情：指数普跌，大盘、价值相对行情：指数普跌，大盘、价值相对抗跌抗跌资料来源：wind，平安证券研究所。消费板块权益表现最好（%）受权益拖累，可转债下