2021年新居住消费调查报告

新居住，新未来 “”新时代下，人们对于居住需求的内涵和边界正在发生深刻变化，消费者不只是要解决住的问题，还在如何提升生活品质上不断探索。在居住消费方面，消费者的关注视野不仅在居住空间上，绿化、物业、公共设施等硬性外部配套及社区文化、邻里关系等软性外部条件同样受到关注。贝壳研究院基于10043份问卷调研数据及贝壳找房大数据平台，对消费者的消费偏好、消费行为及消费痛点等进行分析，描述新居住时代背景下消费者特征，刻画客观形象的消费者画像，期待为居住消费、房企产品研发及城市规划者提供可参考甚至是指导性建议。研究发现，消费者在住房消费领域需求变化呈现出“在居住空间方面，追求个性化、审美化、轻奢化等；在居住生活品质方面，需求从房屋本身向社区配套、邻里关系等外部延展。”具体结论如下：“居者有其屋”，住的问题得到一定程度缓解。过半数受访者居住的是自有房子，平均购房面积（取截面算数平均数）约为104.8平，如果按照一家三口进行折算，人均住房建筑面积约为34.9平。不过，城市能级越高，居住面积越小。改善需求增多，有近七成受访者计划未来换房。从换房原因看，居住品质改善性需求和教育刚性需求最多，在计划换房的消费者中，50.2%因为居住空间改善需要，39.5%出于解决子女教育问题消费者对居住小区“生活圈”满意度处中等水平，未来还有深耕空间。不同人群对居住小区周边服务配套需求存在差异，年轻人更偏向需要影院、健身、美食、等娱乐休闲类配套设施，而年长群体更想要教育、公园、生鲜超市等家庭生活必备类设施。人们对居住功能空间认识向健康化、审美化、舒适化方向发展。居住功能空间强调健康舒适，保证高质量睡眠的卧室受追捧；房屋装饰讲究审美，个性化定制装修占主流。渴望更多交流、更多温暖的社区邻里关系，但现实仍有很大作为空间。现实中，有44%受访者表示邻里间关系处在点头之间或互不干扰的状态；一线城市、年轻人、男性对社区活动的热心程度比其他群体更低，这些是未来社区“软件”建设的发力点，以期构建良好的社区人文体系。2021新居住消费调查报告Part4 调查人群特征描述Part1居住现状洞察自有住房：住多大面积的房子？租赁：租多大面积的房子？住房焦虑，有何不同？Part2 客群居住行为分析购房客群特征分析租赁客群特征分析“1公里生活圈”居住需求Part3 新居住态度调查居住空间偏好智能家居选择社区邻里需求contents贝壳研究院 目录第1部分 居住现状洞察伴随着经济发展，中国房地产经历了一个从无到有，逐步成熟的过程，多数人通过或租或买形式，使得住的需求逐步得到缓解，但“房价”问题无论对于已购房，还是未购房的群体，仍然是焦虑的重要来源之一。12021新居住消费调查报告从居住状态看，过半数受访者居住的是自有房屋，占比约为56.7%。对于消费者而言，他们的房屋套均面积是多少？统计发现，受访样本家庭的平均住房建筑面积（取截面算数平均数）约为104.8平，根据2020年统计年鉴，2019年我国平均家庭户规模（人/户）约为2.92。如果据此进行测算，受访样本人均住房建筑面积约为35.9平。根据2020年底召开的全国住房和城乡建设工作会议披露数据显示， 2019年中国城镇人均住房建筑面积达到39.8平方米。1978 年，我国城镇人均住房建筑面积仅为6.7平，按照家庭人均三四口计算，家庭住房建筑面积仅约为20.1到26.8平。此后40 年，尤其是 1998 年房改以来，我国进入商品房时代，城镇人均住房建筑面积获得了巨大提升。如果分城市级别看，一线城市套均面积约为95.6平（95%置信区间为94.8-97.2），人均住房建筑面积约为31.9平（按照户均三口计算）；新一线城市套均面积约为106.3平（95%置信区间为105-108.2），人均住房建筑面积约为35.4平；二线城市套均面积约为106.8平（95%置信区间为105.3-108.2），人均住房建筑面积约为35.6平；对于三四线城市而言，套均面积约为106.9平（95%置信区间为105.8-108.0），人均住房建筑面积约为35.6平。从调研结果看，居住面积总体呈现”城市越大，房子越小“的特征，其中，一线城市与其他城市差异显著，受到供给结构影响，一线城市居住面积明显偏低。1.1 住得多大1.1.1 自有住房：住多大面积的房子？如果从平台成交数据分析，居住面积又呈现出什么特征？笔者统计了贝壳找房大数据平台2021年1月-3月重点40城22万条成交样本数据，按照城市级别划分，发现一线城市套均成交面积约为75.3平，按照同样逻辑，人均面积约为25.1；新一线套均成交面积约为86.6平，人均面积约为28.9平；二线城市套均成交面积约为87.8平，人均约为29.3平。020406080100120三四线二线新一线一线整体020406080100二线新一线一线不同等级城市购房套均面积（平方米）调查数据平台数据22021新居住消费调查报告总结发现，按照城市级别呈现的变化趋势与调研数据相符，一线城市同样存在显著差异。如果分城市看，城市间成交套均面积差异显著，以长沙、南昌、佛山、石家庄及郑州为代表的城市，套均成交面积均在90平以上，特别是长沙，是40城中唯一过百的城市，这与长沙相对“友好”的成交均价不无关系。以天津、上海、深圳、大连、北京及南京为代表的城市，套均成交面积在80平以下，小户型成为主力成交户型。020406080100120天津上海深圳大连北京南京广州沈阳东莞烟台重庆成都青岛厦门福州太原无锡合肥苏州杭州宁波西安武汉济南昆明郑州石家庄佛山南昌长沙全国30城购房套均面积（平台数据，平方米）32021新居住消费调查报告从租赁角度看，租客更倾向租多大的房子？贝壳研究院统计了选择独立整租的客群，汇总计算发现，2350个调查样本租赁的套均面积约为75.8平。如果从城市维度划分，发现一线城市客群租赁的套均面积约为62.9平（95%置信区间为60.1-65.7平），新一线城市客群租赁的套均面积约为75.8平（95%置信区间为73.1-78.4平），二线城市客群租赁的套均面积约为75.7平（95%置信区间为72.3-79.1平），三四线城市套均面积约为84.6平（95%置信区间为81.4-87.9平）。总体而言，城市能级越高，受制于租金压力、城市户型结构特征及职住均衡等因素，租客选择的租赁面积相对较小。1.1.2 租赁：租多大面积的房子？对于自有住房客群而言，“购房后房价下跌”成为最大的焦虑。自2016年3季度以来，房地产行业始终坚持着“房住不炒”的政策底线，因城施策的调控影响下，房价保持着相对稳定的状态。根据十四五期间提出“坚持房住不炒定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”的建议，可预见，“房住不炒”依然是主旋律，“平稳健康发展”就是目标。对于独立整租赁群体而言，受访者感到最焦虑的是“买不起自己的房”，占比达到45.8%，对于首次置业的刚需群体而言，“上车难”成为他们最主要焦虑的之一。对于房价相对高企的一线及头部新一线城市而言，这个焦虑因素的占比相对更高。在房住不炒的政策影响下，稳房价、稳地价、稳预期已成为长效机制，客群的市场预期已经趋于稳定。在“稳”字当头的市场预期之下，“买不起自