2024年粤港澳大湾区写字楼市场-第一太平戴维斯

压力虽存新势涌现2025年4月│粤港澳大湾区写字楼市场大湾区甲级写字楼市场要点洞察2024年，面对外部挑战加剧、内需增长不足的双重挑战，大湾区经济仍整体实现5.1%的增长，尽管这一增速较上年放缓1.1个百分点，但仍高于全国平均水平0.1个百分点。全年，新质生产力成为区域经济增长的重要驱动力。为此，各城市持续加码布局人工智能、低空经济、生物医药等战略性新兴产业。大湾区写字楼租赁市场仍处于调整期，区域年度净吸纳量仍于50万平方米水平徘徊，仅为2021年的22.0%。尽管年内区域新增供应总量已降至近十年最低，净吸纳量仍不及供应规模。因此，大湾区甲级写字楼平均空置率连续六年上升，年末录得28.0%，同比增幅为0.5个百分点。企业“降本增效”压力持续，办公成本支出成为租户的首要考量因素。因此，以节约成本为导向的搬迁整合成为市场租赁活动的主导。业主方提供更大力度的租金优惠，进一步支撑了租赁需求的温和复苏。年末，区域租金指数同比下降7.0%，较2018年末的历史最高点累降28.6%。所有城市租金指数均同比下降，降幅区间为4.9%至9.0%。销售市场方面，买家购买意愿仍处低位且其价格敏感度持续增强。大湾区写字楼价格指数同比下降9.4%，较2018年末的历史最高点累降28.0%。除广州外，其它城市价格指数降幅均在8.5%及以上。与租金相较，大湾区写字楼价格下降更为显著。展望2025年，外部环境仍然严峻，全球贸易争端的加剧无疑将拖累市场增长前景，但另一方面，政策加码及有针对性的政府激励举措将有助于刺激内生需求，在不确定性持续的背景下为大湾区写字楼市场提供支撑。2大湾区甲级写字楼市场32024年分城市地区生产总值城市/区域地区生产总值（人民币亿元）经济增量（人民币亿元）同比变化深圳36,8022,1955.8%广州31,0336772.1%香港27,6831,3882.5%佛山13,362861.3%东莞12,2828444.6%惠州6,1364974.2%珠海4,4792463.5%江门4,2101883.4%中山4,1432933.7%澳门3,6885348.8%肇庆2,9181252.2%大湾区146,7367,0725.1%注：港澳生产总值按汇率期末值换算为人民币，2024年香港生产总值数据依经济增速计算得出，实际数据以政府统计处公布的最终结果为准。数据来源：各城市政府统计机构2024年，大湾区地区生产总值为人民币14.67万亿元，同比增长5.1%，增速较全国平均水平高0.1个百分点，但仍同比放缓1.1个百分点。城市层面，澳门、深圳两城经济增速高于区域平均水平。基于全年经济增量分析，深圳、香港、东莞为对区域经济增长贡献最高的三个城市。全年，三城对大湾区经济增长的贡献分别达31.0%、19.6%、11.9%。深圳为2024年大湾区乃至国内一线城市经济增长最活跃的城市，这主要归功于其新质生产力的蓬勃发展。全年，深圳战略性新兴产业增加值增长10.5%，占地区生产总值比重42.3%。增长放缓，新质生产力为大湾区注入增长动能大湾区甲级写字楼市场4城市/区域总存量(万平方米)新增供应(万平方米)深圳1,137.646.0香港877.119.3广州718.223.7珠海260.810.6东莞209.40佛山160.08.1惠州149.712.6中山115.40江门37.00肇庆20.20大湾区3,685.4120.3大湾区甲级写字楼总存量及新增供应（2024）数据来源：第一太平戴维斯研究部新增供应规模降至近十年最低区域供应总量同比下降46.5%2024年，受租赁需求整体倾软、开发商面临资金问题等因素影响，部分项目延迟交付，大湾区整体供应节奏有所放缓。全年，东莞、中山、江门、肇庆四城无甲级写字楼供应入市；广州、深圳、珠海三城供应规模同比收缩。大湾区年度新增供应面积合计为120.3万平方米，较上年降46.5%，系近十年最低水平。年内，深圳、广州、香港为区域新增供应的主要来源，逾七成供应面积聚集于上述三城。其中，深圳年度供应规模连续九年居大湾区之首。深圳与其它城市存量规模差距拉扩截至2024年末，大湾区甲级写字楼总存量升至3,685.4万平方米，同比扩张3.4%。其中，深圳、香港、广州市场存量继续保持大湾区前三，合计占区域总存量的74.2%。其中，深圳与香港、广州存量规模的差距进一步拉大。截至年底，深圳存量分别较香港、广州高出29.7%、58.4%，差距分别较上年扩大2.4及1.2个百分点。大湾区甲级写字楼市场5整体而言，大湾区甲级写字楼租赁市场仍处于调整期，市场需求有待进一步恢复。全年，区域净吸纳量录得53.0万平方米，未及总供应规模，空置率因此延续了2019年以来的上升趋势。截至年末，大湾区甲级写字楼平均空置率为28.0%，同比上升0.5个百分点。需求犹待复苏，空置率同比微升0.5个百分点数据来源：第一太平戴维斯研究部01新兴产业助空置率升幅收窄2024年，得益于新质生产力扩张及传统需求的支撑，区域年度净吸纳量同比增长13.5%。尽管如此，其仍在50万平方米水平徘徊，区域平均空置率仍在攀升。受此推动，区域平均空置率升幅亦同比收窄2.8个百分点。02深圳是净吸纳量回升的最主要支撑随着政企合作的持续深化，叠加丰富的政策支持，以及完备高效产业体系的建立，深圳吸引更多新兴企业落址。年内，深圳净吸纳量逐季增长，全年累计至31.2万平方米，对区域净吸纳量的贡献达58.8%。66大湾区甲级写字楼市场62024年租赁策略要点全年，降本增效运营策略普遍深入大湾区各城市写字楼租赁市场。新兴商务区凭借高品质新楼和经济的租用成本的高性价比吸引了诸多企业的整合搬迁需求。在租户方市场持续的背景下，业主采取愈发激进的租金优惠策略吸引非甲写租户的办公升级，以提升项目出租率，区域净吸纳量也得以提振。中央及地方层面对人工智能、低空经济、生物医药与健康等战略性新兴产业发展的政策扶持力度持续加大，助力产业链上下游企业发展，继而催生了新质办公需求的增长。年内，以深圳、广州、东莞等为代表的大湾区城市录得源自新质生产力相关企业的租赁成交，表明其对办公需求影响的扩大。国资背景楼宇因其在政企联动、产业导入、定向招商机制等方面所具备的独特竞争优势而形成了较为稳定的产业集群，并对与之相关联的企业产生了较好的虹吸效应，进而录得更积极的出租表现。其中，深圳、珠海、东莞等城市数个标杆项目去化表现优异，成为区域市场一抹亮色。降本增效城市核心商务区新兴商务区成本差异名称平均租用成本（元/平方米/月）名称平均租用成本（元/平方米/月）广州珠江新城190.3琶洲153.024.4%深圳 福田中心区222.4前海171.229.9%核心商务区与新兴商务区租用成本对比注：租用成本为租金、增值税、物业管理费总和。数据来源：第一太平戴维斯研究部政策赋能国资引领77大湾区甲级写字楼市场7第一太平戴维斯的市场监测揭示了大湾区甲级写字楼需求的三个显著趋势：•新质需求稳定增长•消费者服务更趋活跃•传统需求仍为基本支撑需求来源新质需求消费者服务传统需求要点战略性新兴产业需求渐呈产业类型创新化、企业类型多样化趋势，是本年新增需求的重要来源之一。针对教育、休闲、康体类的消费者服务企业需求表现较往年更加活跃